Анализ спроса на промышленную недвижимость

Анализ спроса

Моделирование спроса на промышленную недвижимость часто происходит так же, как и моделирование спроса на офисную недвижимость; здесь основным фактором. определяющим потенциальный объём продаж, являются изменения занятости населения.

Предполагаемый объём будущей потребности в Площадях вычисляется путем умножения предполагаемого количества новых рабочих мест в городской агломерации на размер площади. выделяемой на одного человека. (При этом необходимо помнить о том. что нормы плошали различны для разных типов промышленных помещений).

Аналитики должны также принимать во внимание другие показатели росла городской агломерации — такие, как валовой продукт, а также изменения численности населения или количества домашних хозяйств. Рост валового продукта городской агломерации является положительным показателем при прогнозировании продаж складских и товарораспределительных площадей, поскольку он является критерием эффективности местной экономики.

Другим критерием является объём производства. который измеряется на основе индекса объема производства Совета управляющих Федеральной резервной системы (Federal Reserve Board’s Index of Manufacturing Output).1′ Иногда уровень спроса может быть соотнесен с ростом, наблюдающимся в соседнем городе. Так. количество складских площадей, расположенных вдоль границы США в южной Калифорнии, напрямую связано с ростом складских площадей в мексиканских городах к северу от границы.

После того как произведен анализ спроса для городской агломерации, остается только оцепить, какая доля продаж будет поглощена сегментом рынка, на котором расположена недвижимость. Часто для этого используется понятие справедливой доли рынка — например, если на данном сегменте рынка находится 8% общего предложения в городской агломерации, то его справедливая доля составляет 8%. Другой способ заключается в том, чтобы оцепить долю чистых продаж данного сегмента рынка за прошлый период по отношению к ЧИСТЫМ продажам всей городской агломерации. Эта информация поможет получить представление о том, насколько выгодной является выбранная территория по сравнению с другими. Если сегмент рынка перенасыщен, девелопер может предпочесть отложить начало строительства на несколько месяцев.

По мнению Алана Котина, при анализе рынка промышленной недвижимости существует гораздо больше потенциальных опасностей, чем при анализе, который проводиться для других типов девелопмента. При зонировании промышленных территорий ограничении на землепользование гораздо меньше, чем при зонировании территорий, предназначенных для строительства торговых,офисных и жилых помещений.

Промышленное зонирование зачастую предполагает возможность любого другого использования (за исключением жилищного строительства), что может привести к переоценке рынка сбыта. «К подобным ошибкам может привести неспособность четко выделить отдельные составляющие. которые входят в общую категорию. — отмечает Котин. — Номинально промышленные площади, в которых переделка под офисные помещения закончена наполовину и которые сдаются в аренду по иене $0,90 -$1,00 за кв.фут ($9,70 — $10.75 за кв.м.) в месяц, нельзя сравнивать с промышленными помещениями в традиционном понимании, которые закончены на 10% и сдаются в аренду по пене $0.45 за кв.фут ($4.85 за кв.м)».12 При определении величины арендной платы девелоперы должны принимать во внимание степень законченности объекта и его назначение.

Девелопмент промышленных зданий связан с девелопментом офисных зданий и зданий розничной торговли, и рыночный аналитики иногда ошибочно включают данные по пользователям офисных и торговых помещений в свои опенки спроса со стороны промышленных пользователей. Таким образом, из общих данных следует исключить долю непромышленных арендаторов. Различил между этими продуктов основаны, в первую очередь, на количестве улучшений для арендаторов. Арендаторы офисов в промышленных зданиях часто склонны переезжать в более престижные офисные здания, особенно при слабом спросе на рынке Офисных помещений. Этот феномен имел место в начале 1990-х гг. в Калифорнии. Техасе и на других рынках недвижимости, переживавших спад активности, когда ставки арендной платы за офисные помещения стремительно упали после кризиса на рынке недвижимости конца 1980-х.

Ещё одна потенциальная проблема связана с промышленными инкубаторами, отношение к которым часто бывает негативным. Изначально промышленные инкубаторы предполагалось использовать для размещения небольших компаний, у которых сель потенциал для значительного роста. Однако на практике многие из них оказываются малодоходными, и компании, которые растут и увеличивают прибыль, оказываются в меньшинстве; таким образом, необходимо тщательное изучение потенциальных арендаторов.

Другие вопросы, которые рассматриваются в ходе анализа рынка для девелопмента промышленных зданий, связаны с оценкой арендной платы. Одни арендаторы предпочитают договоры аренды на условии «все включено», по условиям которых арендодатели несут все расходы, тогда как другие заключают договоры, предусматривающие тройную чистую арендную плату, по которым все операционные расходы несет арендатор. Некоторые арендаторы заключают модифицированные договоры с арендной платой на условии «все включено», но которым арендатор берет на себя прямые расходы на коммунальные услуги, уборку внутренних помещений и страхование, по арендодатель оплачивает обслуживание территорий общего пользования.

Если девелоперы по ошибке примут модифицированную арендную плату на условии «все включено» за се чистый вариант, то их оценка ставки арендной платы окажется заниженной. Если же модифицированная арендная плата на условии «все включено» будет рассчитываться как тройная чистая арендная плата, то опенки арендной платы будут
завышены.


Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса