Досрочное расторжение договора аренды и содержание такого уведомления

15.07.2016

Досрочное расторжение договора аренды

Статья 619 ГК РФ не содержит подробного описания процедуры досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусматривая при этом условие об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, прежде чем арендодатель будет вправе требовать расторжения договора. Если же арендатор не был предупрежден, иск арендодателя не будет рассмотрен арбитражным судом (ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении или изменении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: об адресе направления письменного предупреждения, о его содержании, сроке получения уведомления и требованиях к сроку исполнения нарушенного обязательства по внесению арендной платы.

Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.

Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ в новой редакции изложена ст. 54 ГК РФ. Согласно п. 3 данной статьи в названной редакции юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, который указан в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Такие сообщения считаются полученными, даже если юридическое лицо не находится по указанному адресу.

Что касается иностранных юридических лиц, то сообщения, доставленные по адресу их представителя на территории РФ, считаются полученными иностранным юридическим лицом.
Названный закон вступил в силу с 1 сентября 2014 г. Соответственно, с этой даты письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения обязательства по договору, которое доставлено по указанному в ЕГРЮЛ адресу арендатора — юридического лица, следует считать полученным даже при отсутствии лица по данному адресу.

Бывает сложно доказать существенность нарушения договора, что является одним из условий для его досрочного расторжения.
Статья 619 ГК РФ не содержит указаний на дальнейшие действия арендодателя после направления письменного предупреждения. В связи с этим возникает вопрос: вправе ли он обратиться в суд сразу после направления указанного предупреждения или должен дождаться каких-либо ответных действий со стороны арендатора?

УВЕДОМЛЕНИЕ ДОЛЖНО СОДЕРЖАТЬ:
1) Указание на нарушение, допущенное арендатором
2) Требования об устранении такого нарушения
3) Разумный срок для устранения нарушения
4) Предложение расторгнуть договор аренды

print