Девелопмент по новым правилам

Случится ли «законное» подорожание
Об этом рассуждают участники круглого стола «Девелопмент по новым правилам»

Дискуссии о том, как скажутся изменения в законе о долевом строительстве на рынке недвижимости, не утихают. По мнению властей, новая редакция 214-ФЗ позволит защитить дольщиков и упорядочит рынок строительства жилья. Девелоперы иначе оценивают ситуацию – по их прогнозам, ведение бизнеса по новым правилам приведет к дополнительным издержкам и, следовательно, к росту цен на заветные квадратные метры для россиян. Судьбу отрасли обсуждали на недавно прошедшем круглом столе «Девелопмент по новым правилам».

Правила работы застройщиков ужесточаются уже второй год подряд. И далеко не все нововведения застройщики принимают спокойно. Так, девелоперы довольно резко высказывались против предложения использовать принцип «одно разрешение на строительство – один застройщик». Многих возмущает и схема финансирования новых проектов. Застройщики опасаются, что теперь слишком большую роль начнут играть банки. Уже сегодня у многих крупных банков – из тех, что способны финансировать стройку, – есть свои дочерние или аффилированные строительные компании. Очевидно, что приоритет в получении кредитов получат именно они. Остальных ждут непростые времена, ведь практически весь российский девелопмент «заточен» под строительство либо на деньги дольщиков, которые теперь напрямую привлекать не получится, либо на кредиты.

Именно поэтому представители строительного бизнеса опасаются, что денег на оперативные расходы будет не хватать. Маржинальность жилищного девелопмента, по словам экспертов, сегодня балансирует на грани допустимого. Новые же поправки могут склонить чашу весов в сторону убытков, а значит, вместо того чтобы обезопасить дольщиков, могут привести к новым проблемным объектам. Дополнительной нагрузкой станет и налоговое бремя. Растущий налог на добавленную стоимость (НДС), а также налог на имущество (ведь застройщики теперь будут оформлять в собственность построенные квартиры) могут «откусить» еще часть потенциальной прибыли.

Все это может привести к росту цен на жилье. Рост цен на квартиры в новостройках в России, по мнению президента ГК «Основа» Александра Ручьева, за два-три года может составить минимум 30%. «Цены будут расти – это факт. Застройщик станет закладывать всю нагрузку на собственный капитал в конечную цену жилья и в сокращение предложения. Я думаю, что 30–40% в ближайшие 2–3 года – это тот показатель роста цены, на который мы выйдем», – заявил он. С такой оценкой согласился директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, по словам которого, за два года рост составит также не менее 30%. По его мнению, объективный рост цен мог бы быть и больше, но его ограничит низкая покупательская способность населения. Предпосылок к ее росту нет, значит, девелоперам придется искать внутренние ресурсы для улучшения бизнес-моделей.

Вместе с тем представители властей уверены, что колебания на рынке недвижимости не окажутся критическими. По их логике, в цене на жилье много составляющих: это и стоимость стройматериалов, и плата за подключение к коммунальной инфраструктуре, и соблюдение Правил землепользования и застройки. Закон меняет модель жилищного строительства, а не экономику стройки, поэтому напрямую на цену квартир изменения в долевом строительстве не должны сильно влиять. Таким образом, в Минстрое России уверены, что изменения в строительной отрасли, связанные с переходом на проектное финансирование и вступлением в силу поправок в закон о долевом строительстве, скажутся на общей ситуации, но не обрушат рынок недвижимости.

Руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин, принимавший участие в дискуссии, в свою очередь отметил, что рост цен на строящееся жилье в обозримом будущем не превысит 15%. «У потенциальных покупателей нет возможности выдержать рост цены на 20–30%. По таким ценам никто не сможет купить. Рост цен, по нашим оценкам, возможен в коридоре лишь 10, максимум 15%», – заявил Жидкин.

