Анализ рынка после выбора участка

после выбора участка

После принятия связывающих обязательств по покупке участка девелопер должен вновь изучить целевой рынок для своего проекта.

Особые характеристики выбранного участка наряду с общим экономическим климатом могуч указывать на иное состояние рынка, чем то, которое было выявлено во время предварительного анализа рынка до выбора участка.

На этом этапе анализ должен быть сосредоточен на местоположении, окрестностях и дополнительных удобствах. Предположим, что первоначальным целевым рынком довел опера были покупатели более дорогих домов — от $350 000 до $400 000. Если продажи в -угон ценовой категории неуклонно растут, девелопер может Приступить к своей программе, даже если на местном уровне конкурируют несколько других девелоперов. Но если девелопер сочтёт, что лот рынок насыщен, он может изменить свои планы и пронести довелопмент под строительство домов но более низкой пене. Точно гак же может оказаться более предпочтительным взяться за девелопмент продукта более высокою класса, не представленный на рынке, если демографические данные для этого благоприятны.

Анализ рынка на данном этапе помогает девелоперу
1) произвести проектирование участка, определив конкретный целевом рынок и, следовательно, размер и конфигурацию участке», дополнительных удобен» и других основных характеристик;
2) получить кредит и подготовить необходимую документацию;
3) привлечь строительные компании и девелоперов на подряд. Если участок очень мал или девелопер ещё не выбрал строительные компании, необходимо нанять местную маркетинговую фирму, которая специализируется на девелопменте разукрупненных участков.

Идеально, если у маркетинговой фирмы уже есть база данных по всем конкурирующим участкам. Исходя из анализа Потенциального рынка, маркетинговая фирма может помочь девелоперу определить, какой рынок больше подходит для участков. С точки зрения девелопмента земли, маркетинговый отчет должен выявить общее количество сгруппированных по размеру и ценовой категории участков, которые девелопер сможет продавать в месяц. Отчет должен содержать общий сирое и предложение но жилью для данною рынка сбыта, и, исходя из этой цифры. Прогноз спросу и предложения на конкретный тип продукта и сегмент рынка, который будет обслуживать проект девелопера.

Итогом маркетингового исследования должен стать прогноз количества домов, которые могут быть проданы в месяц, с разбивкой по типу продукта и прогнозируемой цене продажи.

Многие потенциальные покупатели не купят его потому, что он слишком дорого стоит, не соответствует их вкусу или по каким-то другим причинам. Прогнозы темпов продаж всегда должны сверяться с реальностью. Независимо от данных статистики спроса. если другие деввлоперы аналогичных проектов в общем регионе продают всего два-три дома в месяц, едва ли новичок будет продавать вдвое больше. Однако как правило. Жилищно-строительные компании покупают (выкупают) сразу больше одною участка. Может быть продано четыре-пять. а то и 50-60 участков в зависимости от типа проекта, размера строительной компании И условий рынка.

Популярным методом, с помощью которого девелоперы земли контролируют покупку участков строительными компаниями. ЯВЛЯЮТСЯ скользящие опционы (rolling options). Данные опционы предусматривают, что строи тельная компания выкупает определенное число участков каждый квартал или год. Опцион гарантирует строительной компании наличие определенного количества участков, а девелоперу возможность аннулировать контракт со строительной компанией, если компания не сможет продавать запланированное количество домов. Обычно в скользящий опцион встроена система роста иен на участки — около 2-4% в год.

Скользящие опционы могут быть структурированы так. чтобы защищать интересы девелопера земли, строительной компании или обоих.» Девелопер земли хочет иметь гарантии, что строительная компания выполнит пли перевыполнит график выкупа участков и в случае несоблюдения данною графика не сможет наложить ограничения на рост цены опциона в будущем.

Строительная компания, в свою очередь, хочет быть уверенной, что сможет получить достаточное количество участков. НО не раньше, чем они понадобятся. Строительная компания предпочитает иметь в собственности как можно меньший запас участков и пользоваться возможностью отказа от исполнения оставшихся опционов.

Строительная компания может заплатить цену опциона, которая обычно рассчитывается исходя из стоимости неисполненных опционов. Зачастую это является альтернативой снижению темпа роста иен. Если опцион куплен, темп роста пси будет ниже. Использование высоких цеп опционов является методом. стимулирующим строительную компанию выкупать участки быстрее (чтобы не платить цену опциона). Цена опциона уплачивается даже в том случае, если земля по нему по выкупается.

