Кто такой девелопер?
Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности — от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Девелоперы координируют эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость. Девелоперы инициируют, создают. финансируют, контролирую! и организуют процесс девслопмента от начала и до конца. Девелоперы берут на себя наибольшие риски по созданию или реконструкции недвижимости и получают наибольшую выгоду. Как правило, девелоперы покупают участок земли, определяют целевой рьп ок, разрабатывают программу строительства и прост, получают необходимую исходно-разрешн гсльную документацию и финансирование. Строят объект, сдают его в аренду, управляют им, и, наконец, продают его.
Девелопмент (development) — глубоко специализированный бизнес, и успешные девелоперы знают, что необходимо дважды и трижды уточнять каждую деталь. Непроверенная статья в документе, удостоверяющем право собственности, или непроведсиное исследование почв могут стать источником постоянных проблем. Девелоперы понимаюг, что именно они несут ответственность за любые упущения и ошибки. Дахе если ошибка допущена по небрежности кого-то другого, девелопер обязан предотвратить её последствия.
Девелопер должен оперативно реагировать на события. Хороший девелопер готов к неожиданностям, легко приспосабливается к обстоятельствам и способен быстро изменить стратегию. Например, на стадии утверждения проекта девслоперу нередко приходится вести переговоры с местными заинтересованными группами, которые, как правило, вносят значительные изменения в предложенный проект. Если девелопер не ГОТОВ идти на компромисс, эти группы могут воспрепятствовать осуществлению проекта. Девелопер должен учитывать требования граждан, не ставя под угрозу экономическую жизнеспособность проекта. Чтобы достичь компромисса, девелопер может переформулировать или даже полностью изменить свою цель, как в своих личных интересах, так и в интересах других.
Для управления процессом девелопмента необходимо обладать определенными личными качествами, не последним ИЗ которых является здравый смысл. Девелопер должен четко представлять себе, что он хочет сделать; кроме того, он должен обеспечить за собой лидирующую роль. Девелопер должен быть сильной личностью с авторитетным мнением, и в то же время ему необходимо уметь прислушиваться к мнению других. Девелоперь: не могут быть экспертами во всех Областях, необходимых для осуществления проекта, и потому зависят от многих других людей.
Девелоперы работают с разными людьми: со специалистами но строительству, включая архитекторов. Проектировщиков, подрядчиков и консультантов, со строителями различных специальностей, С арендаторами и покупателями, с юристами, банкирами и инвесторами, с должностными лицами города, сотрудниками городской администрации, инспекторами и группами граждан, с ассоциациями домовладельцев, с лидерами общественных организаций. Они должны быть сведущими во многих областях — отправления персоналом до управления зданиями. Ни один девелопер не может быть экспертом во всех областях одновременно. Успех приходит к тем, кто знает, кому и какие вопросы задавать, каковы общепринятая практика и «правила игры», как отличить заслуживающий внимания совет и важную информацию.
Успешных дсвелоперов от их конкурентов, как правило, отличает искра творческого потенциала — в замысле проекта, финансировании и маркетинге. Как и любая творческая деятельность, управление процессом девелопмента и персоналом может оказаться чрезвычайно трудным. Слишком жесткое руководство может задушить творческий потенциал, а чрезмерная свобода может сделать процесс неуправляемым. Одной из основных целей управления процессом девелопмента является достижение творческой согласованной работы в команде без превышения бюджета и в установленные сроки.
Дсвелопмент недвижимости — органичный и развивающийся процесс. Не может быть двух одинаковых проектов девелопмента, в девелопментс обстоятельства постоянно меняются. Новичкам девелопмент нередко представляется более легким, чем он есть на самом деле. Чтобы достичь успеха, начинающие девелоперы должны работать вдвое усерднее, чем опытные профессионалы. В тот или иной момент почти каждого проекта девелопер может как пожалеть о том, что взялся за него, так и испытать воодушевление от завершения проекта.
Решение проблем по мерс их поступления — сущность повседневной работы девелопера. Если постоянно быть готовым к неожиданностям и никогда не полагаться на случай, можно сократить количество проблем, уменьшить стресс и добиться большего удовлетворения своей карьерой. Проведение необходимой подготовки перед важной встречей, организация официальной презентации для основного кредитора, создание комфортной обстановки для переговоров и предварительное уточнение потребностей и целей предполагаемою арендатора или кредитора, все это способствует успеху.