В ходе круглого стола представители бизнеса высказали единое мнение – рынок недвижимости будет тяжело переживать правила нового закона, а сокращение объемов строительства жилья неизбежны. По их прогнозам, после вступления нового пакета поправок в силу, с 1 июля следующего года, крупные застройщики России станут строить порядка 100 тыс. кв. метров в год, и это будет считаться нормой. Вместе с тем в начале мая вышел указ президента РФ Владимира Путина, в котором содержится поручение о наращивании объемов строительства жилья до 120 млн кв. метров в год.

Девелоперы уверены: один из выходов – это оптимизация процессов управления строительным процессом, что приведет к сокращениям в компаниях. С другой стороны, это ускорит внедрение новых технологий. Необходимость же поддержания темпов строительства может привести к резкому перекосу в сторону индустриального домостроения. Панельные дома возводятся намного быстрее своих монолитных аналогов.

В то же время гендиректор Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК) Николай Алексеенко считает, что в долгосрочной перспективе переход на проектное финансирование положительно скажется на отрасли. «Конечно, когда мы перейдем на проектное финансирование, проблема обманутых дольщиков рано или поздно уйдет. Но в перспективе двух-трех лет не исключен критический сценарий, когда проблема с дольщиками усугубится», – отметил Алексеенко. Он привел неутешительную статистику, свидетельствующую о негативных влияниях частых перемен в законодательстве. Так, за последние годы обанкротилось заметное число компаний. Если годом ранее в РФ работало 4,8 тыс. организаций, то сейчас около 3 тыс., и тренд на уход компаний с рынка через банкротство усиливается.

Стоит отметить, что попытки настройки идеальной схемы жилищного строительства в России не прекращаются. За последние несколько лет были проведены десятки конференций, консультаций и встреч, на которых обсуждались различные варианты. Однако похоже на то, что ситуация, при которой и волки (девелоперы) будут сыты, и овцы (дольщики) останутся целы, невозможна.

Марат Хуснуллин,
заместитель мэра Москвы
по вопросам градостроительной
политики и строительства:

– Определенные трудности из-за нововведений, конечно, будут, но они преодолимы. Никто не собирается сворачивать свою деятельность на рынке, тем более потенциал возможных проектов большой. Так что мы не прогнозируем краха рынка.

Константин Тимофеев,
председатель Москомстройинвеста:

– Резкого скачка цен на жилье в Москве из-за вступления в силу с 1 июля новых поправок в федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) не ожидается. Создан задел на строительство жилья еще по старым правилам на ближайшие годы. По нашим оценкам, в ближайшие год-два резких колебаний цен на жилье из-за новых правил долевого строительства не стоит ожидать.

Александр Сидякин,
первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной
политике и ЖКХ («Единая Россия»):

– Новый закон дает дополнительные гарантии гражданам, вкладывающим свои деньги в стройку. Мы будем внимательно следить и выявлять случаи завышения стоимости строящего жилья и совместно с Министерством строительства России и региональными властями принимать все необходимые меры реагирования. Хотя, по нашим оценкам, вступившие в силу поправки в законодательство о долевом строительстве жилья, касающиеся системы финансирования застройщиков, не приведут к росту цен на квартиры.

Владимир Жидкин,
руководитель департамента развития новых территорий Москвы:

– Девелоперы найдут внутренние ресурсы для оптимизации процессов управления и строительства, что позволит строить жилье в новых условиях с достаточной маржинальностью. Так что если рост цен и будет зафиксирован, то не сразу и максимум на 10–15%.

Владимир Якушев,
министр строительства и ЖКХ РФ:

– На сентябрьскую Думу в этот законопроект мы готовим ряд поправок, будем уточнять ряд позиций, потому что практика показала, что некоторые нормы у нас недопрописаны. И нам нужно избежать разногласий между застройщиками, банками и гражданами. Много вещей, которые в законе вроде прописаны, но есть желание истолковать их по-иному, предъявить более жесткие требования к застройщикам. И мы работаем, чтобы вот этого не было, чтобы мы не обрушили отрасль, чтобы не остановились стройки, а у нас не появились дополнительные обманутые дольщики.

Антон Мастренков