В качестве примера типичных условий сделки в самом простом её зиле предположим, что у главного девелопера есть большой участок, состоящий из 200 более маленьких участков. Согласно договоренности строительная компания имеет опцион на покупку участков частями но 50 участков в год в течение четырех лег. Если строительная компания не выкупает какую-либо часть согласно графику, она теряет свои опционные права па вес последующие участки земли. Строительная компания может выкупить участки раньше срока и оплатить разницу в увеличении стоимости и/или иену опциона но неисполненным опционам.

Подготовленные участки являются промежуточным звеном в процессе строительства домов. Даже при дефиците жилья мажет существовать излишек участков. Поэтому маркетинговое исследование должно содержать оценку спроса и предложения как по готовому жилью, так и по участкам под строительство.

Процесс правового регулирования. Зонирование и межевание. Процесс разукрупнения земли на более мелкие участки называемый межеванием (plaiting) и обычно сопровождается изменением в зонировании, и пригородах зонирование часто предусматривает сельскохозяйственное пли какое-либо иное, не связанное с девелопментом использование земель, и необходимо изменить зонирование для того, чтобы разделить территорию на участки и начать девелопмент.

Процедура зонирования везде разная. Этот процесс может занять от нескольких месяцев до нескольких лет в зависимости от гого, насколько сильно ситуация с участком зависит от экологической и политической обстановки. Девелопмент на многих участках также подлежит утверждению со стороны специальных органов или комиссий, что отнимает время и средства. Например, в Калифорнии земля, расположенная на расстоянии не более 1 000 ярдов (У 15 м) от океана. относиться к юрисдикции California Coastal Commission (Березовой комиссии Калифорнии). Выполнение Требований комиссии может занять несколько лет дополнительно к тому времени, которое необходимо для. получения разрешительной документации на разукрупнение земли.

Требования комиссии и налагаемые ею ограничения, такие как допустимая плотность застройки, могут быть крайне строгими. Так как даже многие опытные девелоперы не имеют возможности ждать на протяжении всего периода, необходимою для того чтобы провести участок через комиссию, начинающем девелоперам настоятельно рекомендуется избегать ситуаций, связанных с длительным и дорогостоящим процессом получения разрешительной документации.

Процесс межевания Межевание — это официальная процедура, при которой участок Земли юридически разделяется на более мелкие участки. Ото средство, при помощи которого городские и окружные власти утверждают требования к улицам и участкам, а также регистрируют новые участки, входящие в состав более крупных участков. Воз типичное юридическое описание разукрупнения жилого участка: «Участок 10. квартал 7143, землевладение (Fondren Southwest), круг Харрпс, штат Техас». Юридическое описание осуществляется одновременно с процедурой межевания. Девелопер представляет кадастровый план участка с указанием входящих в его состав блоков и участков. В пом примере цифра 3 показывает, что два предшествующих раздела были занесены в план под названием Fondren Southwest.

В некоторых регионах для утверждения кадастрового плана необходимы открытые слушания, даже если предполагаемое использование земли соответствует зонированию. В других регионах открытых слушаний не требуется, если участки по кадастровому плану соответствуют зонированию и всем правилам разукрупнения земли, таким как ширина улиц, радиус поворотов (для пожарных машин), максимальная протяженность улиц, заканчивающихся тупиком, размеры участка (общая площадь, минимальная ширина и длина). аллеи (если они есть), расстояния между стенами здания и границами участка (сбоку, сзади и спереди здания). количество жилых единиц па акр и их минимальный размер.

Количество жилых единиц, которое можно построить на определенном участке, зависит от комплекса факторов, включающего в себя минимальную ширину и глубину участка, требования к пешеходным дорожкам и т.д.

Целевой рынок определяет.
Спроектировать ли девелоперу максимально возможное число участков пли подготовить более крупные участки для более дорогих домов. Девелонеру следует избегать максимально допустимой плотности застройки — за исключением тех случаев, когда опыт показывает, что такая плотность И небольшие участки отвечают спросу на целевом рынке или предлагаемый проект настолько хорош, что способен создать новый рынок.

Новое межевание может вызвать неожиданные трудности, особенно если девелопер вынужден отказаться от старых улиц или пешеходных дорожек (т.е. убрать их из официальных карг). В Далласе Reiser Corporation исследовала один участок и неожиданно обнаружила, что все владельцы соседних участков должны были бы согласиться с отказом от запланированной, по так и не построенной пешеходной дорожки. Так как участок объединяет 50 домовладельцев, вероятность единогласного решения была практически ничтожна, Девелопер отказался от участка несмотря на то, что уже потратил значительные средства и время.

В Дополнение к требованиям по проведению работ по межеванию, разукрупнение земли может подпадать под ограничительные условия продавца или предшествующего владельца, например, возможность строительства только одноквартирных томов. Ограничительные условия должны выявляться на начальном этапе проверки прав собственности. Они могут иметь большое значение для тина девелопмента, разрешенного на данном участке.

Подача заявления на разукрупнение земли. Во всех регионах процедура получения разрешительной документации на разукрупнение земли различается. Во многих регионах процесс получения разрешительной документации происходит но крайней мере в два Этапа: сначала нужно получить одобрение комиссии но планированию, а затем городского совета или инспектора округа. В Калифорнии, например, процесс получения разрешительной документации состоит из следующих двух стадий. Первая стадия — генеральный план, к котором определяется назначение земли для всех районов города и который пересматривается раз в пять лег. Для разукрупнения земли, проводящегося впервые. особенно важно, что генеральный план определяет, в каких районах поощряется девелопмент, а в каких нет. Генеральные планы могут быть также связаны с бюджетом капитальных вложений города или округа. В бюджете капитальных вложений выделяются плановые государственные расходы на инженерные сети, дороги, парки и другие элементы инфраструктуры.

Для девелопера смысл генерального плана в том, что получить разрешение на такое же изменение зонирования, которое в нем уже предусмотрено, сравнительно просто. Получить разрешение на не предусмотренные в нем изменения такие, как девелопмент в сельскохозяйственном районе или строительство многоквартирных домов в районе, предназначенном для одноквартирных домов, — почти невозможно.

Прежде чем можно будет приступить к детальному плану (specificplan) (второй паи), землю сельскохозяйственного назначения надо перевести в категорию земли городского назначения с указанием в генеральном плане типа собственности и допустимой плотности застройки. Этот этап занимает значительное время, так как генеральные планы пересматриваются только раз в пять лет.

Детальные планы содержат данные о фактическом зонировании, допустимом уровне плотности и в некоторых случаях площадь участка, обозначение мест въезда и выезда и другие детали предлагаемого девелопмента. Детальные планы даже более подробны, чем зонирование, и при их выполнении девелонера могут обязать составить подробную схему девелоимента. Изменение детального плана часто требует нового раунда открытых слушаний и подвергает девелопера всем рискам, связанным с изменениями в правовом регулировании. Эти риски существенно возросли за последнее десятилетие, так как все больше и больше жителей возражают против нового строительства. Любые открытые слушания могут быть политизированы, давая возможность комиссии по планированию и городскому совету накладывать все новые ограничения, требовать от девелопера дополнительных инвестиций (взносы девелопера) или же уменьшать допустимую плотность застройки.

Поэтапность.
В большинстве случаев процесс разукрупнения участка земли более чем на 200 участков разделяется на несколько этапов. Если компания девелопера невелика и обладает ограниченными ресурсами, или если часть земли оказывается недоступной для днвелопмента на некоторое время, то процесс девелопмента даже меньшего по масштабам земельного участка может быть разделен на этапы. Обычно на каждом папе подается заявка на создание отдельного кадастрового плана и на межевание участка. Девелоперы финансируют и прокладывают инженерные сети, дороги и производят другие улучшения, необходимые для создания подготовленных участков по каждому этапу. Поэтому лапы должны быть не слишком большими, чтобы их можно было финансировать и затем продавать готовые участки в разумные сроки обычно от 10 до 24 месяцев или в течение одного экономического цикла.

Количество домов, строящихся в течение одного лапа значительно сократилось в 90-е гг. после краха рынка недвижимости. Кредиторы, опасающиеся остаться с кредитами под незавершенный девелопмент участков с нераспроданными их частями, предпочитают сократить длительность отдельных этапов, чтобы снизить свои риски в случае экономического спада. Сотрудница компании Джо Энн С’таблфилд советует сначала подавать заявление только на первую фазу проекта, особенно если речь идет о крупном участке После регистрации поданных планов девелопер привязан к ним или к какой-либо фазе проекта, которая будет осуществляться через несколько лет и ограничен в возможностях корректировать планы в зависимости ОТ рыночных условий. Более того, если следовать большинству регулирующих норм, удобнее онанировать небольшими частями, чтобы опять-таки сохранить возможность гибкой корректировки планок при изменении ситуации на рынке.

Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса