Условия на участке.
Девелопмент многоквартирных домов и кондоминиумов предоставляет более широкие возможности в отношении использования физических характеристик участка, чем другие виды девелопмента. Девелопер многоквартирных домов меньше зависит от уклонов и от размера и формы отдельных участков земли, потому что основания жилых зданий, как правило, меньше по площади и имеют больше возможностей в отношении конфигурации. Тем не менее девелопер должен внимательно оцепить все возможные аспекты участка, включая уклоны, геологию, почвы. растительность и гидрологию.
Уклоны и топография. Девелоперов всегда привлекают вершины холмов и другие места, с которых открывается хороший вид. Участки с умеренными уклонами предпочтительнее ровных участков или участков с крутыми уклонами. Уклоны дают возможность создать более интересный проект, например, двухуровневые квартиры или различные варианты силуэта крыши. Они также сокращают объем выемки грунта для создания многоуровневой парковки в условиях более плотной застройки (при плотности более 35 квартир на один акр или S5 на гектар обычно необходима многоуровневая парковка).
С другой стороны, расходы на улучшения резко возрастают при уклоне более 10%. Подпорные стены, специальные опоры и другие укрепления оснований могут повлиять на стоимость и время строительства Более того, в некоторых городах например, в Сан-Диего — приняты постановления местных органов власти, которые ограничивают девелопмент участков с крутыми уклонами. При уклоне более 15% плотность застройки ограничена, а при уклоне более 25% девелопмент запрещен. Девелопмент ровных участков также может быть связан с дополнительными расходами. Для создания напора в канализационных сетях им необходим уклон. Следовательно, если участок совершенно ровный или часть его лежит ниже точки соединения с городской канализационной магистралью. необходимо сооружение насосных станций.
Геология, гидрология и почвы. В сейсмоопасных районах необходимо проведение инженерно-геологических изысканий. Если участок пересечен линиями сейсмической активности, то существует вероятность, что он не пригоден для строительства. То же самое относится к участкам, расположенным на территории заброшенных подземных шахт Даже если строительство около сейсмических линий возможно, го может оказаться невозможным получение страховки. Более того, близость сейсмических линий создает непреодолимые проблемы для маркетинга.
Если на участке пли па Границе С ним имеется ручей или заболоченные территории, необходимо провести исследование поймы. Территории, которые в течение года заболочены лишь некоторое время, могут рассматриваться как временно заболоченные, такие территории находятся иод защитой Североамериканского акта об охране заболоченных территории (North American Welliuuh Conservation Act) от 1989г.1* Стоячая вода на участке может указывать на присутствие подземного потока, который необходимо определить, и почти наверняка определенная часть участка будет непригодна для строительства. Девелопер должен получить приблизительное представление о том, сколько земли занято поймами или относится к категории заболоченных. Для этою можно нанять инженера но землеустройству, который до этого занимался подобной работой в данном районе.
Состояние почвы, наряду с поймой, также может вызвать проблемы. Даже если участок выглядит чистым, девелопер в любом случае должен до приобретения участка нанимать геолога, чтобы провести исследование образцов почвы. Обычно геологи берут, по крайней мере, по одной пробе с каждой стороны у края участка и еще одну пробу в центре, чтобы определить тип почвы, её вязкость, пластичность, а также глубину залегания грунтовых вод и коренной породы.
Хорошая почва, например, песчаный суглинок, является умеренно проницаемой для воды Однако тинистые почвы от воды расширяются и сжимаются, что может вызвать трещины в фундаменте. Непроницаемые для воды почвы вызывают повышенный объем водостока. Если Скальные породы расположены на участке недалеко от поверхности земли, то работы по выемке грунта могут стоить в десять-двадцать раз дороже, чем на участке с глубоким залеганием почвы.
Растительность, растительность может дать полезную информацию о почве и климатических условиях.
Необходимо приложить все усилия для сохранения взрослых деревьев. Крупным здоровым деревьям может угрожать опасность. Интенсивное пешеходное движение или парковка машин под деревом приводят к усадке грунта, и дерево может погибнуть. Обычно рабочие пе любят заботиться о деревьях, потому что это отнимает
мною времени и делает работу более дорогостоящей. Зачастую деревья погибают во время строительства из-за отравления краской или химикатами. Даже если они не погибают во время строительства, они могут погибнуть впоследствии из-за нарушения корневой системы пли водного баланса. Чтобы снасти деревья. девелопер должен проконсультироваться со специалистом, а также отчетливо отметить и огородить защитными барьерами те деревья, которые он хочет сохранить.
Особое внимание может потребоваться и Для другой растительности.
Луга и пастбища, особенно на прибрежных территориях, являются важнейшим фактором борьбы с эррозией почвы. Многие виды трав. виноградников, кустарников и полевых цветов являются естественной средой обитания для диких животных или включены в списки исчезающих видов, и их сохранение становится правовой проблемой.
Ливневая канализация. В прошлом стоки ливневой канализации регулировались самым удобным способом: потоки воды быстро удалялись с поверхности через искусственные закрытые системы.
Загрязненность в местных течениях. Различные правовые проблемы в отношении последствии регулирования ливневого стока на прилегающей собственности во время и после строительства привели к тому, что многие местные власти приняли стандарты
по регулированию ливневых стоков, которые ограничивают количество и скорость стока воды после проведения девелопмента. чтобы они не превышали уровень до его начала. На многих территориях также необходима фильтрация ливневого стока до ею сброса.
Создание функционального и привлекательного плана ливневого стока требует координации работы архитекторов проекта, инженеров, проектировщиков и ландшафтных архитекторов. Большую часть проекта можно осуществить при помощи пассивных элементов, включая выравнивание грунта и элементы ландшафтного проектирования, а не при помощи инженерных систем. Эти соображения должны быть учтены в самых первых планах проекта. В последнее время в регулировании ливневых стоков наметилась тенденция вместо крупных бассейнов ливневой канализации создавать более мелкие дождевые озера в разных местах участка. Местное законодательство в отношении регулирования ливневого стока в различных юрисдикция может различаться.
Существующие здания.
Девелоперы должны осторожно относиться к сносу здании, находящихся на участке. В большинстве городов существуют законы, охраняющие исторические постройки, а в некоторых городах приняты законы, ограничивающие выселение арендаторов. Прежде чем приобретать участок для полной реконструкции или редевелопмента, девелоперы должны убедиться, что они имеют право выселить живущих там арендаторов. Выселение может занять много времени часто до шести месяцев и более — и обойтись очень дорого, особенно если от девелопера требуется помощь в переселении. Компенсации на переселение могут достигать от S3 тыс. до S5 тыс. на одного арендатора. В крайнем случае от девелопера органы власти требуют, чтобы им представили на рассмотрение клан ландшафтных работ до того. как они выдадут разрешение на строительство.
Теннисные корты занимают очень большую площадь, и, как правила, их предусматривают только в крупных проектах.
В зависимости от рыночной ниши псиным дополнительным удобством может быть детская игровая площадка или детский сад. Площадь под детскую игровую площадку следует предусматривать в большинстве проектов, даже сели они ориентированы главным обратом на жителей, не состоящих в браке. поскольку у некоторых из них могут быть дети, с которыми они проводят часть времени.
На многих рынкам растет сирое на деловые центры. располагающиеся на территории жилого комплекса, где есть компьютеры с доступом к Интернет, принтеры, аппараты факсимильной связи и копировальные аппараты, а также услуги почты и службы доставки и даже консьержки и места для проведения встреч.
Во многих новых дорогих комплексах многоквартирных домов предусмотрены деловые центры, (если в проекте предусмотрен клуб для жильцов, он должен располагаться в центральной части территории, обычно на краю внутреннего двора. По возможности офис, занимающийся оформлением аренды, следует располагать рядом с клубом так. чтобы он был виден Проезжающим автомобилистам, поскольку, как покатали исследования. 70% арендаторов — это люди, которые проезжали мимо. В некоторых проектах офис по сдаче в аренду отделяют от клуба, чтобы деятельность по управлению имуществом не мешала жителям чувствовать, что они находятся у себя дома. А в некоторых крупных проектах девелоперы даже располагают отдельно подразделение, занимающееся маркетингом, и подразделение, обслуживающее арендаторов, проживающих в данном комплексе.
Участки с искусственным ландшафтом могут играть роль буфера, красиво смотрятся, повышают общую рыночную привлекательность проекта и служат местом пассивного отдыха. Пешеходная дорожка шириной шесть футов (1,8 м), проходящая вокруг комплекса.
Может быть использована для прогулок, бега, езды на велосипеде, катания на роликовых коньках, а се прокладка и уход за ней требуют- весьма незначительных затрат. Садоводство как хобби становится все более и более популярным, и в результате во многих новых проектах наряду с общественными садами предусмотрены участки земли для личного пользования. примыкающие к жилым единицам. Интегрирование участков с искусственным ландшафтом и мест активного отдыха и развлечений, — например, бассейнов и детских игровых площадок, — позволяет сделан» план объекта более привлекательным.
Ландшафт следует проектировать с учетом климата. рельефа местности и культурных особенностей того региона, где выполняется данный проект. Лучшие специалисты по ландшафту эффективно используют Произрастающие в данной местности морозостойкие растения, чтобы сделать ландшафт более привлекательным во все времена года.
Тщательное планирование может облегчить дальнейший уход за ландшафтом, метод ландшафтной архитектуры, ориентирующийся на правильный выбор растений и надлежащее планирование с целью экономии водных ресурсов, сводит к минимуму использование химикатов и уменьшает количество трудоемких операций но уходу за ландшафтом за счет тщательного учета особенностей климата, почв, существующей растительности и топографии объекта. Такие методы могут быть использованы на любом участке в любой климатической тоне.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса