Как и в случае с другими типами продуктов, анализ рынка при девелопменте промышленных зданий проводится в несколько этапов в течение всею периода осуществления проекта. До вступления договора о покупке земли в силу данные анализа должны уточняться, по меньшей мере, трижды: 1) до предоставления контракта с условием задатка; 2) до вступления в переговоры с кредиторами; 3) до того момента, когда задаток по договору О покупке земли станет не возвращаемым.
Па каждом этапе девелопмента объём информации. точность и надежность имеющихся сведений постоянно растут. По мере поступления информации на основе данных, полученных в результате изучения рынка, данных по проекту и предварительной оценки затрат производятся финансовые расчеты. Однако девелоперам не следует ждать окончания всех этих исследований, чтобы приступить к финансовому анализу; на ранних этапах финансового анализа может использоваться предварительная информация, полученная из второстепенных источников. Например, как только становятся известны размеры будущею здания, может быть проведена оценка стоимости строительства на основе средней величины затрат на кв.фут для подобных проектов. Подрядчики и другие девелоперы, как правило, предоставляют подобную информацию.
Методика, используемая для анализа девелопмента бизнес-парков, отличается от методики анализа девелопмента промышленных зданий:
• Девелопмент бизнес-парков является формой девелопмента земли и предполагает применение подхода к анализу недвижимости.
• Этапы анализа девелопмента промышленных зданий соответствуют пяти этапам DCF-анализа, используемого для доходной недвижимости
В случае девелопмента зданий основным инструментом принятия решений является DCF-анализ в формате прогноза на пять-десять лет, отражающий все операции с недвижимостью от окончания строительства до продажи. Этот расчет учитывает ставки арендной платы, скидки, период сдачи в аренду, прогнозируемые изменения арендной платы в течение периода владения объектом.
При расчете внутренней нормы доходности за основу принимаются доналоговые и посленалоговые денежные потоки. Девелоперы промышленных зданий предпочитают, чтобы IRR для полной себестоимости проекта составлял 13-15% в тех случаях, когда проект финансируется исключительно за счет собственного капитала (без долгового финансирования) и задолженность по ипотечному кредиту равна нулю. Значение 1RR без учета долгового финансирования, равное 15%, обычно соответствует значению IRR с учетом долгового финансирования (при значении LTV от 70 до 75%), превышающему 25%. Чтобы удовлетворять требованиям инвесторов, значение IRR собственного капитала с учетом долгового финансирования должно составлять от 20 до 30%.
Девелопер должен использовать прогнозную финансовую отчетность для проведения анализа чувствительности, чтобы проверить влияние возможных изменений па результат анализа:
• Какое влияние оказывают па IRR планы сдачи в аренду при девелопменте промышленных зданий?
• Насколько чувствительна IRK к изменениям таких показателей, как ставки арендной платы и скидки. расходы па строительство, расходы на финансирование, процентные ставки, освобождение от залога и уровень инфляции?
• Как изменится IRR при девелопменте промышленного парка, сели пены па землю будут снижены, чтобы ускорить продажу?
Как изменится IRR. если будут увеличены первоначальные вложения на создание дополнительных удобств, строительство дорог. инженерных сетей и подъездов к объекту с целью ускорить продажи или увеличить цены?
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса