30.05.2017
Былое жильё и Дума. Депутаты и правительство подготовили поправки к закону о реновации
Госдума решила ускорить принятие закона о реновации. Рассмотрение документа во втором чтении перенесено на 9 июня, за три дня до этого состоятся парламентские слушания. По мнению депутатов, все поправки, на которых настаивали жители, уже внесены, и если их успеют утвердить до 15 июня, это может повлиять на результаты голосования за включение домов в программу сноса, которое проводят городские власти.
Как уже сообщала «Московская перспектива», депутаты четырех фракций внесли общий пакет поправок к закону о реновации 19 мая. Они касаются прежде всего гарантий для граждан и во многом повторяют положения городского закона, утвержденного Мосгордумой по предложению Сергея Собянина. На прошлой неделе работу над своими поправками завершило правительство РФ: они схожи с депутатскими, но в них есть положения, не затронутые парламентариями. В частности, значительно расширены нормы, определяющие правовой статус Фонда содействия реновации жилищного фонда, который планируется создать в Москве. Указаны цели его деятельности, функции и источники финансирования; определены все органы фонда (попечительский совет, совет, генеральный директор, ревизионная комиссия), установлена их компетенция. Также разграничены полномочия между фондом и органами государственной власти Москвы: сотрудники мэрии будут заниматься вопросами переселения, а фонд организацией строительства нового жилья. Причем часть средств – и это тоже задача фонда – предполагается привлекать по договорам долевого участия.
Подходы депутатов и правительства совпадают по многим вопросам. Это касается, например, требований к сносимым домам и к новому жилью, которое получат собственники, а также к правилам об ипотеке. И правительство, и парламентарии настаивают на возможности собственников выбрать денежную компенсацию вместо получения нового жилья. Ее размер правительство предлагает считать по правилам выкупа для госнужд. Это значит, что цена будет учитывать рыночную стоимость и убытки собственника, включая упущенную выгоду. Что касается депутатов, то они в своих поправках не уточняют, какую компенсацию считать равноценной. По мнению председателя Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Галины Хованской, в идеале помимо рыночной стоимости жилого помещения в нее должна войти доля в праве на общее имущество и земельный участок.
Бизнесменам, владеющим в сносимых домах нежилыми помещениями, депутаты предлагают предоставлять равноценную компенсацию в денежной или натуральной форме. А правительство хочет применять к их собственности правила Земельного кодекса об изъятии для госнужд. На практике получится, что порядок прекращения права собственности на нежилую недвижимость по проекту правительства будет более длительным и сложным. Собственники смогут получить компенсацию рыночной стоимости помещений и убытков. «Это также означает, что собственникам нежилых помещений другое помещение предлагаться не будет», – поясняют эксперты юридического портала zakon.ru. При этом из законопроекта уйдет норма, по которой был возможен снос нежилых объектов в связи с реновацией. Реновации подлежат только жилые дома.
Однако в законопроекте по-прежнему не прописаны четкие критерии того, дома каких серий могут попасть в программу. В законопроекте, прошедшем первое чтение, говорится, что это могут быть здания первого периода индустриального домостроения и схожие с ними по конструктивным характеристикам. Руководствуясь этими критериями, столичные власти включили в предварительный список на снос не только панельные пятиэтажки, но также кирпичные дома и дореволюционные здания, многие жители которых выступают против переселения. В Госдуме говорят, что пакет поправок еще будет пополняться и редактироваться (это можно делать до 3 июня). По мнению зампреда Комитета по госстроительству Вячеслава Лысакова, в итоговом документе может быть прописано отдельное положение об аварийном фонде, а также решен вопрос со сталинками и кирпичными домами. «Мы должны уточнить, по каким критериям дома попадают в программу», – считает парламентарий.
Депутаты и правительство предлагают сделать согласие большинства жителей дома необходимым условием включения его в программу реновации. Проголосовать «за», по их мнению, должны не менее 2/3 от общего числа собственников помещений (жилых и нежилых) и нанимателей. Поправки не определяют, какое количество голосов будет иметь каждый собственник и наниматель. Правительство и думские фракции по-разному определяют порядок выхода из программы. Депутатские поправки устанавливают, что за такое решение должны проголосовать 1/3 + 1 жилец (собственник или наниматель). Но не прописывается, в какой форме должно проводиться голосование и какое количество голосов у каждого участника. Федеральные чиновники настаивают на проведении общего собрания собственников: в этом случае в соответствии с действующим законодательством голоса считаются в зависимости от площади помещений в собственности. Какое количество голосов требуется для выхода из программы, в предложениях правительства не уточняется.
Эксперты zakon.ru указывают, что особое внимание правительство уделяет требованиям к договору, оформляющему обмен квартиры в сносимом доме на новую, поскольку в первоначальной редакции законопроекта этот вопрос вообще не оговаривался. По мнению юристов кабинета министров, к этому договору нужно применять правила Гражданского кодекса о мене. Договор будет заключаться с «уполномоченным органом власти Москвы» и включать его обязанность передать жилое помещение выселяемому гражданину. Из поправок следует, что новая квартира может быть как в новостройке, так и приобретена городскими властями у девелоперов. При этом социальные наниматели получат на нее те же самые права пользования, которые у них были до этого.
Федеральные власти согласны с депутатами, что собственникам надо предоставить право выбора между равноценным возмещением (в натуральной или денежной форме) и равнозначным жильем. Такое жилье, по мнению парламентариев, должно быть обеспечено «всеми видами удобств», а также предоставляться с отделкой, соответствующей «минимальным требованиям города». Правительство кратко пишет, что равнозначное жилье должно соответствовать стандартам благоустройства Москвы. Впрочем, требования к домам и квартирам, которые будут строиться на месте сносимых корпусов, уже подробно расписаны в городском законе. Все жители сносимых домов, за исключением Зеленограда и присоединенных территорий, будут переселены только в границах своего района. Но обязанности давать жилье в том же квартале или в «шаговой доступности» депутаты и правительство не устанавливают. Дополнительно закрепляется норма, что никто не будет выселен из своего жилья без получения новой квартиры (переход права собственности невозможен без подписания акта приемки-передачи в отношении предоставляемой гражданину квартиры).
Раньше это положение отсутствовало.
Из законопроекта исключаются все ранее установленные ограничения на судебную защиту: исключены положения о немедленном вступлении в силу судебных решений о переселении граждан; граждане вправе обжаловать как само решение о реновации, так и равнозначность предоставляемого жилого помещения или равноценность предоставляемого возмещения в денежной или натуральной форме. Однако в случае с принудительным выселением есть нюанс. В поправках оговаривается, что по суду выселять будут только в равнозначное, а не в равноценное жилье.
И правительство, и депутаты не согласны с некоторыми дополнительными правами, которые власти города получали по законопроекту. Например, это право определять состав и содержание проектов планировки территории для реновации; решать, в каких случаях не нужна документация по планировке территории, а также право определять порядок установления публичного сервитута. Эти положения авторы поправок предлагают исключить из законопроекта. При этом сохраняется возможность отступать от санитарных норм и строительных правил, как это и было предусмотрено в первом чтении. Правда, чтобы ею воспользоваться, горадминистрации придется обращаться в федеральный центр.
В части, касающейся регулирования градостроительных и земельных отношений, положения действующего законопроекта сохранились. Правительство предлагает оставить московским властям возможность обходить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые вступят в силу 1 июля 2017 года. Если власти решат застроить территорию не так, как регламентировали ПЗЗ, изменения в ПЗЗ будут утверждаться одновременно с документами о планировке территории. Поправками исключено право правительства Москвы в некоторых случаях не проводить публичных слушаний.
Депутаты также предлагают подумать над изменением названия законопроекта. По их мнению, «реновация» не точно отражает смысл программы, поскольку этот термин подразумевает под собой «реконструкцию», а не «снос». Кроме того, в названии документа указан закон о статусе Москвы. «Но при чем тут он, если мы предполагаем, что программу можно проецировать на другие регионы?» – недоумевает Вячеслав Лысаков.
Елена Егоршина
Источник: Правительство Москвы. Еженедельная городская деловая газета «Московская перспектива»