Неоднозначность законодательной базы непосредственно влияет на время и затраты, необходимые для создания или получения доступа к необходимым элементам инфраструктуры. К последним относятся в первую очередь инженерные сети, дороги и дренажные сооружения, а нередко также парки, школы, лечебные учреждения, пожарные станции, полицейские участки и крупные транспортные артерии.
Существуют различные источники финансирования инфраструктуры:
• Общие налоги. Традиционно модернизация улиц и объектов коммунального хозяйства финансировалась при помощи выпуска долговых обязательств, которые погашались из доходов от общего налога на доходы от недвижимости.
• Дотации со стороны федеральных властей и властей штата. В прошлом местные сообщества получали от федеральных органов власти и властей штата средства на постройку водоочистных и канализационных сооружений и других объектов инфраструктуры.
• Сборы на содержание социальной инфраструктуры
(impact fees) и сборы с девелопера (developer fees). Эти сборы взимаются с девелопера в момент рассмотрения кадастрового плана участка или при обращении за разрешением на строительство и обычно исчисляются из расчета на одно строение или на единицу площади.
• Сборы и выплаты поле шпателей (users fees and charges). Такие сборы традиционный способ получения доходов. Ежемесячные платежи (например. за воду и Канализацию) являются источником погашения долговых обязательств, выпущенных для финансирования объектов инфраструктуры, и для покрытия текущих и эксплуатационных затрат.
• Налоговые округа (assessment districts). Налоговые округа могут выпускать долговые обязательства и вводить специальные налоги для тех собственников. которые могут воспользоваться теми или иными улучшениями в общественном секторе данного округа.
• Особые районы (special districts). Особые районы тождественны налоговым округам затем исключением, что управляющие ими органы независимы от местных властей. Такие районы также могут выпускать облигации и вводить налоги на владельцев собственности, находящейся в их юрисдикции.
• Округа с финансированием за счет увеличения налоговых поступлений (tax increment financing districts). Увеличение налоговых поступлений от новых проектов девелопмеита адресно направляется на модернизацию общественного сектора и сферы услуг в зоне девелопмеита.
• Взнос девелопера (developer exaction). При выдаче кадастрового плана участка или разрешения на строительство девелопера обязуют построить или профинансировать сооружение объектов коммунальною хозяйства, например, дорог, парков. полицейских участков, пожарных станций, библиотек или школ.
Девелоперу необходима ясная картина финансирования инфраструктуры, так как значительная часть затрат на девелопмент земельного участка связана как раз с дорогами, объектами коммунального хозяйства и другими элементами инфраструктуры в зоне девелопмента и на прилегающих к ней территориях. Он должен иметь четкое представление о том, как реализация проекта скажется на доходах и расходах бюджета местных органов власти, к юрисдикции которых принадлежит зона застройки. С каждым годом получение исходно-разрешительной документации по проекту все в большей степени зависит от того, окажет ли он положительное влияние на местный бюджет.
Закон об управлении ростом от 1985 г., принятый во Флориде, впервые в США обязал местные органы власти требовать от девелопера, чтобы он позаботился об инфраструктуре до того, как приступит к реализации проекта. Данные сопутствующие обязательства (concurrency statutes) последовали за стремительным девелопментом городских окраин, где канализация и дороги не отвечали требованиям девелопмента Принятие закона, призванного воспрепятствовать разрастанию городов, привело к прямо противоположному эффекту.
Так как транспортные коммуникации в городской зоне были перегружены, введение закона в селу привели к девелопменту еще более отдаленных от центра территорий, сельской зоны, где использование дорог имело потенциал роста.
Последовавшие пересмотры законодательства снизили стандарты для выдачи разрешений на девелопмент урбанизованных территорий. Этот пример иллюстрирует широко распространенную проблему борьбы с ростом городов. Попытки ему воспрепятствовать часто приводят к побочным эффектам, которые еще более усиливают тенденцию роста.
Целесообразность используемых стандартов должна постоянно проверяться на практике, и в случае необходимости они должны корректироваться с учетом текущих условий.
Общественное движение за ограничение роста городов в значительной степени мотивируется бытующим среди домовладельцев мнением, что им приходится оплачивать непропорционально большую часть затрат на содержание объектов коммунального хозяйства, которыми впоследствии будут пользоваться будущие домовладельцы в пределах тех же земельных участков. Однако новое поколение домовладельцев в принципе всегда выигрывает от вложений предыдущих поколений в инфраструктуру.
Крупные инфраструктурные инвестиции — например, в улицы и инженерные сети — обычно возмещаются в течение 20-30 лет, причем сами объекты медленно устаревают и регулярно обновляются. Если срок финансирования меньше, чем экономический срок службы объекта, и если рост населенного пункта превышает 3% в год, то жители оплачивают коммунальные услуги быстрее, чем получают ЭТИ услуги. Сели налоги, идущие на оплату роста, увеличиваются быстрее, чем стоимость недвижимости, между сегодняшними и будущими (представленными девелопером) жителями часто возникают разногласия.
Гласным обоснованием введения сбора на содержание социальной инфраструктуры и других налогов на девелопмент является как раз то, что они призваны облегчить бремя, которое рост сообщества возлагает на плечи сегодняшних домовладельцев. Девелоперы должны быть готовы к тому, что все новые и новые сообщества будут требовать от них выплаты сборов на содержание социальной инфраструктуры и что размер этих сборов может достичь неприемлемого уровня.
Уровень сборов на содержание социальной инфраструктуры может и должен быть предметом переговоров. Теоретически эти сборы должны быть пропорциональны доле инфраструктуры, услугами которой девелопер пользуется — в том числе и тех объектов, строительство которых уже завершено и профинансировано.
В некоторых случаях, в зависимости от договоренностей между девелопером и регулирующими органами, такие объекты могут находиться вне зоны застройки, так что третьи стороны могут пользоваться их услугами в не меньшей степени, чем сам девелопер.
Юридическим обоснованием сборов на содержание социальной инфраструктуры является принцип пропорциональности {rational nexus) между внесенными девелопером сборами и объемом услуг, которые получат будущие жители зоны девелопмента. Девелопера нельзя обязать в полном объеме покрыть затраты на содержание коммунальных объектов, которыми пользуются и другие жители населенною пункта.
Как это ни парадоксально, моратории ни рост (growth moratorium/ и квоты разрешений на застройку (building permit caps) отчасти являются результатом неправильною подхода к вычислению размера сборов на содержание социальной инфраструктуры. Жители, голосующие за мораторий, полагают, что девелопер несет недостаточную долю тех расходов, которые его проект накладывает на сообщество. Девелопер может сделать вывод, что в ею собственных интересах поддержать сборы по принципу «заплатил — играй»; при этом сообщество не должно требовать от девелопера большею, чем уплата справедливой доли затрат.
К несчастью для себя, во многих частях страны девелоперы оказались непосредственно затронуты пересмотром системы налогообложения. В результате распространения налогов на девелопмент и принятия их самими девелоперамн Общество стало ожидать от последних оплату все более значительной части затрат на городские коммунальные услуги, гак что теперь во многих городах будущие жители как бы дотируют уже существующих.
Сегодня во многих городах от девелопера требуют оплатить половину затрат на содержание важнейших транспортных артерий, примыкающих к зоне предполагаемой застройки.15 Кроме того, нередко девелопер должен частично или в полном объеме оплатить строительство инженерных сетей, необходимых для обслуживания его недвижимости. Такие требовании, выходящие за пределы территории девелопмента, оказывают значительное влияние на выбор земельного участка. Даже для крупных проектов затраты на проведение водоснабжения и канализации на расстояние более мили оказываются неприемлемыми. Вне зависимости от того, может ли муниципалитет напрямую или посредством создания особого района принять на себя эти затраты, объем средств, которые сам девелопер в состоянии уплатить за внешние коммунальные объекты, ограничен.
Часто именно девелопера обязывают создать инфраструктуру — — в первую очередь проложить дороги, провести канализацию, воду и создать дренажную систему — для обслуживания новой территории. Позднее, когда владельцы недвижимости, обслуживаемой данной инфраструктурой, уже вступили в права собственности, власти многих городов требуют от них возместить затраты девелопера. Этот механизм позволяет девелоперу компенсировать свои затраты хотя бы спустя несколько лет. Однако многие сообщества Ничего не предлагают девелоперу взамен За первоначальные инвестиции. Таким образом, сам проект Должен обеспечить средства, необходимые для создания внешних объектов инфраструктуры.
Как избежать проблем. С точки зрения общества. такою рода правовые нормы выполняют жизненно важные функции — охраняют окружающую среду, сокращают затопленные территории, регулируют транспортное сообщение и обеспечивают создание адекватной инфраструктуры. С другой стороны, с точки зрения девелопера усиление нормативного регулирования со стороны государства значительно увеличивает сроки, издержки и риски девелопмента земли.
Чем крупнее проект девелопмента земли, тем более вероятно, что он окажется предметом пристального правового внимания местного сообщества.
Одним из способов снести к минимуму регулирующее вмешательство является выбор земельных участков для точечного дсвелоима та в плотно настроенных старых административных зонах с относительно устоявшимся законодательством. С другой стороны, такие земельные участки могут быть проблематичны в других отношениях: они плотно окружены старой настройкой, и девелоиерам приходится иметь дело с активными группами домовладельцев.
В целом девелопер может значительно сличить риск изменений в законодательстве, если он будет придерживаться следующих рекомендаций:
• Находиться в постоянном тесном контакте е юродскими и мест ними органами планирования,
• Следить за находящимися па рассмотрении новыми чаконами и за результатами опросов общественного мнения.
• Вступить в местную строительную ассоциацию. которая обычно в курсе всех происходящих изменений.
• 11осле того, как сформулированы проблемы, которые могут повлиять на реализацию проекта, обратиться к сотрудникам регулирующих органов, а также, если ЭТО буде| необходимо, к юристу за разъяснениями по поводу того, как можно защитить проект и снизить налоговое бремя.
• Рассмотреть перспективы сотрудничества с агентствами редевелопмента, которые нередко в состоянии упростить бюрократические процедуры и содействовать получению исходно-разрешительной документации.
• Рассмотреть возможность использования и качестве зашиты прав девелопера соглашения о девелопменте.
• Собрать команду местных архитекторов, инженеров. консультантов по зонированию и т.п., имеющих опыт работы в данном районе.
Кроме того, все вопросы решаются легче, если девелопер сохраняет возможность манёвра и придерживается курса на сотрудничество с местными властями и домовладельцами.
Маневрирование. Неопределенность, связанная с регулированием, влияет на способ покупки земли. Цена на землю все чаше ставится в зависимость от количества строений, которые могут быть на ней построены, или от обшей площади таких строений, что отчасти перераспределяет риск, связанный с получением исходно-разрешительной документации, между девелопером и продавцом. Цена земельного участка падает, если девелоперам не удается заранее получить разрешение построить определенное число строений или создать площади оговоренного размера. Чаще всего продавцы земли не готовы принять на себя риск изменений в законодательстве после регистрации договора.
Девелопер должен либо взять этот риск на себя, либо найти такого продавца, который готов отложить регистрацию договора до получения разрешений, относящихся к зонированию, или другой исходно разрешительной документации. Цена земли будет зависеть от того, какая из сторон берет на себя риск, связанный с подтверждением прав собственности. Она будет значительно ниже в случае, если девелопер регистрирует контракт до получения подтверждения
нрав собственности, чем в случае, когда все нрава уже подтверждены. Там. где ЭТО возможно, начинающие девелоперы должны стремиться разделить риски с продавцом даже если это ведет к снижению прибыли, — за исключением случаев, когда они абсолютно уверены в получении разрешений, связанных с зонированием- па такое количество зданий, которое сделает проект прибыльным.
В то время, как от органов власти становится все труднее получить необходимую пеходно-разрешительную документацию, комиссии по планированию и городские советы требуют от девелопера следования жесткому графику работ. Часто девелопер обязан к определенному моменту времени завершить сооружение дорог или объектов коммунальною хозяйства, причем нередко еще до продажи земельных участков. В некоторых случаях девелоперам приходится брать на себя обязательство строить определенное число зданий в год. Но циклический характер рынка недвижимости делает неизбежными периоды спада и подъема. девелоиеры должны сохранять за собой право на маневр — строить больше зданий в период подъема и сокращать строительство (в том числе и создание инфраструктуры), когда ситуация этому не благоприятствует.
Кроме того, девелоиеры. когда это возможно, должны сохранять за собой право планировать смешанное землепользование на каждом этапе девелопмента. Поскольку между получением исходно-разрешительной документации и началом строительства часто проходит некоторое время, при принятии окончательною решения относительно соотношения между различными типами зданий девелоперы должны иметь возможность учитывать текущее состояние рынка. В противном случае из-за отсутствия спроса девелопер оказывается вынужден продавать земельные участки жилищностроительным фирмам, не будучи в состоянии продавать участки под строительство индивидуальных домов в той ценовой категории, на которую существует спрос. Над большими проектами девелоперы должны работать поэтапно, причем ЭТИ этапы должны быть достаточно небольшими, чтобы позволить варьировать соотношение между различными типами девелопмента в соответствии с ситуацией на рынке недвижимости. Сейчас многие сообщества требуют рассмотрения специфицированных планов, жестко определяющих размер и отделку строений, отчего риск девелопера заметно возрастает, так как каждое изменение проекта требует новых открытых слушаний, необходимых для внесения корректив в исходный план.
Сотрудничество с сообществом. Принципиально важным для успеха проекта является характер отношении между девелопером и владельцами недвижимости на прилегающих территориях. Наиболее распространенным мотивом возражений домовладельцев против разукрупнения земельных участков является связанная с девелопментом опасность ухудшения условий жизни: появление жителей, которые имеют низкие доходы и живут в маленьких домах, или усугубление проблем уличного движения. При девелопмента в районах городских окраин мотивом неприятия проекта часто служат увеличение муниципальных расходов и несоответствие проекта инфраструктуре. Лучшим контраргументом в такой ситуации могут стать убедительные доказательства качества нового девелопмента.
Наиболее опытные девелоперы предпочитают договариваться со всеми группами домовладельцев сами, нежели нанимать для переговоров специальных посредников.
Девелопер должен суметь убедить представителей общественности в том, что он сдержит свои обещания, а такое доверие с гораздо большей вероятностью может быть завоевано в ходе личного общения.
Если речь идет о проекте небольшого масштаба, который соответствует местным нормам зонирования и землепользования и не требует открытых слушании. девелоперу не обязательно самому вести переговоры с домовладельцами. Хотя позиция, при которой девелопер вообще ничего не делает в надежде на то, что проект останется незамеченным, очень удобна, очевидно, что такой подход далеко не идеален. Домовладельцы слишком хорошо понимают, что такое девелопмент и насколько они от него зависят, гак что девелопер не может получить разрешение комиссии по планированию и городскою совета без их ведома. Домовладельцы занимают особенно непримиримую позицию, если они чувствуют, что их мнение игнорируется —- например, когда они узнают о проекте девелопмента только во время открытых слушаний. При этом, если все отрицательно настроенные по отношению к проекту лица смогут консолидироваться на заключительном этапе процесса получения исходно -разрешительной документации, девелопер должен будет начинать всю процедуру согласованны С домовладельцами заново.
Лучше заранее выделить те группы лиц, которые могут быть заинтересованы в проекте или. напротив, им
обеспокоены, и попытаться вступить с ними в контакт. Кроме того, следует выяснить, какие из членов местного сообщества играют в нем ключевую роль. Компания Peiser Corporation в ходе реализации проекта девелопмента земли не смогла добиться разрешений, связанных с зонированием, из-за того, что её представители встретились с президентом местной ассоциации домовладельцев, а не с более авторитетным в сообществе человеком священником, который выступил против проекта, и отчасти именно потому, что с ним не посоветовались с самого начала.
На встречах с другими владельцами недвижимости и жителями прилегающих территорий или в ходе открытых слушаний девелоперы должны быть готовы обсуждать расходы владельцев недвижимости. перегруженность существующих дорог, школ и других объектов общего пользования. Если для получения исходно-разрешительной документации но проекту требуются открытые слушания, может оказаться целесообразным принять следующие дополнительные меры:
• Проводить разъяснительную работу среди населения. которое будет затронуто реализацией проекта.
• Для рассмотрения различных альтернатив как можно раньше начать переговоры с комиссией по планированию.
• Учитывать, что процедура открытых слушаний сама но себе не снимает проблему противодействия со стороны домовладельцев.
• Занять активную позицию во взаимодействии с жителями —
• вести переговоры с городским советом и законодательными органами, устанавливать и расширять контакты с представителями населения. если возможно, формировать гражданские консультативные комитеты.
• Использовать графические формы представления проекта для тех, кто не участвует в открытых слушаниях.
• Понимая, что главной движущей силой противодействия со стороны населения является страх перед неизвестностью, удостовериться в том. что планы девелопмента были доходчиво разъяснены.
• При планировании рабочего времени предусмотреть взаимодействие между персоналом компании девелопера и общественностью.
• Выявлять и/или формировать группы домовладельцев, позволяющие поддерживать контакт внутри сообщества.
• При возникновении проблем прибегать к услугам не юристов, а посредников.
Анализ финансовой целесообразности Анализ финансовой целесообразности проекта девелопмента земли осуществляется в два этапа. На первом этапе производится быстрый и приблизительный расчет прибыли: сводиться воедино выручка от (sales revenues), расходы, выплаты процентов и рассчитывается прибыль. На втором этапе проводится многпериодный анализ дисконтированных денежных потоков (discounted cash flow, DCF), дающий детальный прогноз денежных потоков, потребности в собственном и заёмном капитале, прибыли и внутренней нормы доходности. О
ба этапа анализа должны быть пройдены до того, как девелопер внесет задаток за землю. Девелонеры должны корректировать прогноз денежных потоков на предполагаемый срок жизни проекта но мере еженедельного уточнения данных по объему продаж, иене и затратам. DCT-анализ, который отражает доходы всех сторон, инвестировавших в проект, т.е. инвесторов и девелопера. исходя из доли каждого участника сделки. дает информацию, необходимую для анализа доходности инвестиций. DCF-анализ и анализ доходности инвестиций являются основными инструментами при оценке финансовых перспектив проекта, получении кредита на девелопмент земли и привлечении инвестиций в собственный капитал.
Основные понятия. Финансовый анализ при девелоименте земли отличается от аналогичных методик для других типов недвижимости, и девелопер должен хорошо ориентироваться В его основных понятиях.
Недвижимость на продажу и доходная недвижимость. Важнейшее отличие финансового анализа проектов девелопмента земли от анализа для других типов недвижимости заключается в том, что земля является недвижимостью, предназначенной для продажи, в то время как квартиры, офисы, здания розничной торговли и склады являются доходной недвижимостью. При анализе девелопмента недвижимости на продажу учитывается только период девелопмента, длительность которого зависит от того, сколько времени потребуется для продажи земли, предназначенной для жилых зданий и других типов недвижимости. 8 случае небольших участков речь может идти о периоде в одии-два года, в случае крупных участков — о периоде в три-пять лет. Такие проекты финансируются за счет собственного капитала и кредитов на девелопмент земли. Участки продаются жилищно-строительным фирмам иди девелонерам доходной недвижимости. Для того чтобы определить прибыль девелопера земли, нужно из доходов от продажи земли вычесть расходы на покупку земли, планирование проекта, получение исходно-разрешительной документации, создание инфраструктуры и расходы но маркетингу. Финансовая целесообразность девелопмента доходной недвижимости зависит в первую очередь от оценки стоимости построенной и полностью сданной в аренду недвижимости за семилетний или десятилетний период владения, с учетом и без учета налогов, включая долгосрочное финансирование. Прибыль от дсвелоимента равна разности между стоимостью созданной недвижимости и суммой всех расходов на её девелопмент.
Общая площадь и чистая площадь девепопмента. При анализе экономической целесообразности одним из самых сложных для начинающих девелоперов моментов являете? различие между понятиями общей /пощади (gross acreage), чистой /пощади девелопмента (net developable acreage) и чистой используемой площади (net usable acreage)}1 Общая площадь — это площадь земли на момент покупки. Чистая площадь девепопмента, или просто чистая площадь, не включает главные улицы, свободные пространства, поймы и важные для всего проекта основные сервитуты. Чистая используемая площадь исключает публичные сервитуты — внутренние улицы, зеленые разделительные полосы и другие участки, входящие в чистую площадь, но не предназначенные для продажи. Вся чистая используемая площадь должна быть равна всей площади, которая была продана — это совокупность всех участков под индивидуальную застройку и участков под строительство многоквартирной жилой, коммерческой, промышленной и офисной недвижимости.
Большинство приблизительных вычислений опираются на чистую площадь, включающую внутренние улицы. Поэтому при исследовании новою земельного участка прежде всего необходимо выяснить, какал часть земли не подлежит деаелопменту поймы, сервитуты, публичные сервитуты на главные улицы, участки. предназначенные для строительства школ, парков и других объектов коммунальною хозяйства. Оставшаяся площадь используется для вычисления количества земельных участков и площади, предназначенной под жилую иди коммерческую недвижимость, подлежащих продаже.
Приблизительная оценка количества земельных участков, па которые может быть поделена конкретная территория, может быть рассчитана исходя из стандартного размера участка. Например, расчета 7 500 кв.футов на участок на один акр (43 560 кв.футов) приходится в среднем четыре участка. Такие участки
обычно называются четвертьакровылш. хотя их площадь составляет меньше четверти акра:
4 участка по 7 500 кв.футов пп участок — до ооо ю.футов. Предварительная оценка публичного сервитута улиц — 12 ооо ки.фути. Итого 42 000 кв.футов (около I икра).
Стандартный размер участки различается В разных городах и зависит от стандартной площади публичною сервитута, отводимом под улицы, и от тою. требуют ли городские власти создания зеленых разделительных полос. Большинство специалистов по планированию добавляют еще поправку на потери, связанные, например, с тем. что угловые участки имеют несколько большую площадь, а неправильная форма границ снижает эффективность девелопмента.
Для того чтобы имен, точную оценку количества участков, девелопер должен обратиться за консультацией к местным специалистам, однако в качестве отправной точки может служить следующее простое правило — вычесть 25% площади под улицы (30%. если требуются золеные разделительные полосы). а затем поделить результат на размер участка. (Показатели плотности застройки для девелопмента жилых здании приведены н IUUI. 3-4).
Бюджет землепользования. Распределение всей чистой площади между различными типами землепользования называется бюджетом землепользования (land use budget). Общий бюджет включает в себя участки, предназначенные для всех типов девелопмента. дороги, свободные пространства и объекты коммунального хозяйства и должен равняться общей площади девелопмента. То. какой бюджет землепользования окажется оптимально прибыльным, зависит от рынка. т.е. от тех типов продукта, для которых характерны максимальная скорость продаж н цена.
До встречи со специалистом по планированию земли бюджет землепользования должен быть уже готов. Одна из распространенных ошибок при девелопменте заключается в том. что вместо того, чтобы исходить из рыночных соображений, девелоперы оставляют составление бюджета землепользования на усмотрение специалистов по планированию земель. Предварительная оценка затрат может быть сделана на основании консультаций с другими девелоиерамн. землеустроителями, а также подрядчиками. осуществляющими земляные работы по выравниванию грунта и строительство инженерных сетей. Опираясь на эту информацию, а также на дачные о ценах продажи и оценку административных и маркетинговых издержек, девелопер может сделать быстрый приблизительный анализ, подробнее о котором будет сказано ниже. В таблице 3-5 приведен пример бюджета землепользования для стоакровэго земельного участка.
Бюджет землепользования является основной точкой опоры при анализе финансовой целесообразности проекта. В примере доход приносят (т.е. могут быть проданы) только 85 акров — площадь под девелоимент жилых здании и зданий розничной
торговли. Объекты коммунального хозяйства, парки и
территории, предназначенные для автомагистралей, продаже не подлежат.
Теми продаж для данного участка рассчитывается исходя из площади, выраженной в акрах, которая может быть продана в течение года. В рассматриваемом примере
на реализацию участков площадью 7 500 кв.футов иод ЖИЛЫе Одноквартирные здания должно уйти четыре года,
три года на реализацию участков площадью 5 000
кв.футов. два года на реализацию земли под жилые многоквартирные здания и три года на реализацию площадей под здания розничной торговли. Такой относительно высокий темп продаж площадей, предназначенных язя зданий розничной торговли. определяется географией участка, который расположен в северном пригород.
В идеале бюджет землепользования ориентирован на максимальное повышение общей стоимости недвижимости, г.с. на выделение как можно большой площади под наиболее выгодные типы девелопмента. Однако частой ошибкой девелопера является выделение слишком большой доли земли под офисные здания и здания розничной торговли, цены па которые выше, чем на другие типы недвижимости, НО которые, с другой стороны, очень медленно продаются. Кроме того, продажа земли в проектах с высокой плотностью застройки. — например, при строительстве многоэтажных зданий. — по определению занимает больше времени, чем в проектах с низкой плотностью.
Ещё один сложный момент — различие между продажей земли строительной компании или другому девелоперу и продажей земли конечному пользователю. В крупных проектах, где под офисные здания и здания розничной торговли выделено достаточно земли на срок-продаж в 20-30 лет. у девелопера может появиться искушение предположить, что не проданную к концу периода девелопмента к примеру, три-четыре года спустя — часть земли легко удастся продать «земельным инвесторам». По при этом девелопер должен учитывать необходимость значительной скидки (от 25% до 50% или больше) при розничной продаже земельных участков конечному пользователю. Инвесторы. покупающие нераспроданную землю, должны будут ждать, пока появление спроса среди конечных пользователей позволит застроить весь участок, и поэтому не согласятся платить за нее розничную цену.
Оптимизация землепользования. иллюстрируют расчет стоимости земли и распределение землепользования для тридцатипятпакрового земельного участка. Предположим, что земля, выделенная под здания розничной торговли, может быть продана с чистой прибылью S200 000 за акр, в то время как участки площадью 7 500 кв.футов под жилые одноквартирные здания приносят по S20 000, т.е. S80 000 за акр. Предположим также, что спрос составляет один акр в год для земли под здания розничной торговли и 40 участков (10 акров) в год под жилые одноквартирные здания. Отметим, что теми продаж для земли, предназначенной для зданий розничной торговли, оказывается значительно ниже, чем для жилых одноквартирных зданий.
В таблице 3-6 показана текущая стоимость земли, продаваемой под здания розничной торговли каждый год в течение восьми лет. Если сравнить цену этой земли сегодня с се ценой через семь лет, то окажется, что каждый год цепа дисконтируется на целых 15%. Ставка дисконтирования отражает как высокий уровень расходом по содержанию земли, гак и высокий уровень риска, связанного с девелонмептом земли. Акр земли подданный тип землепользования, проданный через семь лет, будет стоить только S75 000. в то время как сейчас он стоит S200 000.
Теперь сравните эти пены с ценой земли под жилые одноквартирные здания, акр которой сегодня стоит $80 000. Оказывается, что в рассматриваемом примере выгоднее сегодня продать акр земли под жилые одноквартирные здания, чем через семь лет продать его же под здания розничной торговли. Именно такого рода информация используется при составлении бюджета землепользования.
Девелопер должен выделять землю под тип землепользования с самой высокой стоимостью только до тех нор. пока текущее значение темпа продаж такой земли на данный год выше, чем теми продаж для следующего но стоимости типа застройки.
В таблице 3-7 показано распределение земли для тридпатипятиакрового участка.
Девелопер выделяет первые семь акров иод здании ритмичной торговли (семь лег продаж при темпе продаж одни акр в год), так как-текущая стоимость такой земли выше, чем текущая стоимость участков под жилые одноквартирные здания, хотя она будет продана полностью только через 6 лет (в таблицах числа в скобках от I до /). Следующие десять акров выделяются под жилые одноквартирные здания (8), так как текущая стоимость выше, чем стоимость земли под здания розничной торговли, по которой они будут продаваться через семь лет ($75 000 за акр). Десять акров выделены под жилые одноквартирные здания потому, что именно это количество земли подданный тип девелопмента может быть продано за одни год. Следующий акр снова выделяется под здания розничной торговли, еще десять акров под жилые одноквартирные здания и снова один акр под здания розничной торговли. На данном этапе под левелопмент жилых зданий выделено 20 акров, а под девелонмент зданий розничной торговли 9 акров.
Последний участок выделяется под девелонмент жилых зданий. Так как из 35 акров обшей площади свободными остались только шесть акров, общая площадь, выделенная на третий год под жилые здания, используется не полностью. Окончательный бюджет составит 26 акров под жилые одноквартирные здания и 9 акров под здания розничной торговли.
Такого рода вычисления работают для любого количества различных типов землепользования и могут осуществляться вручную. Вся необходимая для ЭТОГО информация —это чистая площадь девелопмента, цены продаж, затраты на девелонмент и теми продаж для разных типов землепользования и объектов девелопмента.
Предлагаемая ставка дисконтирования должна быть на 5% выше текущей ставки кредита по проектам девелопмента. Обратите внимание, что получающееся в результате распределение землепользования является всего лишь общей рекомендацией к составлению бюджета землепользования и, скорее всего, будет корректироваться с учетом зонирования и политических и экологических ограничений. Тем не менее распределение землепользования на рыночной основе является единственно точной и надежной методикой разработки бюджета землепользования. Именно оно должно определять план землепользования участка, а никак не наоборот.
Быстрый предварительный анализ. В ходе реализации проекта девелопер несколько раз возвращается к анализу его финансовой целесообразности. В первый раз анализ производится еще до того, как девелопер принимает обязательства контракта с условием задатка. В процессе заключения сделки анализ становится все более детальным и многосторонним. После начала строительства правильно выполненный анализ финансовой целесообразности может служить фундаментом для управления реализацией проекта, поэтому различные аспекты такого анализа должны соответствовать плану счетов.
Обсуждаемый ниже пример финансового анализа взят из проекта в Сан Луис Рей, Калифорния, осуществляемого компанией Granite Homes в Оушенсайд (но состоянию на 2002 г. еще не завершенного). Проект предусматривает создание 111 предварительно спланированных участков под жилые одноквартирные здания. Окончательный план будет готов к моменту заключения или после вступления в силу договора с отлагательными условиями. Средний размер участка составляет 6.8 тыс. кв.футов, минимальный — 6 тыс. кв.футов, что вполне типично для этих мест. Территория участка в основном ровная. но незначительная её часть находится на пологом склоне и расположена на небольшой возвышенности, так что с некоторых участков будет открываться вид на реку Сан Луис Реи. В настоящий момент земля не подготовлена; в ходе девелопмента Granite Homes подготовит участки.
При групповой планировке участка используется застройка группами зданий. открытые пространства и выстраивание иерархии улиц, что создает отдельные закрытые анклавы. К преимуществам такой застройки относятся сохранение естественного водостока, более красивый вид на открытые пространства и более разнообразный внешний вид улиц.
Девелонмент участков предусматривает работы но выравниванию грунта, подземную прокладку инженерных сетей, сооружение ливневой канализации. улиц, бордюров, водостоков и тротуаров.
Кроме девелопмента участков, компания Granite Homes планирует строительство и продажу жилых зданий на этих участках, так что Сан Луис Рей является комбинированным проектом (девелонмент земли и девелопмент ЖИЛЫХ зданий). Здесь, однако, мы рассмотрим только первую составляющую проекта — с точки зрения того отдела компании, который занимается девелопментом земли. Девелопер земли получает доход от продажи земельных участков жилищно-строительным фирмам вне зависимости от того, кто именно будет осуществлять строительство другое подразделение Компании Granite Homes или третья сторона.
Быстрый предварительный анализ дает первичную оценку финансовой эффективности проекта. Он включает планируемую выручку от продажи участков. стоимость земли и расходы на девелонмент, связанные с Ними процентные выплаты, а также ожидаемую прибыль. Все показатели агрегированы за весь период действия проекта. Время на девелонмент и продажи не учитывается. Быстрый предварительный анализ служит точкой отсчета для оценки будущей сделки. При этом он, конечно, не содержит полной информации, которая в дальнейшем окажется необходима девелоперу для принятия верных решений.
Затраты на покупку земли под проект составляют $9 276 500, или S83 572 за каждый участок. Относительно высокий уровень цен определяется тем, что правоустанавливающие документы на землю уже получены (включая предварительный план участков), гак что в лом отношении риск девелопера невысок. Расходы на девелопмент (всего $7 277 600) складываются из расходов на подготовку земли в зоне девелоимента и на развитие внешних объектов инфраструктуры, а также оценок управленческих и непредвиденных расходов и расходов на маркетинг (5% от доходов). Расходы па финансирование оцениваются исходя из предположения, что Granite Homes инвестирует собственный капитал в $4 млн.. а остальное приходится на заемные средства. В действительности кредит на девелопмент будет разделен между каждым из четырех парных панов проекта и не достигает фигурирующей в анализе величины $12 554 100 (общие расходы на двелоимент S16 554 100 минус собственный капитал девелопера S4 млн.). Основным недостатком быстрого предварительного анализа является использование для исчислений средних для отрасли значений. Процентные выплаты оцениваются исходя из предположения, что проект будет реализован за один год, причем средний остаток по выплате кредита будет равняться S6 277 05G с общей суммой процентов $470 779. Прибыль составит $1 079 121.
Согласно традиционной точке зрения, такой уровень прибыли недостаточен, для того чтобы сделка представляла интерес. Прибыль составляет лишь 6,5% от себестоимости и 6% от общей выручки.
Считается, что эти показатели должны быть близки к 25-30%. С другой стороны, подобные правила не очень содержательны, потому что они не дают никаких оценок доходности собственного капитала и не учитывают продолжительность периода владения объектом. Так, например, 30% дохода собственного капитала за один год — это прекрасный показатель, однако тот же доход за три года эквивалентен годовому показателю в 10% и 9,14% исходя из простого и сложного начисления процентов соответственно. Поскольку стоимость денег во времени при гаком анализе вообще не принимается во внимание, сравнение с другими альтернативами инвестирования невозможно.
Быстрый предварительный анализ имеет следующие недостатки:
* Не учитывает Скорость продажи участков.
