Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» уже писал о том, какая динамика цен в последние 3 года наблюдается на рынке загородного жилья в зависимости от престижности направления, на котором расположен поселок или ЗЖК.
Если в коттеджных поселках уровень цен во многом определяется его местом расположения, то в сегменте загородных ЖК с годами стираются границы между престижными и менее престижными шоссе по стоимости квартир. Так, средняя цена за квартиру в ЗЖК на Рублево-Успенском направлении в 2006-2008 гг. снизилась на 25%.
Рассмотрим теперь, что происходит с динамикой цен на загородном рынке в зависимости от удаленности расположения объекта от МКАД.
Так, по данным маркетинговых исследований коттеджного рынка, наибольший рост цен отмечен в поселках, расположенных на расстоянии 6-15 км от МКАД. Средняя стоимость 1 кв.м. увеличилась почти в 3 раза, составив в начале 2009 года примерно 206 тыс. руб. против 71 тыс. руб. в 2006 году. Среди основных причин высоких темпов подорожания выделим снижение на 12% объемов предложения данной категории поселков. Также отметим, что в настоящее время в пределах 15 км от МКАД представлены преимущественно элитные коттеджные поселки.
Минимальный же прирост стоимости метра характерен для объектов эконом-класса и коттеджных поселков дачного типа, возводимых за 36 км от Москвы. Здесь цена за метр увеличилась в 1,4 раза: с 42 тыс. руб. до 57 тыс. руб. по итогам 3 лет.
На рынке таунхаусов в последние годы наблюдается равномерное увеличение стоимости 1 кв.м. (примерно в 1,5 раза) во всех диапазонах удаленности от Москвы. Исключение составляют объекты, расположенные в 16-25-километровой зоне от МКАД, где цена за метр за 2006-2008 годы выросла в 2,3 раза: с 33 тыс. руб. до 54 тыс. руб. Дело в том, что в 2006 году самая большая концентрация поселков приходилась на расстояние 6-15 км от МКАД – доля рынка составляла около 61%.
Но к началу 2009 года основные объемы строительства сместились в зону 16-25 км от Москвы. Соответственно, увеличился потребительский спрос на данные поселки, поскольку количество объектов в пределах 6-15 км от МКАД резко сократилось. А при устойчивом спросе на домовладения в поселках 16-25-километровой зоны от Москвы у застройщиков появилась возможность для более серьезного повышения цен, в сравнении со среднерыночными темпами увеличения стоимости таунхаусов.
Абсолютно противоположная динамика характерна для данного диапазона удаленности в сегменте загородных ЖК, где средняя стоимость 1 кв.м. снизилась по итогам 3 лет больше, чем в 1,5 раза. Если в 2006 году цена за метр была на уровне 116 тыс. руб., то к началу 2009 года данный показатель составил 73 тыс. руб.
Что касается средней стоимости домовладений, то, по данным сравнительного исследования всего загородного рынка в 2006-2008 гг., максимальный прирост на коттеджном рынке (в 3,5 раза) отмечен в поселках, расположенных на расстоянии 6-15 км от МКАД. То есть цена за дом дорожала быстрее, чем стоимость метра. Главной причиной этого стало увеличение площади коттеджей в данной категории поселков почти на 20%.
В сегменте таунхаусов заметный прирост стоимости домовладений (в 2,2 раза) произошел в поселках 16-25-километровой зоны от МКАД. Но здесь цена за метр увеличивалась на фоне сокращения средней площади квартир-секций. В результате, стоимость метра росла быстрее, чем цена за домовладение. Однако в следующей категории поселков таунхаусов, расположенных в 26-35 км от Москвы, значительное уменьшение средней площади квартир-секций на 40% и вовсе привело к тому, что цена за домовладение снизилась на 9%, несмотря на рост стоимости метра.
Еще один пример отрицательной динамики цен продемонстрировали загородные ЖК, расположенные на удалении 16-25 км от МКАД, где по итогам 2006-2008 гг. стоимость метра снизилась в 1,5 раза, а средняя площадь квартир сократилась на 30%. В итоге, к началу 2009 года квартира в ЗЖК в пределах 16-25 км от Москвы в среднем стоит чуть больше 7 млн. руб., хотя 3 года назад данный показатель составлял около 16,5 млн. руб.
Значительный прирост цен отмечен в каждом сегменте. Главным образом, это характерно для коттеджных поселков, на которые приходится максимальный объем предложения на загородном рынке. Так, если в 2006 году за 43 млн. руб. можно было купить дом в пределах 5 км от МКАД, то теперь такая цена характерна для объектов на удалении 26-35 км от Москвы. А на рынке таунхаусов в поселках 15-километровой зоны от МКАД стоимость квартиры-секции по итогам 3 лет выросла с 14-16 млн. руб. до 22-24 млн. руб.
Причиной заметного прироста цен загородного жилья в последние годы служил ажиотажный потребительский спрос. При этом качество строящихся объектов не всегда соответствовало уровню стоимости домовладений в нем. Поэтому в сегодняшней ситуации сокращения реальных доходов населения, по ряду проектов требуется пересмотр политики ценообразования в соответствии с новыми возможностями и ожиданиями покупателей.
Наиболее оптимальным и эффективным с точки зрения ликвидности становится создание более экономичного предложения. Это актуально как для планируемых, так и для уже реализуемых объектов. В этом случае возможно проведение реконцепции всего проекта, позволяющей создать продукт, востребованный рынком.