Аналитики компании JLL и корпоративно-инвестиционного бизнеса Сбербанка Sberbank CIB опубликовали совместный отчет о влиянии валютного фактора на российский рынок коммерческой недвижимости.
Исторически валютные договоры аренды были привлекательны для арендаторов качественных помещений. Согласно расчетам JLL и Sberbank CIB, в период с 2006 по 2013 годы аренда офиса класса А в Москве в рублях обходилась на 24% дороже, чем в долларах. Такая премия была существенной и вполне оправдывала валютный риск арендаторов. Однако в результате резкого ослабления рубля совокупная премия за 2006–2016 снизилась до 7%.
Сравнительная оценка арендных платежей в рублях и долларах с 2006 по 2016 годы. Источник: JLL, Sberbank CIB Investment Research
Таким образом, девальвация рубля сделала переход к рублевым ставкам аренды логичным шагом для арендаторов с доходами в рублях, который позволил нивелировать валютный риск. Например, в Москве доля валютных договоров снизилась с более 70% во всех сегментах коммерческой недвижимости в конце 2013 года до 10% и ниже в настоящее время. В Санкт-Петербурге — с 50-60% до 5% и ниже.
Период 2015-2016 годов служит примером двух крайностей, когда резкое ослабление рубля сменилось укреплением. В результате в 2015 году премия рублевой аренды составила -14% (т.е. в рублях аренда была дешевле, чем в долларах), а в 2016 году уже +25%. Оценивая колебания российской валюты, сегодня можно говорить о возврате двустороннего риска, что ставит вопрос об оптимальной стратегии для игроков рынка недвижимости, для которых обменный курс остается ключевым фактором.
Оценивая ближайшую перспективу, аналитики JLL и Sberbank CIB проанализировали выгоды той или иной валюты договора в зависимости от курса рубля до конца 2018 года. Для того чтобы арендные платежи в рублях и долларах совпадали, рубль должен ослабнуть до 60,5-62,0 за доллар с текущих уровней. В случае более крепкого уровня российской валюты, платежи по долларовым договорам аренды будут ниже рублевых.
«С большой вероятностью аренда коммерческой недвижимости в валюте будет дешевле рублевой в ближайшей перспективе, а значит ставки в долларах и евро полностью не исчезнут с рынка, – комментирует Владимир Пантюшин, главный стратег компании JLL. – Они будут применяться, например, в высококачественных бизнес-центрах для арендаторов, предпочитающих привязку к валютному курсу. Это могут быть компании, которые получают основную часть выручки в валюте либо у которых арендные платежи составляют лишь незначительную часть расходов, что снижает актуальность валютных рисков. А вот для арендаторов с рублевой выручкой риск валютных потрясений перевешивает потенциальную выгоду от более низких выплат».
В отчете также делаются прогнозы о развитии российской экономики в среднесрочном периоде, в частности обменного курса, инфляции и процентных ставок. Рассматриваются три сценария: базовый, оптимистичный и пессимистичный. В них, например, валютный курс доллара на конец 2018 года прогнозируется на уровнях 55,5, 48,5 и 72,0 соответственно. Таким образом, в базовом и оптимистичном сценариях рублевая аренда окажется дороже, чем в долларах.
Динамика курса USD/RUB в соответствии с разными макроэкономическими сценариями. Источник: JLL, Sberbank CIB Investment Research
Эксперты JLL и Sberbank CIB также анализируют перспективы для собственников зданий в зависимости от наличия на их балансе валютных кредитов. При их отсутствии предпочтения владельцев объектов смещены в сторону рублевой аренды. Дополнительным стимулом для арендодателей оставаться в рублях служат более высокие, чем в валюте, уровни индексации арендных платежей. Например, в офисном сегменте Москвы аренда валютных договоров сегодня индексируется на 1,5-2,5% в год, а по рублевым контрактам – на 6-8%. Однако разница между этими уровнями продолжит снижаться под влиянием низкой инфляции в России.
«Для собственников недвижимости, имеющих на балансе валютные займы, ситуация более сложная, – комментирует Юлия Гордеева, старший аналитик Sberbank CIB. – Она требует оценки будущих потоков арендной платы, формирования ожиданий по динамике валютного курса и процентных ставок. При рассмотрении варианта перевода в рубли арендных платежей и займов еще одним параметром служат уровни обменного курса, по которым происходит или возможна конвертация. Второй должен быть на 18,5% ниже первого, чтобы срок погашения основной суммы кредита не изменился».
Обменный курс, используемый для конвертации кредита*, должен быть на 18,5% выше, чем курс конвертации арендных платежей. Источник: Sberbank CIB Investment Research
*Предполагается конвертация долларового кредита по ставке 8,5% в рублевый под 10,3%.
В целом обменный курс остается ключевым фактором для рынка недвижимости. Для некоторых категорий игроков выбор оптимальной валюты аренды и кредита требует серьезного анализа макроэкономических показателей.
О компании JLL
JLL (NYSE: JLL) является лидирующей компанией на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. По всему миру эксперты JLL помогают собственникам недвижимости, арендаторам и инвесторам достигать бизнес-целей. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; оборот компании в 2016 году составил 6,8 млрд долл. США, за вычетом прямых расходов – 5,8 млрд долл. США. За 2016 год специалисты JLL закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 145 млрд долл. США. Объем портфеля JLL в сфере управления недвижимостью составляет 4,4 млрд кв. футов, или 409 млн кв. м. Компания JLL имеет около 300 корпоративных офисов в более чем 80 странах мира и объединяет около 80 тыс. сотрудников (на конец 2-го квартала 2017 года). По данным на 30 июня 2017 года, LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, управляет активами стоимостью 57,6 млрд долл. США. JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated. В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве. В 2004, 2006-2017 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва, премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, премии «Консультант года» на RCSC Awards в 2015 году. Подробная информация о компании доступна на сайте www.jll.ru
Sberbank CIB – корпоративно-инвестиционный бизнес Сбербанка. Ключевыми направлениями деятельности являются корпоративное кредитование (включая торговое финансирование), документарный бизнес, инвестиционно-банковские услуги, торговые операции с ценными бумагами, собственные инвестиции. Корпоративно-инвестиционный бизнес Сбербанка предоставляет своим клиентам, в числе которых крупнейшие корпорации, финансовые институты, государства, федеральные и субфедеральные органы власти и организации, интегрированные финансовые решения и услуги финансового советника.
ПАО Сбербанк — крупнейший банк в России и один из ведущих глобальных финансовых институтов. На долю Сбербанка приходится около трети активов всего российского банковского сектора. Сбербанк является ключевым кредитором для национальной экономики и занимает крупнейшую долю на рынке вкладов. Учредителем и основным акционером ПАО Сбербанк является Центральный банк Российской Федерации, владеющий 50% уставного капитала плюс одна голосующая акция. Другими 50% акций Банка владеют российские и международные инвесторы. Услугами Сбербанка пользуется более 145 млн клиентов в 21 стране мира. Банк располагает самой обширной филиальной сетью в России: около 15 тысяч точек обслуживания. Зарубежная сеть Банка состоит из дочерних банков, филиалов и представительств в Великобритании, США, СНГ, Центральной и Восточной Европе, Индии, Китае, Турции и других странах. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций 1481. Официальные сайты Банка — www.sberbank.com (сайт Группы Сбербанк), www.sberbank.ru.
Контакт:
Наталья Копейченко Тел.: +7 (495) 737-80-00 #335, +7 (965) 244-43-75 Email: Natalia.Kopeychenko@eu.jll.com