25.11.2017
Возвращение истории: старые дома превращаются в современную «элитку»
Риелторы оценили потенциал для проектов реконструкции старых зданий в Москве в диапазоне 100–200 объектов
На рынке элитного жилья реконструированные старые здания, а в данном качестве чаще всего рассматриваются исторические особняки и доходные дома, занимают отдельную нишу. Повышенный интерес к ним проявляют как инвесторы-застройщики, так покупатели.
Квартиры и апартаменты в проектах реновации архитектурных раритетов пользуются стабильным спросом со стороны состоятельных ценителей старины, говорят риелторы. «Такие объекты привлекают покупателей своей статусностью, классической оригинальной архитектурой, выигрышным расположением в тихих переулках центра столицы. Можно сказать, что такие квартиры приобретают люди с изысканным вкусом. Основные покупатели — коренные москвичи и жители Санкт-Петербурга, которые ценят особую историческую атмосферу и не готовы променять ее на современные новостройки», — говорит управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов.
Московские доходные дома XIX — начала XX века, по мнению директора департамента девелопмента компании KR Properties Александра Подускова, являются идеальным вариантом для преобразования в современные элитные комплексы. Эта компания сейчас реализует несколько проектов реконструкции старинных домов («Клубный дом Depre», Roza Rossa). В свою очередь для самих девелоперов успешно реализованные проекты реновации могут стать своеобразным знаком качества, визитной карточкой.
Дмитрий ХалинУправляющий партнер Savills в России
«Многие застройщики, которые сейчас успешно работают и возводят новые элитные комплексы, начинали с реконструкции домов в районе Остоженки, Арбата и др. И именно на этих проектах создавали себе репутацию серьезных игроков в премиальном сегменте»
Будни реконструкции
Проекты реновации старых зданий предполагают сохранение или воссоздание исторического внешнего вида строения. При этом внутри дом становится современным объектом с высоким уровнем сервиса и комфорта, оснащенным технологиями «умный дом», новейшими инженерными системами.
Илья МенжуновДиректор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
«Покупателей в первую очередь интересуют проекты, где максимально близко к историческому оригиналу сохранен или воссоздан внутренний и внешний облик здания. Но при этом объект имеет обновленный и надежный каркас и современную начинку»
Реализация таких проектов — это всегда «ручная работа». «В случае нового строительства девелоперу предоставляется свобода действий и решений. Он изначально понимает, что и как делать. При реконструкции (регенерации, реставрации) или, как это сейчас официально называется, „приспособлении существующего объекта под современное использование“ застройщик сталкивается с различными ограничениями, которые нужно рассматривать в индивидуальном порядке», — рассказывает Александр Подусков.
Реализовать такие проекты и заработать на них — действительно непростая задача для застройщика. «Нужно, чтобы эти дома получили все необходимые атрибуты элитного жилья в его сегодняшнем понимании, включая представительную входную группу, возможность размещения современного качественного лифтового оборудования, подведение в квартиры современных инженерных систем», — отмечает Дмитрий Халин. Нередко проекты реконструкции лишены подземных паркингов. «Чтобы их построить, фактически нужно снести наземную постройку. Поэтому обычно парковок у таких комплексов нет, что сильно ограничивает круг потенциальных покупателей с большими бюджетами», — говорит Илья Менжунов. Еще один возможный недостаток — у реконструируемых зданий зачастую очень небольшие (оттого тесные и неуютные) придомовые территории.
Поэтому прежде чем начинать реализацию проекта, девелоперу, как отмечает Александр Подусков, нужно тщательно обследовать здание, разобраться со всеми узлами, решить, как усиливать фундамент и перекрытия, продумать планировочные решения и пр. Например, в проекте «Клубный дом Depre» бывшие винные подвалы приспособлены под подземный паркинг. «Подобные проекты невозможно поставить на поток — каждый из них уникален, индивидуален и необычен», — замечает топ-менеджер девелоперской компании.
Как говорит Дмитрий Халин, если анализировать причины популярности таких домов, как «Дом Гельриха», «St Nickolas», Bunin и др., то причинами их популярности, помимо непосредственно воссоздания исторического облика, является эксклюзивное качество самого продукта, который включает современные качественные строительные работы, новейшую инженерию, хорошо продуманные планировки.
Стар дом, да дорог
При этом следует делать поправку на цену вопроса. «Реконструкция, как правило, подразумевает действительно уникальные и интересные проекты в крайне дорогих локациях, что делает их очень недешевыми», — уточняет Илья Менжунов. Средняя цена апартаментов, к примеру, в реконструированных исторических зданиях в Москве, по словам риелтора, составляет 414 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 13% дороже, чем среднерыночная стоимость объектов данного формата.
Хотя Денис Попов отмечает, что в некоторых случаях квартиру в хорошем месте в реконструированном особняке можно приобрести по более доступной цене, чем в новостройках. «Например, в старом фонде в районе Патриарших прудов стоимость „квадрата“ в старинных домах составляет 400–800 тыс. руб. (самые дорогие лоты — с видом на пруд), а на первичном рынке предложение в этом районе начинается от 800 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорит Денис Попов.
При этом ликвидность лотов в восстановленных старых домах относительно высокая, утверждают риелторы. «В любом случае откровенно провальных проектов реновации старых зданий с точки зрения продаж на рынке нет. Как правило, реконструкция предполагает относительно небольшое число квартир, поэтому в течение трех — пяти лет продажи обычно завершаются», — констатирует Илья Менжунов.
Проекты реконструкции старых домов в реализации (ноябрь 2017г.)
| Проект | Адрес | Средневзвешенная цена реализации, тыс. руб./1 кв. м |
| Wine House | Садовническая ул., вл. 57 | 543 |
| «Театральный Дом» | Поварская ул., 8 | 793 |
| «Полянка/44» | ул. Большая Полянка, д. 44 | 917 |
| «Рассвет LOFT Studio» | Столярный пер., 3 | 399 |
| «Советник» | ул. Б. Дмитровка, 7/5 | 821 |
| «Рахманинов» | М. Кисловский пер., 3 | 1335 |
| «Дом на Хлебном» | Хлебный пер., 19 | 1311 |
| Il Ricco | Подсосенский пер., д. 11 | 623 |
| Depre Loft | Петровский бул., 17/1 | 767 |
Источник: Savills
Фронт работ
По состоянию на ноябрь 2017 года на столичном рынке элитной недвижимости в экспозиции находится девять проектов реконструкции исторических зданий.
Илья МенжуновДиректор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
«При этом потенциал у данного сегмента рынка ещё достаточно большой. Количество неиспользуемых по назначению жилых зданий в центре столицы оценивается в 100–200 объектов. Многие из них находятся в государственной собственности, но есть и в частной»
О том, что в Москве еще много заброшенных или морально устаревших, но интересных для бизнеса домов, которым можно дать вторую жизнь, говорит и Александр Подусков. «Другое дело, что мало девелоперов умеют работать с такими строениями и, соответственно, должным образом реализовывать соответствующие проекты. Вместе с тем возвращение доходным домам изначальной жилой функции — правильное решение как для девелопера, так и для города», — говорит он.
Впрочем, по словам Ильи Менжунова, в ближайшие годы ожидать увеличения числа проектов реконструкции не стоит, поскольку «сегмент элитного жилья сегодня находится в рецессии».