Вторичный рынок жилья в Москве неоднороден по своим потребительским характеристикам. В зависимости от ряда параметров жилье даже в соседних домах может существенно различаться по показателю покупательской привлекательности. В свою очередь, это заметно влияет как на реальный срок экспозиции таких квартир, так и на их цену. В число важнейших параметров, определяющих покупательскую привлекательность жилья, традиционно относятся: характеристики месторасположения дома, собственные отличительные свойства самого здания, параметры объекта продажи (квартиры).
Ниже мы рассмотрим еще один фактор, который приобрел заметное влияние на вторичный рынок в последние годы, в связи с постепенной активизацией темпов жилищного строительства в Москве, а именно: разницу между схожими по формальным признакам объектами, недавно перешедшими на вторичный рынок из сегмента новостроек, и относящимися к более давним периодам ввода в эксплуатацию. Будем рассматривать только вторичные объекты (исключая предложения новостроек от застройщика) на территории Москвы «в старых границах» (т.е. без т.н. «Новой Москвы»).
Прежде всего, стоит привести общие сведения о текущей структуре тех квартир, которые сегодня экспонируются на московском рынке с точки зрения анализируемого критерия. В настоящее время, по данным Аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» в рассматриваемом сегменте предлагается порядка 47,5 тыс. квартир. Как видно на следующем графике, относительно их периода постройки достаточно четко выделяются три исторических периода:
«Современное» жилье, построенное в постсоветский период, начиная примерно с со второй половины 1990-х гг. по настоящее время (при мэрах г. Москвы Ю.М. Лужкове и С.С. Собянине).
Типовое жилье периода массового строительства в СССР (назовем его условно «советский стандарт»), относящееся к периоду приблизительно со второй половины 1950-х гг. (кирпичное домостроение при И.В. Сталине) по 1990-е гг. (преимущественно, панельное и типовое кирпичное домостроение при Н.С. Хрущеве, Л.И. Брежневе и М.С. Горбачеве).
Нетиповое и весьма разноплановое жилье раннего советского периода (до середины 1950-х гг.) — т.н. «архаизмы» рынка.
Довоенное жилье
Каждая из этих трех условных эпох жилищного строительства сформировала свою особую категорию квартир, заметно различающую их между собой как по качественно-количественным характеристикам, так и по сложившемуся уровню цен. Так, ранне-советское домостроение (продолжительность этапа — около 40 лет) испытывало на себе существенное влияние, прежде всего, дореволюционных строительных традиций. Во-вторых, развитие жилищного строительства происходило на фоне сложностей периода становления нового государства после Первой мировой и Гражданской войн, а также последовавшей вскоре Второй мировой войны. Наконец, существенное влияние на облик жилищного сектора оказал процесс формирования нового образа «советского» человека, сопровождавшегося коренными преобразованиями в его стиле жизни (в т.ч. в связи с ускорением урбанизации из-за курса правительства на индустриализацию).
Поэтому в квартирах данной эпохи выделяются как «буржуазные» объекты, созданные по дореволюционным канонам и в большей мере учитывающие такие показатели, как комфорт проживания и эстетическую составляющую внешнего и внутреннего облика зданий (к таким объектам можно отнести и те «сталинские» дома, которые были построены еще при жизни И.В. Сталина и специфичные уникальным внешним обликом, выражающимся в индивидуальной отделке фасадов, нетиповыми архитектурными решениями и т.д.), так и объекты, построенные в рамках новой идеологии, рассчитанные на функциональность проживания трудового класса без особых «излишеств». Этой неоднородностью определяется и заметное разнообразие площадей и цен в рассматриваемой категории объектов.
Подобные квартиры сегодня предлагаются в среднем по цене около 225 тыс. руб. за 1 кв. м, что при средней площади порядка 65 кв. м составляет примерно 13 млн руб. Тот факт, что ранне-советского жилья на рынке в настоящее время довольно мало (лишь около 6% от общей экспозиции), связан, прежде всего, со сравнительно невысокими темпами развития отрасли жилищного строительства в данный период. Так, по данным Росстата, среднегодовые темпы ввода жилых площадей в РСФСР в рассматриваемые годы, без учета жилья, построенного населением самостоятельно, можно оценить примерно на уровне 9,6 млн кв. м, что, конечно же, заметно отстает от показателей более поздних эпох. Кроме того, из-за внушительного возраста (и, как следствие, износа) зданий до 1950-х годов постройки, многие из них уже успели снести и заменить на более новые. Поэтому в будущем на рынке из рассматриваемой эпохи будет оставаться все меньше и меньше объектов, что в конечном итоге приведет к тому, что «последними выжившими» станут исключительно здания, обладающие несомненным историко-архитектурным значением.
Сталинки и хрущевки
Квартиры следующего периода развития жилищного строительства в России (продолжительностью также порядка 40 лет) кардинально отличаются от объектов предшествующей эпохи. Связано это, прежде всего, с тем, что спустя некоторое время после окончания Великой Отечественной войны начался период бурного массового («конвейерного») строительства по типовым проектам. Данный этап начался еще при жизни И.В. Сталина строительством т.н. «сталинских домов» из кирпича. Строительство аналогичных домов (только без «излишнего» декора фасадов и внимания к индивидуализации облика зданий) продолжилось и при Н.С. Хрущеве.
Однако вскоре правительством была принята новая парадигма, позволяющая застраивать массовые объемы жилья с определенным минимальным уровнем комфортности и заметно сокращенными затратами временных и материальных ресурсов. Началась эпоха панельного домостроения (с пятиэтажек-«хрущевок», большая часть которых в настоящее время сносится в рамках «программы реновации»), которая продолжалась и при последующих руководителях страны («брежневки» и т.д.), вплоть до завершения советского периода в 1990-х гг. В среднем в течение обсуждаемого 40-летнего интервала ежегодно в РСФСР вводилось в среднем по 48,2 млн кв. м жилья, что является максимальным показателем среди всех трех выделенных «эпох».
На вышеприведенном графике рассматриваемый период очень хорошо заметен, поскольку выделяется достаточно «ровными» (неизменными) показателями ценовой конъюнктуры и средних площадей. Это связано именно с высоким уровнем типизации жилых домов и стандартизацией квартир (что и определяет их «массовость»). Объем предложения квартир эпохи «советского стандарта» в настоящее время уже заметно уступает более современной (постсоветской) экспозиции и составляет порядка 39% от выставленных сегодня на вторичном рынке квартир. Средние удельные показатели цен и площади анализируемого сегмента жилья являются минимальными среди всех выделенных «эпох»: 164 тыс. руб. за 1 кв. м при 51 кв. м общей площади (примерно 8-9 млн руб. за всю квартиру).
Современные ЖК
Наконец, «современный» этап развития сферы жилищного строительства, вошедший в активную фазу примерно с конца 1990-х гг., и продолжающийся уже более 20-ти лет, также заметно изменил типичный образ жилья. В первую очередь, это связано с возвращением «рыночно-ориентированному» (т.е. под потребности и возможности определенной целевой аудитории) проектированию жилых комплексов. Из-за отказа от «советского» стиля жизни и переориентации на зарубежные образцы, возродилась потребность в индивидуализации зданий с точки зрения архитектурных решений, вариантов отделки, а также благоустройства прилегающей территории. Также существенный вклад внесло активное развитие технологии монолитного домостроения, практически не ограничивающее застройщиков в своем творчестве.
В первые годы рассматриваемой эпохи это приводило к тому, что «массовое» жилье практически не строилось, а вновь возводимые проекты были рассчитаны, преимущественно, на наиболее обеспеченные слои населения. Однако, в дальнейшем, примерно с конца 2000-х гг., строительные компании переориентировались в большей степени на массовый спрос; были разработаны новые проекты типовых панельных домов, заметно отличающиеся по удобству проживания от советских, а также произошло заметное удешевление монолитного домостроения, что привело к интенсивному проникновению данной технологии именно на массовый рынок. В сочетании с современными системами коммуникаций и планировки внешних и внутренних общественных территорий зданий вышеприведенные факторы привели к тому, что сегодня именно современные жилые дома предлагают наиболее дорогие квартиры, средняя площадь которых при этом выше, чем в советских домах, а планировки более комфортны для проживания.
Так, средняя цена 1 кв. м «современных» квартир, построенных после 1990-х гг., составляет около 275 тыс. руб. за 1 кв. м при средней площади порядка 85 кв. м (около 20 млн руб. за квартиру). Текущие темпы ввода новых жилых домов (примерно 32,6 млн. кв. м в год) пока отстают от эпохи «советского стандарта» (примерно на треть, –32%), но, в основном, за счет вышеописанного первого «не активного» десятилетия. В последние же годы темпы строительства жилья уже примерно соответствуют лучшим годам советского периода. Например, если рассматривать отдельно Москву, в позапрошлом году здесь ввели более 3 млн кв. м многоквартирного жилья, а в прошлом — уже более 4 млн кв. м. Если же рассматривать выделенный нами первый («архаичный») период, то текущие («современные») среднегодовые темпы ввода многоквартирного жилья превышают показатели данного периода в 3,4 раза.
Таким образом, в настоящее время усредненные ценовые показатели по «современному» сегменту жилья в Москве заметно опережают аналогичные ориентиры «советского» и «архаичного» периодов. Так, 1 кв. м «современного» жилья стоит в среднем на +67% больше, чем «советский стандарт» и на +17% больше, чем средний уровень жилья до 1950-х гг. постройки; при этом общая стоимость «современной» квартиры в +2,3 раза выше, чем в «советском стандарте», и на +49% выше, чем в наиболее старом из трех рассматриваемых периодов.
Индикаторы
Итак, теперь, от общего описания исторического контекста перейдем к рассмотрению конкретных примеров. Для этого возьмем проекты-«новостройки», которые были полностью реализованы (распроданы) в течение последних нескольких лет, и сравним их параметры с квартирами, обладающими схожими формальными показателями: по месторасположению, общей площади и т.п. Это позволит устранить нежелательные посторонние эффекты и оценить реальную разницу рыночных индикаторов двух рассматриваемых категорий жилья.
Очевидно, что в разные исторические эпохи строительные технологии и прочие нормы проектирования и возведения жилья заметно различались. Поэтому примеров идеального соответствия домов «современного» и более ранних этапов развития сектора жилищного строительства в Москве найти сложно. Поэтому для начала мы возьмем квартиры из разных московских районов, расположенные в наиболее близких по расположению домах, которые при этом возводились в расчете примерно на одни и те же «целевые аудитории» жильцов (в соответствующих исторических реалиях), но при этом различающиеся по давности постройки. В Таблице 1 в качестве результатов проведенного анализа представлены наиболее показательные примеры квартир.
Как следует из данной таблицы, при близких (для своего времени) параметрах домостроения разница в цене аналогичных по площади квартир достигает +28-39% (по цене 1 кв. м) и +9-49% (по общей стоимости) — в пользу современных построек.
Теперь попробуем выделить более близкие дома именно с точки зрения эстетического позиционирования (при сохранении аналогии по целевому позиционированию) и сравним до сих пор достаточно модный у современных застройщиков премиального сегмента «псевдосталинский стиль» с реальной застройкой периода развитого «сталинского ампира» (до вышеупомянутых хрущевских преобразований). Одним из показательных примеров могут служить рядом расположенные: ЖК «Доминион» от компании «Интеко» 2013 года постройки (Ломоносовский проспект, 25к1) — яркий представитель современного «псевдосталинского» стиля и известный «Дом преподавателей МГУ» 1953 года постройки (Ломоносовский проспект, 14) — также весьма яркий представитель исторического «сталинского ампира». Оба проекта ориентированы на элиты своего времени, предъявляющие повышенные требования к комфортности проживания и эстетической стороне домостроения. Агрегированные показатели экспонируемых в настоящее время на вторичном рынке квартир представлены в таблице.
Динамика показателей экспозиции квартир в Москве
Как видно из приведенных расчетов, несмотря на близкое месторасположение и позиционирование (в соответствующих исторических условиях), ценовая разница между «современным» и «историческим» жильем также существенна и неизменно склоняется в пользу «современного» домостроения (при том, что «современное» жилье еще и, как правило, заметно больше по площади, чем это было принято в советскую эпоху).
В заключение, мы еще больше сузим круг выбора сравниваемых объектов и проанализируем только те дома, которые при схожести целевых аудиторий и архитектурно-стилистических решений еще и являлись уникальными для своего времени. Для этого обратимся к семи известным «сталинским высоткам», из которых три являются жилыми, — в качестве представителя прошлой исторической эпохи, и также известному проекту компании «Донстрой» — ЖК «Триумф-Палас» 2006 года поатсройки. Последний проект позиционировался застройщиком именно в качестве «восьмой высотки» и с точки зрения эстетики внешнего вида явно ориентирован на соответствующие исторические примеры. В Таблице 3 приведены сводные результаты данного сравнительного анализа.
| Тип дома | Адрес | Цена 1 кв. м. тыс. руб. | Стоимость квартиры в млн. р | Площадь квартиры кв. м. | Ценовая разница (в пользу ЖК) | |
|
Таблица 1 |
| ЖК «Родной город. Каховская» 2019 г.п. | Чонгарский бул., 26А | 294,1 | 10,0 | 35 | |
| Дом серии П-44 1999 г.п. | Симферопольский бул., 14кЗ | 223,7 | 8,5 | 35 | +31% по цене; +18% по стоимости |
| ЖК
«Альбатрос» 2017 г.п. |
Ул.Твардовского, 12к2 | 303,4 | 17,9 | 60 | |
| Дом серии П-44 1980 г.п. | Ул.Твардовского, 9к1 | 218,2 | 12,0 | 60 | +39% по цене; +49% по стоимости |
| ЖК «Искры радости» 2014 г.п. | Ул. Искры, 1 | 255,2 | 18.5 | 80 | |
| «Сталинский* дом 1958 г.п. | Ул. Летчика Бабушкина, 11/2к1 | 199,9 | 17,0 | 80 | +28% по цене,- +9% по стоимости |
|
Таблица 2 |
| ЖК «Доминион» 2013 г.п. | Ломоносовский просп., 25к1 | 468.6 | 81.1 | 186 | |
| «Дом
преподавателей МГУ» 1953 г.п. |
Ломоносовский просп., 14 | 417.5 | 29,1 | 69 | +2,8 раза по стоимости; +2.7 раза по площади |
|
Таблица 3
|
Из приведенного сравнения видно, что и в рассматриваемом случае современное жилье, обладая заметно улучшенными показателями комфортности проживания (в т.ч. за счет подземных парковок, современной системы инженерных коммуникаций, внутренних планировок МОП и самих квартир и проч.) и большей площади — явно выигрывают у своих исторических «конкурентов» из ушедших эпох (даже при относительно менее престижном расположении современного ЖК «Триумф-Палас» по сравнению со сталинскими «высотками»).
Об авторах
Дмитрий Таганов Руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5e54df209a7947f4180c13e7