Девелоперы часто говорят: «Лучше быть удачливым, чем хорошим». Однако Фил Хьюз заметил: «В этом бизнесе лучше быть и удачливым, и хорошим. Удача появляется там, где благоприятные возможности сочетаются с подготовкой, а в нашем деле девелопер сам проводит всю подготовку и сам создает возможности. В его силах соединить одно с другим».’
Сфера недвижимости
Сфера недвижимости делится на пять основных областей в соответствии с типом продукта: жилая недвижимость, офисная недвижимость, коммерческая недвижимость, промышленная недвижимость и земля. Рынок каждого продукта зависит or местоположения объекта. Уровень арендной платы, прежде достигавший наивысших отметок в деповом центре, сегодня в пригородных районах нередко оказывается гораздо выше.
Двумя другими первичными измерениями, определяющими систему координат рынка недвижимости, являются проект
здания и плотность застройки. Различная комбинация этих параметров определяет тип здания и структуру затрат.
Например, строительство и эксплуатация высотных многоквартирных домов с многоуровневой парковкой стоит
намного дороже, по сравнению со строительством и эксплуатацией индивидуальных домов с приусадебными
участками. Соответственно оказывается выше и арендная плата.
Для достижения успеха анализ рынка должен выявить неудовлетворенную часть спроса среди тех. кто обладает
достаточно высоким уровнем дохода и готов платить более высокую арендную плату за квартиру в данном районе.
Требования, необходимые для достижения успеха
Девелоперы подвергаются рискам. Самый незначительный риск принимают девелоперы, которые работают за вознаграждение, участвуя в процессе девелопмента в качестве представителей других владельцев или
Девелоперы зависят от большого количества специалистов. Работа, выполняемая или управляемая проектной/строительной командой, составляет большую часть от общей себестоимости проекта, и эффективное управление этой работой является важным условием успеха процесса девелопмента.
инвесторов. В этой роли они несут небольшие риски, связанные с вложением собственных денежных средств в проект или получением стимулирующего вознаграждения, связанного с осуществлением проекта в рамках запланированного бюджета или с быстрой и выгодной сдачей в аренду. С другой стороны, девелоперы могут принимать на себя и несь риск, первыми инвестируя в проект денежные средства, последними их извлекая и неся при этом полную личную ответственность. В этом случае неудача может привести к банкротству.
Девелоперы также управляют рисками. Они могут уменьшить риски или свести их к нулю — по крайней мере, снизить их уровень до приемлемого, — прежде чем двигаться дальше. Девелоперы стремятся минимизировать риск ещё на ранней стадии, когда перспективы проекта ещё весьма туманны, и им следует удостовериться, что риски первоначальных инвестиций оправданы будущей вероятностью успеха.
Начинающие девелоперы обычно рискуют больше, чем опытные, потому что новички не обладают сильными переговорными позициями, позволяющими переложить риски на других. Им часто приходится начинать с проектов, от которых по каким-то причинам отказались более опытные девелоперы. Фил Хьюз считает, что начинающие девелоперы часто берут на себя больше риска, чем это необходимо. Им следует более настойчиво искать правильные решения, потому что каждый проект содержит в себе возможности, позволяющие уменьшить риск.
Многих людей привлекают богатство и успех, присущие наиболее успешным девслоперам. Безусловно, девелопмент может принести огромную отдачу — как в материальном, так и в эмоциональном плане Для многих удовлетворение при виде результатов многолетних усилии стоит пережитых тревог и бессонных ночей.
Однако девелопмент как сфера деятельности, связанная с огромными рисками, требует определённых черт характера. В этом бизнесе нужно быть готовым к долгому ожиданию вознаграждения. От начала проекта до того момента, когда появляются средства, способные покрыть первоначальные вложения, — не говоря уже о прибыли. — проходит, как правило, не менее трех лет. Два или три раза в течение процесса девелопмента девелоперы рискуют потерять все инвестированные средства, и это скорее правило, чем исключение. Девелоперы живут в постоянной неопределенности. Почти никогда события не следуют по запланированному сценарию. Особенно это касается начинающих девелоперов: их проекты почти всегда стоят в два раза дороже и осуществляются в два раза дольше, чем предполагалось изначально.
Девелопмент может приносить не только удовлетворение, но и сильное разочарование. В ходе осуществления проекта девелоперы зависят от многих людей и событий. — например, при получении исходно-разрешительиой документации этот фактор находится вне зоны контроля девелопера. Один девслопер вспоминал, что, начав заниматься девелопментом одноквартирных домов, первое время он постоянно переживал из-за того; что бригады рабочих не выполняли своих обязательств. Строительство зданий стало для него удовольствием лишь после того, как он научился не ожидать обещанного и каждый раз бывал приятно удивлен, когда его заказы выполнялись. За последние два десятилетия гораздо больше времени и средств стал отнимать процесс получения исходно-разрешительной документации, сократился контроль девслопера над процессом и добавились значительные риски, — особенно на ранних стадиях, когда риск и так достаточно велик.
Девелопмент требует значительной уверенности в себе. До тех пор, пока начинающие девелоперы не разовьют в себе это качество, им придется работать на другого девелопера и учиться процессу, не неся никакого риска. Даже после приобретения достаточной уверенности, позволяющей начать самостоятельную деятельность, начинающие девелоперы часто работают с финансовым партнером, который берет на себя большую часть риска.
Возможно, самым действенным способом снижения риска будет участие в проектах, которые подразумевают риски, связанные с реконструкцией или сдачей в аренду. а не все риски реализации нового проекта девелопмента. В качестве альтернативы начинающий девслопер может начать с девелопмента одноквартирных домов или с точечного девелопмента небольших коммерческих зданий, участков земли с оформленными правами собственности, полностью готовых под застройку. В любом случае, начинать подобный бизнес нужно с проектов, где риск потерь не вызовет всепоглощающего стресса.
Даже небольшие проекты сегодня, как правило, требуют первоначальных вложений от $50 000 до $100 000 для доведения проекта до стадии, когда может быть увеличен собственный капитал и получено строительное финансирование. Девслопер никогда не должен начинать проект без наличия средств, в два раза превышающих те. которых будет достаточно для доведения проекта до стадии, когда станет доступным другое финансирование. Первоначальные вложения составляет только часть денежных средств, необходимых для завершения проекта.
Большинство кредиторов сегодня требует, чтобы инвестиции самого девелопера составляли 25-35% от себестоимости проекта. Девелоперу не нужно иметь средства. необходимые для покупки земли, но в сумме их должно хватить до того момента, когда он сможет привлечь средства других кредиторов или инвесторов. Следующий способ уменьшения рисков — продуманный подход к условиям покупки земли (в третьей главе этот метод обсуждается подробно). Девелоперы могут существенно снизить риск за счет правильною составления контракта на покупку земли. Например, можно попытаться максимально отсрочить вступление кошрикта на землю в силу.
Если срок в 60 иди 90 дней является типичным условием для данной местности, начинающему девелоперу следует искать землю, продавец которой согласится установить 180-дневный срок. Если необходимо получить исходно-разрешительную документацию в связи с внесением изменений в требования о зонировании, девслопер может поставить условием покупки земли получение данной документации. Земля в этом случае может стоить дороже, но возможные большие потери времени перекрывают данную разницу в цене. Такое условие позволит перенести риск получения согласования на продавца. Если необходимое согласование или финансирование не получены, дсвелоиер сможет избежать излишних затрат на девелопмент участков, которые не могут принести прибыли. Самыми подходящими для девелоперов являются такие условия контракта о покупке, при которых можно установить контроль над участком без необходимости его немедленной покупки. Наличие у девелопера подобных вариантов свидетельствует о том, что он может как вести переговоры, так и удовлетворять потребности владельца земли.
Возможно, самой большой проблемой начинающих девелоперов является поиск собственною капитала для своего первого проекта. Обычно девелоперы хотят быстро поручить финансирование собственного капитала. Если девслопер рассчитывает на финансирование до тою, как будет получена соответствующая регистрация перехода прав собственности на землю, продавцы могут засомневаться в способности девелопера выполнить условия, предшествующие регистрации, и менее охотно примут связывающие обязательства первыми. Наличие нескольких альтернативных вариантов при умелом составлении контракта поможет преодолеть многие финансовые проблемы, но продавцы должны быть уверены в том, что дсвелопер сможет получить необходимее финансирование.
Начинающие девелоперы зачастую не имеют устоявшихся источников собственного капитала — кроме тех случаев, когда они располагают достаточными собственными финансами, средствами родственников или деловых партнёров. До заключения договора о покупке девслопер может выстроить правильную тактику получения недостающих средств, даже сели у него нет гарантии финансирования собственного капитала. В большинстве случаев инвесторы, прежде чем взять па себя финансовые обязательства, хотят видеть, куда они вкладывают свои средства. Тем не менее по мере возможности следует добиться от них Предварительных обязательств.
Девелопер может этого достичь, заранее проводя с инвесторами переговоры относительно покупки предполагаемого участка и в ходе переговоров апеллируя к интересу вложения средств именно в данный тип недвижимости при данном расположении и размере участка. Инвесторы более расположены к вложению в собственный капитал, когда видят, что дсвелопер выполнил всю предварительную работу, то есть провёл тщательное исследование местного рынка, чтобы сразу продемонстрировать, что спрос на данный продукт существует. Обращение к предполагаемым инвесторам должно быть целенаправленным: если девслопер сможет найти недвижимость, которая уже отвечает определенным требованиям, инвесторы будут заинтересованы в финансировании необходимого для проекта собственною капитала.
Девелопер должен быть готов к любым неожиданным ситуациям. Это нужно усвоить каждому, кто хочет стать профессиональным девелопером. Проблемы неизбежны, но их почти всегда можно решить. К счастью, со временем процесс девелопмента становится более легким, поскольку девелоперы приобретают опыт и осуществляют проекты один за другим. Наступает момент, когда девслопер уже не ждет ответа из банка по поводу кредита, а обнаруживает, что кредиторы сами его разыскивают и предлагают заняться совместным бизнесом.
Разумеется, самый трудный проект — первый. Если он завершился неудачей, начинающийся девслопер может не получить другого шанса. Необходимо выбирать такой проект, который не приведет к банкротству. Из-за увеличения трудностей при получении исходно-разрешительной документации и финансирования девелопер должен быть готов к тому, что придется подготовить пять или более проектов прежде, чем один из них дойдёт до стадии реализации. Например. Джон Доусон. президент по недвижимости McDonald’s Corporation. говорит, что подписал контракты с условием задатка и заплатил зa анализ экономической целесообразности покупки пяти участков, осмотрев при этом сто участков. Ни одни из них не оказался пригодным для девелопмента.
Пути, ведущие в сферу девелопмента
Не существует единственной дороги, которая автоматически приведёт к успеху в девслопменге недвижимости. Девел операм и становятся представители самых разных профессий: брокеры по недвижимости, ипотечные банкиры, консультанты, строители. кредиторы, архитекторы, юристы и многие другие. Недавно появилась специальная академическая программа, рассчитанная на тех. кто уже имеет профессиональный опыт в сфере недвижимости, но хочет стать девелопером. По окончании курса обучения Присваивается учёная степень магистра в области девелопмента недвижимости.
Большинство начинающих стремится изучить бизнес, работая на другою девелопера. На рынке труда в сфере недвижимости существует большая конкуренция, на относительно небольшое число рабочих мест претендует множество людей. Кроме того, многие доступные рабочие места в дезелопмеите не могут обеспечить весь необходимый опыт. Крупные девелоперы обычно нанимают люден для работы в определенной области. такой как сдача в аренду иди строительство, в то время как наиболее подходящей для приобретения необходимого опыта была бы работа управляющего проектом, полностью отвечающего за свой проект, или работа в небольшой компании, предоставляющая возможность изучить все виды деятельности. Найти именно такую работу непросто, но настойчивость и хорошая подготовка обычно помогают начинающим девелоперам получить её.
Некоторые позиции в сфере недвижимости облегчают переход к занятию девелопментом. Многие девелоперы начинают как руководители жилищно-строительных фирм, затем начинают заниматься девелопментом многоквартирных домов пли девелопментом коммерческой недвижимости. Другие начинают с разработки проектов для других девелоперов, а затем и для собственных клиентов. Девелоперы могут начинать как брокеры по операциям с коммерческой недвижимостью, привлекая к участию в проекте основного (якорного) арендатора в новом офисном здании или подбирая арендатору участок для строительства на заказ. Девелоперы также могут начать свою деятельность в качестве ипотечных брокеров; контролируя источник рефинансирования и наблюдая за финансовой стороной дела при совместной работе с опытным девелопером, брокер может получить опыт. необходимый для осуществления собственного проекта девелопмента. Многие опытные девелоперы готовы сотрудничать с новым партнером, если он предлагает такой проект, который стратегически расширяет текущий бизнес.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса