Планировка территории начинается с разработки маркетинговой концепции, принятия решений но поводу того, какие здания и сооружения будут в конечном итоге построены на сформированных участках. Конечный продукт -— размер, стиль и качество зданий — определяет, каким образом должно производиться разукрупнение земли.
Хороший проект планировки подразумевает гораздо больше, чем эффективное с технической точки зрения расположение улиц и инженерных сетей. В прошлом девелоперы предпочитали наиболее экономически выгодный проект планировки — прямоугольную сетку. Однако с середины XX в. они стали отдавать предпочтение искривленным улицам и тупикам, учитывающим природные особенности территории. Сейчас городская сетка вновь возобладала над органичными формами пригородов.
Лучшие проекты, тем не менее, учитывают природные особенности, и сетка может изгибаться, следуя очертаниям долин. холмов, рек, лесов и других особенностей ландшафта. Представители неоурбанизма продемонстрировали, что прямоугольная сетка улиц и небольшие кварталы не только более выгодны с экономической точки зрения, по и способствуют снижению интенсивности дорожного движения и облегчают доступ пешеходов к зданиям и сооружениям.
В XX в. -эволюция проектов планировки была обусловлена влиянием трех факторов: автотранспорта, роста цен на жилье и окружающей среды.
Автотранспорт. Автотранспорт уже давно является главным фактором, оказывающим влияние на проекты планировки. Поскольку люди могли ездить на работу на своей машине, они могли селиться в некотором удалении jn маршрутов общественного транспорта, что содействовало росту пригородов. Без автомобиля районы, застроенные жилыми одноквартирными зданиями при низкой плотности застройки, не могли бы существовать.
В пригородах улицы всегда проектировали так, чтобы обеспечить максимальную пропускную способность и достаточно места для парковки, а дома, как правило, с подъездными путями и крытыми автостоянками или гаражом сначала для одной машины, а потом для двух. Сегодня нет ничего необычного в том, что в доме есть гараж на три машины или более. Уже многие годы ведется поиск и апробация новых методов решения транспортных проблем. В г. Рэдбсрп, штат Нью-Джерси, в 1929 г. впервые была использована трехуровневая иерархия улиц {второстепенные улицы [heal streets], магистральные улицы [collectors] и основные дороги [aiterials]), а также разделение пешеходных и автомобильных улиц.4* Тупики также были впервые использованы в Рэдбсрне. чтобы снизить нагрузку на улицы жилых районов. Сейчас идет пересмотр этой системы. При её использовании весь транспортный поток вытесняется на основные дороги при недозазке второстепенных улиц, поэтому в настоящее время многие специалисты, занятые проектированием транспортной сети, приходят к выводу, что иерархическая система порождает, а не уменьшает заторы па дорогах. Более того, система, предусматривающая большое количество тупиков, затрудняет движение пешеходов и транспортных средств и уменьшает их мобильность.
Рост цен на жилье. Па протяжении всею периода, прошедшего после Второй мировой воины, скорость, с которой росли цены на жилье, превышала скорость, с которой росли доходы населения,, и темпы инфляции. Главной причиной роста цен является повышение цен на землю, кроме того, его усугубляет нехватка удобно расположенных участков земли и использование трудоемких методов строительства.
Одно из немногих средств, которые девелоперы могут использовать для того, чтобы сдерживать рост цены на жилье. — более интенсивное использование земли. В ответ на повышение цен девелоперы вели строительство со все большей и большей плотностью застройки, снижая таким образом стоимость земли, приходящейся на одно строение. В 50-е гг. XX в. типичный одноквартирный пригородный дом занимал участок площадью в один акр (0,4 га). Сегодня аналогичный дом. скорее всего, будет построен па участке, площадь которого не превышает четверть акра (0,1 га). В тех регионах США, где земля стоит дорого, площадь участков пил одноквартирные дома нередко бывает всего 4 000 кв.футов (370 кв.м). Необходимость повышения плотности застройки стимулировала разработку новых методов планировки земли: группирование домов в планировочные микрорайоны (которые иногда называют планировочные единицы настройки), строительство домов, примыкающих к границе участка (так называемые дома с двориком типа патио), а также большой выбор сблокированных домов всех ценовых категорий. Эта эволюция в проектировании происходит так же медленно, как институциональные изменения и изменения в общественных отношениях. Необходимо менять муниципальное законодательство о градостроительстве, чтобы сделать возможным проектирование участков нового типа, необходимо убеждать кредиторов в экономической целесообразности новых форм, а покупателей в преимуществах новых проектов.
