Экономическая целесообразность проекта промышленных зданий

Экономическая целесообразность проекта

Анализ рынка, проводимый до выбора участка. Анализ рынка, который проводится до выбора участка для девелопмента промышленных здании, преследует три цели: 1) определить тип клиентов, которым будут предоставляться услуги; 2) определить тип продукта, который будет построен, и. следовательно, параметры участка, который необходимо купить; 3) определить местоположение продукта. Для девелопмента промышленных зданий процедура анализа рынка будет сходной с процедурой для офисных, поскольку анализируемая рыночная группа состоит из работодателей, занимающихся производством тваров или предоставлением услуг.

Как и при девелопменте офисных зданий, девелопер должен иметь общее представление о местной экономике и её месте в экономике региона и страны в целом. Ниже перечислены факторы, на которые следует обратить особое внимание:

• национальные, региональные и местные экономические тенденции;
• рост занятости и изменения численности людей. занятых на работах различных категорий (в соответствии со Стандартизированным Промышленным Классификатором {Standardized Industrial Classification codes);
• социально-экономические характеристики агломерации, включая темп роста населения и структуру занятости;
• местная политика развития и отношение к девелопменту офисных и промышленных зданий;
• прогноз спроса на различные типы офисных и промышленных объектов;
• текущее предложение помещений по отраслям промышленности;
• исторически сложившиеся тенденции в области продаж и текущая деятельность по сдаче в аренду;
• исторически сложившаяся доля свободных площадей и площади, доступные в настоящее время.

Получить эту информацию можно из огромного количества источников, включая правительственные и коммерческие веб-сайты, местные университеты. рыночных аналитиков, информационные агентства, торговые палаты и крупные компании, предоставляющие брокерские услуги по операциям с недвижимостью. Девелоперу следует не только оценить статистические данные, но и проконсультироваться у местных брокеров, арендаторов и других девелоперов, чтобы проверить точность полученной информации. Девелопер, не знакомый с ситуацией на местном рынке недвижимости, должен рассмотреть целесообразность использования услуг маркетинговой фирмы, имеющей опыт работы с промышленной недвижимостью.

Лишь в некоторых источниках информация о рынке подразделяется на более мелкие категории, чем складские/товарораспределительные здания, производственные здания и здания комбинированного назначения; в большинстве случаев второстепенная информация о рынке помещается в одну категорию — промышленные здания, что усложняет анализ ситуации с отдельными типами недвижимости. Одним ИЗ способов получения примерного представления о ситуации с различными типами недвижимости, когда имеющаяся информация не классифицирована должным образом, является разделение недвижимости на категории по площади: «менее 5 000 кв.футов», «более 25 000 кв.футов» (или «менее 1000 кв.м», «более 2500 кв.м»).

Прежде чем приступить к поиску участка, девелопер должен тщательно ознакомиться со схемами девелопмента промышленных зданий, характерными для всей городской агломерации. 15 ходе подобного исследования девелопер должен стремиться узнать как можно больше о ситуации на местном рынке и о том, какие категории арендаторов промышленных зданий становятся более распространенными или. наоборот. сокращаются. В процессе поиска крупного единичного участка девелопер или промышленная компания должны учитывать следующие факторы:

• наличие и стоимость земли;
• качество и стоимость рабочей силы;
• структура налогообложения и налоговые льготы;
• инженерные сети и удаление отходов;
• тарифы на энергоносители;
• сравни тельная стоимость транспортных тарифов.

Рыночные предпочтения, расходы на покупку земли, расходы па оплату труда, расходы на коммунальные и транспортные услуги могут значительно отличаться в пределах одного города или региона. Компании, чьи рынки расположены за пределами города, при выборе участка руководствуются критериями, отличными от критериев компаний, чьи рынки расположены преимущественно в черте города. В ходе анализа рынка. Проводимого девелопером до выбора участка, должны быть оценены предпочтения целевого рынка, в том что касается местоположения и доступа к транспортным путям.
Местные связи. Местные СВЯЗИ очень важны для большинства компаний. Компании, которым необходимы частые контакты с поставщиками, дистрибьюторами. клиентами, консультантами или правительственными Организациями, при выборе местоположения учитывают следующие факторы:
• близость к месту, где расположены компании, с которыми они постоянно сотрудничают;
• интенсивность предполагаемых поездок в другие офисы своей компании, расположенные в пределах городской агломерации, и обратно;
• транспортные перегрузки на участке и за его пределами;
• время, необходимое сотрудникам, чтобы добраться до места работы, и доступность общественного транспорта;
• стоимость транспортного средства, включая налоги, техническое обслуживание и стоимость топлива в расчете на милю пробега.

Объединение в кластеры и агломерация. В ряде отраслей промышленности (в частности, связанных с реализацией продуктов питания, производством одежды. печатным делом, оптовой торговлей цветами, запасными частями и ремонтом .механизмов, поставками бакалейных товаров и кухонного оборудования для предприятий) наблюдается тенденция к формированию кластеров, иначе — агломерации или близкому расположению (co-location). Эта тенденция зачастую характеризует компании, имеющие дело с продуктами, не подлежащими длительному хранению (например, быстро портящимися продуктами питания), или взаимозависимые компании, принадлежащие к одной отрасли промышленности. Фирмы, работающие в сфере высоких технологий, имеют тенденцию к расположению в непосредственной близости ОТ исследовательских центров крупных университетов, где они могут воспользоваться преимуществом доступности ресурсов (лаборатории, библиотеки, профессорский состав, аспиранты) и большого количества квалифицированной рабочей силы. Университеты также притягивают компании, специализирующиеся на венчурных инвестициях, поскольку именно там делаются коммерчески выгодные открытия.

Близость к аэропортам. Близость к аэропортам значительно повышает привлекательность промышленных зданий. Во многих случаях размещение бизнеса рядом с аэропортом позволяет регулярно пользоваться услугами по перевозке грузов и пассажиров. В иных ситуациях «эффект аэропорта» возникает при наличии удобного доступа к крупным транспортным магистралям, пригодной для девелопмента земли и благоприятного зонирования.

Внешнеторговые зоны. Внешнеторговая зона — это территория в Соединенных Штатах в порчу ввоза. подконтрольном таможне Соединенных Штатов или рядом с ним. где зарубежные или отечественные товары. как правило, считаются находящимися под действием режима международной торговли. Фирмы. расположенные во внешнеторговых зонах, могут ввозить детали из-за рубежа, собирать и экспортировать конечный продукт без уплаты таможенных пошлин, если эти товары не покидают зону. Фирмы могут также хранить товары в пределах зоны без уплаты пошлины. Многие зарубежные производители ввозят свою продукцию на склады в торговой зоне, хранят её до тех пор, пока она не будет приобретена покупателем или дистрибьютором, и уплачивают импортную пошлину, когда продукция покидает склад для доставки покупателю. Таким образом, фирмы могут иметь легко доступный запас товаров на складе и не уплачивать связанные с импортом платежи до тех пор, пока товар не востребован.

Доступ к транспортным магистралям. Доступ к транспортным магистралям очень важен для всех типов промышленных зданий
Требования могут меняться в зависимости от назначения каждого объекта. Теоретически, любое промышленное использование объекта предполагает грузовые перевозки, поэтому большое значение имеет наличие Транспортных путей, которые соединяют объект с системой автомагистралей, связывающей разные штаты. За последнее время все возрастающая «потребность в скорости» в сфере сбыта, особенно когда речь идет о дорогостоящих товарах, сделала близость к автомагистралям и аэропортам как никогда важной. Хотя железнодорожные перевозки продолжают играть существенную роль в определенных производственных и промышленных процессах, небольшие компании стали в меньшей степени зависеть от доступности железнодорожного сообщения.

Уровень жизни
При опенке участка под строительство не следует упускать из виду и менее явные факторы — такие, как уровень жизни. Пригодность для проживания становится вес более важной составляющей при принятии решения о местоположении бизнеса. Наличие доступного жилья, качественных школ, объектов недвижимостью на соседних промышленных и других объектах, чтобы заранее выявить возможные проблемы.

Приобретению участка для строительства промышленной недвижимости предшествуют те же четыре стадии, которые были описаны выше для других форм девелопмента: 1) проведение исследования до того, как будет сделано предложение о покупке. 2) само предложение. 3) проведение комплексного анализа и 4) вступление в силу договора о покупке.
В ходе комплексного анализа девелоперам следует обратить особое внимание на наличие опасных веществ — особенно, если поблизости уже есть промышленные объекты. Локализованные в одном месте опасные вещества через грунтовые воды могут распространиться на другой, незагрязненный, участок.

Опасные вещества в виде небольшого количества растворителя или бензина могут обнаруживаться через два — три года после выброса. Инженеры, имеющие соответствующую лицензию, должны провести исследования воды и почвы; при необходимости девелоперы, заплатив за отсрочку заключения сделки, должны обеспечить себе достаточное количество времени, в течение которого они смогут убедиться в том, что на участке нет токсичных отходов. Обычно продавцы дают покупателям 60 дней на проведение комплексною исследования почвы и проверки на наличие токсичных отходов и от 30 ДО 60 дней на все остальные процедуры.

Большинство девелоперов в процессе приобретения участка сталкиваются со стандартной дилеммой. Им требуется время, чтобы провести тщательный комплексный анализ, тогда как продавец хочет культуры и мест отдыха сильно влияет на способность компании привлекать квалифицированных работников.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса