Брокеры объяснили, почему в разгар пандемии инвесторы активно вкладываются в офисы класса А
«Проблема ограниченного предложения небольших офисов класса А на продажу связана с тем, что таких качественных объектов, где предлагают на продажу блоки, строят гораздо меньше, чем в классе B, — рассказала директор по продажам офисов Knight Frank Ирина Артемова. — Сейчас основная масса предложения маленьких лотов этого формата — блоки комплексов, которые прошли процесс реконструкции и относятся к классу B».
Офисные помещения традиционно делят на категории в зависимости от уровня оснащения и местоположения. Классом А принято называть наиболее современные здания с полным комплексом услуг для тех, кто занимает офисы. Такие объекты обычно строят в престижных локациях: в центре города, у станций метро и рядом с водой.
Крупные статусные арендаторы рассматривают исключительно бизнес-центры класса А, поэтому такие объекты давно считаются надежным способом инвестировать деньги: рантье скупают помещения в этих зданиях и сдают недвижимость крупному бизнесу.
«Сегмент до 100 кв. м является очень популярным, — заявил «РБК-Недвижимости» региональный директор департамента офисной недвижимости Colliers International Кермен Мастиев. — Подобных предложений на рынке мало, готовых объектов с такими предложениями практически нет, но даже в строящихся объектах это предложение очень ограничено».
«Спрос на маленькие площади всегда был и остается высоким, — признали в Knight Frank. — Несмотря на разную арендную ставку при реализации площадей в аренду, интерес инвесторов есть к небольшим по размеру блокам (менее 100 кв. м) и в классе А, и в классе B. Например, в DM Tower в первую очередь раскупили лоты менее 100 кв. м».
По сведениям Colliers International, спрос на такие предложения оказался устойчивым, несмотря на пандемию. «Это связано с тем, что в данный сегмент перетекают инвесторы из жилого рынка, — раскрыл причину Кермен Местиев. — Поскольку жилые проекты стартуют с достаточно высокими ценами, привлекательность инвестирования в жилой фонд падает. В офисном сегменте ожидания по доходности (от начала стройки до завершения проекта) выше».
«Текущая конъюнктура рынка сместила фокус инвесторов с жилой недвижимости на офисную, — подтвердил возникновение тренда руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости KR Properties Максим Лучников. — Так же как и в жилье, наибольшей ликвидностью обладают малые площади в качественных объектах с хорошей транспортной доступностью. В 2020 году мы стабильно наблюдаем увеличение запросов со стороны покупателей на такие лоты и дефицит подобного предложения на рынке в целом».
Редкий пример строящегося объекта класса А — бизнес-центр DM Tower на Новоданиловской набережной. 18-этажный деловой центр площадью 42 тыс. кв. м строит компания KR Properties. На момент написания заметки у здания полностью готов монолит.
Отличительная особенность DM Tower — расположение на первой линии у реки. Благодаря такому местонахождению, оригинальной форме здания и панорамному остеклению застройщик добился того, что 90% окон DM Tower выходят на воду. Таких видов нет у большинства бизнес-центров Москвы.
Из-за возникшего ажиотажа, который вывел с рынка все помещения меньше 100 кв. м, в KR Properties начали продажу нового пула офисных блоков от 62 кв. м в DM Tower — уже после того, как первую порцию таких офисов раскупили. Если же брать здание в целом, то на текущий момент реализовано более половины всех офисов.
«DM Tower — интересный для рынка проект как с точки зрения внешнего вида и архитектурных решений, так и из-за окружающей инфраструктуры, — добавила Ирина Артемова. — Бизнес-центр имеет стильный дизайн фасадов, максимальную площадь остекления, вид на реку, а также территорию и инфраструктуру располагающегося вблизи loft-квартала «Даниловская мануфактура».
«За всю историю продаж офисов блоками еще ни в одном комплексе не было падения и снижения цен после ввода в эксплуатацию — они всегда вырастали. Такая же динамика предполагается и в отношении DM Tower», — заявили в Knight Frank.
Девелопер KR Properties оценивает потенциальную доходность вложений в офисы DM Tower на этапе строительства с последующей сдачей в аренду в 17%. Вариативности добавляет возможность выкупить как целый этаж в 2 тыс. кв. м, так и совсем небольшое помещение площадью 62 кв. м.