Методы строительства во многом остались такими же. как в Древнем Риме. Хотя все больше и больше элементов конструкции (фермы и балки перекрытий. секции стен и встроенные шкафы) изготавливается фабрично, очень многое по-прежнему делается вручную. Появившаяся в 60-е гг. XX в. надежда на то, что сборные дома заводского изготовления (manufactured housing) позволят снизить стоимость жилья, все ещё остается надеждой. При использовании сборных домов удалось достичь снижения себестоимости па 10-20%. главным образом, за счет экономии времени и снижения процентов по кредитам, но население и местные власти пока не торопятся принимать эту форму строительства. Кредиторы и правительственные учреждения тоже недоверием относятся к сборным домам, а также к традиционным домам, собираемым на стройплощадке из отдельных элементов.
Качество строительства повысилось по многим параметрам: стала лучше теплоизоляция, используются энергосберегающие окна и технические системы, усовершенствовались методы гидроизоляции, а также появились новые материалы, которые неприхотливы в уходе. Однако экономия, достигнутая благодаря всем этим методам оптимизации затрат, была в значительной степени утрачена из-за роста стоимости земли и трудозатрат и отчасти из-за издержек, связанных с нормативным регулированием вопросов охраны окружающем среды, и роста населенных пунктов.
Окружающая среда. Третий из основных факторов. оказывающих влияние на проекты разукрупнении, — это необходимость охраны окружающей среды. Когда движение в поддержку охраны окружающей среды стадо получать признание, оно начало оказывать влияние на все аспекты девелопмепта. в том числе и на планы разукрупнения. Bi> многих населенных пунктах задачи охраны окружающей среды привели к принятию более жестких требований к открытым пространствам, уменьшению общей плотности застройки и почти полному прекращению строительства в районах е экологически чувствительными каньонами и заболоченными землями. Результатом этого стало уменьшение площади земель, пригодных для девелопмепта. и возможных вариантов их использования.
Любой девелопмент — это нагрузка на землю. Один из первых вопросов, которые должен задать себе девелопер. — как осуществить девелопмент определенного участка земли, получив разумную прибыль, и при этом не нарушить природные особенности участка.
Если же природные характеристики представляют особую ценность, девелопер должен определить, какие методы девелопмепта (если они существуют) позволят улучшить окружающую среду. Девелоперы не просто следуют правилам и нормам, своей деятельностью они содействуют формированию правил и норм — хороших иди плохих.
Девелоперам следует знать о том, что покупатели домов все больше и больше отдают предпочтение девелопмеиту, который не вредит окружающей среде. что ведет к увеличению рынка такого продукта. К примеру, в девелопменте на острове Дыонс, находящемся неподалеку от г. Чарльстон, штат Южная Каролина, были задействованы различные методики землепользования, которые защищают и улучшают окружающую среду, например, передовые методы сохранения полных ресурсов, защита сотен акров естественной среды обитания на острове, использование экологически чистых строительных материалов для экономии энергии и природных ресурсов. Результаты выполнения проекта превзошли ожидания рынка, и стоимость недвижимости па этом острове гораздо выше-средних рыночных значений на рынке недвижимости, находящейся на островах у побережья Южной Каролины.
При проектировании существует много способов, позволяющих Предусмотреть охрану окружающей среды и сохранение природных ресурсов. Например, девелоперы могут сделать следующее:
• сохранить открытые пространства, которые подчеркивают природные особенности территории. например, деревья или водные объекты;
• разработать методы зашиты природных особенностей, ценных с эстетической точки зрения, и предусмотреть места массивного отдыха;
• учесть в плане участка особенности ливневой канализации и участки влагозадержания, что при условии правильного проектирования может стать важным преимуществом данного проекта;
• расположить открытые пространства со стороны движения ветров к жилому району, чтобы уменьши п. шум и понизить температуру воздуха;
• создавать красивый ландшафт с использованием большого количества зеленых насаждении для улучшения внешнего вида объекта, снижения температуры воздуха и уровня шума, а также очищения воздуха;
• создавать ассоциации землевладельцев, чтобы обеспечить постоянную заботу об открытых пространствах;
• предотвращать эрозию крутых склонов;
• предотвращать загрязнение воды и воздуха, нанесение ущерба земле, эрозию н излишний шум во время строительства.
Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса