09.02.2016
Что будет с ценами на недвижимость в 2016 году Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Северной столицы в 2015 году практически не менялась – рост 2% в масс-маркете на фоне 10-12% в предыдущие годы – это ничто. Но предпосылок для резкого снижения цен на рынке строящегося жилья нет. Впрочем, как и для обеспеченного платежеспособным спросом серьезного роста.
Что принесет рынку строящегося жилья год 2016-й? Прогнозы экспертов оказались на противоположных полюсах – от взлета цен на 20 – 25% до снижения стоимости жилья и длительной рецессии.
Кризис рынок недвижимости Петербурга – достаточно молодой по мировым меркам – переживал уже дважды. Само собой, в 1998-м. И в 2008 году. Тогда произошло стремительное снижение спроса и цен – на треть. Но «дно» было достигнуто очень быстро – буквально через полгода рынок начал постепенно оживать.
Происходящие с недвижимостью события были напрямую связаны с политической и экономической ситуацией. Она повлияла не только на застройщиков, но и прежде всего на поведение покупателей. Но рынок жилья, так или иначе, все равно развивался бы циклически – вслед за периодом падения всегда следовали периоды роста. Кстати, таких длительных отрезков роста – как с 2010-го по 2015-й – не было еще ни разу. Теперь у рынка – традиционный период стабилизации. Вопрос только в том, как долго он продлится.
Катастрофы на рынке недвижимости не случилось
Несмотря на, казалось бы, катастрофичные события, рынок недвижимости в 2015-м показал неплохие результаты. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем продаж на рынке новостроек Северной столицы и пригородной зоны области оказался как в спокойном 2013-м – 3,7 млн кв. м. Сыграли роль господдержка ипотеки и привыкание людей к кризису. Жилье – потребность базовая. И многие решали свой жилищный вопрос. Но, конечно, объемы были меньше, чем в ажиотажном 2014-м – на 25%.
Ожидать большого роста стоимости «квадрата» по итогам 2015-го не стоило. Его и не случилось – плюс 2% в масс-маркете за год, до 104,5 тыс. руб. за «квадрат». На фоне прошлых лет – плюс 10 – 13% в год – нынешние 2% можно оценить как стабильность. Откуда рост? На средние цены влиял выход более дорогих проектов комфорт-класса. Плюс увеличение стоимости квартир застройщиками по мере готовности.
Инвесторам на заметку
Чего же можно ждать на рынке недвижимости от 2016-го?
«Учитывая текущую макроэкономическую нестабильность, мы не ожидаем роста цен на рынке в целом, – предполагает Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Но отдельные объекты начнут рост по мере увеличения строительной готовности».
Согласны и в отделе маркетинга ГК Normann: цены растут с готовностью объекта, свою роль играет и инфляционная составляющая. В среднем за год стоимость квартир может расти на 16 – 20% в зависимости от типа. Максимальный рост – у студий и небольших однокомнатных.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», говорит, что на спокойном рынке разница между ценой на этапе котлована и перед сдачей в эксплуатацию может достигать 15 – 20%. Сейчас она сократилась до 5 – 10%. «В наших объектах стоимость квартир в текущем году также может увеличиться в пределах 5 – 10% за счет роста готовности домов», – уточняет он.
Если же говорить о мечте инвестора – точечных объектах комфорт-класса в городе, то здесь нет места внутренней конкуренции. А цена по готовности может вырасти и больше, чем на 30%. Но таких домов сейчас немного. Хотя в 2016-м кое-что выйдет на рынок. При этом цена «квадрата» в них даже на старте будет от 120 – 140 тыс. руб.: несмотря на многообещающий рост цен по готовности, планка для покупателя высока.
Рынок недвижимости Северной столицы давно и уверенно перешел на рубли. Поэтому снижение его курса напрямую на цену в масс-маркете не влияет – не то что в столице. А прямое влияние на цену «квадрата» оказывает соотношение объемов спроса и предложения. Последнее такими темпами, как ранее, вероятно, расти не будет. Девелоперы продолжат выводить на рынок объекты, но, по прогнозам аналитиков, вряд ли в объемах 2015-го. Если в прошлом году вышло 4,5 млн кв. м, то сейчас ожидается 3,6 – 3,8 млн кв. м.
Снижать цены некуда?
«Если не случится непредвиденного, предполагаем, что объем продаж новостроек в 2016-м будет на уровне 3,0 – 3,5 млн кв. м, – подсчитала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Предпосылок для серьезного роста средних цен я не вижу, но и для существенного снижения – тоже, скорее ожидается период стабилизации. При этом стоимость жилья в отдельных объектах и в популярных локациях, где сложился отложенный спрос, может расти».
Застройщики, несмотря на стабилизацию спроса, не отказываются от повышения цен – с ростом готовности дома, с «вымыванием» популярных квартир, с исправлением своих ошибок в ценообразовании на старте. «Ситуация с конкретным жилым комплексом может существенно отличаться от среднестатистической, – уверена Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». – Есть важные ценообразующие факторы: видовые характеристики, близкие сроки сдачи, качество отделки и другие. Даже на фоне снижения средних цен есть проекты, где стоимость квартир растет».
«Ценообразование в новых домах во многом будет определяться, исходя из степени готовности дома, – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Как правило, в компании «Строительный трест» продажи объектов начинаются на достаточно высоком этапе строительства. В связи с этим стоимость «квадрата» соответствует ценам на рынке вторичной недвижимости, а иногда и превышает их».
«В рублевом эквиваленте средние цены на жилье в 2016 году могут увеличиться примерно на 20 – 25%, – предполагает Вячеслав Заренков, председатель совета директоров ГК «Эталон». – На рост окажут влияние уход с рынка малых и средних компаний, падение объемов сдаваемого жилья, ослабление рубля, инфляция и дополнительные нагрузки на девелоперов». И добавляет, что в 2016-м в целом по рынку спрос может снижаться, но не так сильно, как в 2015-м. «В нашей компании, я думаю, он сохранится на существующем уровне или, возможно, даже вырастет», – поделился эксперт.
Все специалисты сошлись в одном: большинство покупателей в 2016-м будут приобретать жилье для себя. Кто-то будет продавать имеющееся жилье, кто-то использует другие резервы. Среди девелоперов продолжится борьба за покупателя. Вероятно, еще больше вырастет в продажах доля десятки крупнейших застройщиков – она уже более 60%. Рынок продолжит расслаиваться на успешные проекты и те, где с продажами девелоперы испытывают сложности. Но в целом на первичном рынке предпосылок для резкого снижения цен на новостройки нет.
Источник: «Фонтанка» Петербургская интернет газета