* В принципе не может учитывать фактора инфляции.
* Произвольно определяет процентные выплаты по кредиту на девелоимент.
* Пс уточняет, когда и в каком объеме необходимы средства.
* Не позволяет рассчитать приведенную стоимость или внутреннюю норму доходности.
Расчеты выплат по кредиту наиболее уязвимое место методики быстрого предварительного анализа. В рассмотренном выше примере объем кредита выбран таким образом, чтобы ОН покрыл вес расходы, в том числе и процентную ставку но кредиту. Но размер кредита напрямую зависит от того, как быстро продаются участки, а этот фактор данный тип анализа как раз не учитывает. Ответ па вопрос о том. полностью ли кредит данного объема покроет расходы по проекту, зависит от оценки стоимости неподготовленной земли. затрат на девелоимент и возможностей заемщика. Сегодня большинство проектов девелопмента земли в той или иной форме требуют внесения собственного капитала денежными средствами или достоверной оценки стоимости земли.
С другой стороны, преимуществом ЭТОЙ методики является то. что в ходе её применения девелопер должен четко сформулировать свои соображения относительно землепользования и планировки участка, а также . темпов продаж, издержек и финансирования. Это даст предварительный ответ на вопрос о том. является ли рассматриваемый проект Экономически целесообразным, а также послужит Основанием для всех дальнейших исследований.
Многопериодный анализ дисконтированных денежных потоков. Многопериодный дисконтированных денежных потоков (mulliperiod discounted cash flow analysis. DCF) — это приложение модели оценки долгосрочных активов (модель СЛРМ) в сфере недвижимости. Анализ денежных потоков распределяет доходы и расходы, рассчитанные при быстром предварительном анализе (см. выше), по конкретным периодам реализации проекта. Обратите внимание на то, что денежные потоки, приведенные в таблице 3-8, отражают финансирование и требования гю сю погашению как со стороны инвесторов. вложивших средства в собственный капитал проекта, так
п кредиторов, с которыми работает девелопер земли. (Условия финансирования из различных источников обсуждаются ниже в этой главе ь разделе «Финансирование»).
В таблицах 3-9а — 3-9е в качестве иллюстрации приведен многопериодный DCF-анализ для проекта девелоимента 111 участков в Сам Луис Рей. Основной задачей анализа является вычисление I) доходов проекта в целом (владелец и девелопер — одно лицо); 2) необходимого объема кредита; 3) доходов участников совместного предприятия. Расчет производится без учета налогов.
Финансирование дсвелоимента земли сходно с финансированием строительства на этапе девелоимента доходной недвижимости (см. Главу 4, анализ третьего этана). О долгосрочном ипотечном кредитовании речь не идет, так как целью девелоимента земли является продажа подготовленных участков конечному пользователю -жилищно-строительным фирмам и девелоперам многоквартирных жилых и офисных зданий и торговых центров. Другое важное отличие от анализа девелопмента доходной не движимости связано с тем, что кредит па девелоимент погашается продажей участков, а не за счет долгосрочного ипотечного кредита — последний обычно идет на погашение строительного кредита.
DCF-анализ проекта девелоимента земли используется для того, чтобы разработать программу строительства, разделить проект на этапы и выработать такой бюджет расходов, который реален для проекта. Подобно второму этапу анализа для доходной недвижимости (см. Главу 4), DCF-анализ девелоимента земли многократно повторяется — как в аналитическом периоде, так и на всем протяжении действия проекта. Бюджет землепользования, прогнозы издержек и оценки объемов продаж меняются но мере уточнения информации. Таким образом, DCF-анализ является для девелопера земли тем же, чем для архитектора — эскизный альбом (точно так же. как второй этан анализа является «эскизным альбомом» для девелопера доходной недвижимости). Анализ денежных потоков девелопмента земли используется как при планировании проекта, так и для привлечения финансирования.
Следует отмстить несколько методологических моментов, принципиальных для DCF- анализа проекта девелопмента земли.
Размерность периодов. Периоды следует выбирать таким образом, чтобы они укладывались в тот промежуток времени, который подлежит анализу, от пяти до десяти раз. Например, продажа 120 участков при темпах продажи 30 участков в квартал плюс 12 месяцев на девелоимент в сумме займут около двух лет. Период в один квартал (три месяца на период) даст разбиение проекта на 8 равных периодов, что является хорошей отправной точкой для анализа. Для более крупных проектов, на реализацию которых уйдет, к примеру, десять лет, при первом DCF-анализе можно использовать периоды длительностью в один год. В очень крупных проектах — например, проектах девелопмента новых населенных пунктов, реализация которых может занять 20-30 лет — рекомендуемый интервал составит два года.
Уровень детализации. Целью проведения DCF-анализа на раннем этапе является создание целостной картины проекта. Начинающие девелоперы нередко сразу погружаются в детали, забывая о том, что все оценки, с которыми они на данный момент работают, носят предварительный характер. Так как детализированный план участка пока не подготовлен, а опенки выручки и издержек будут в лучшем случае многократно уточняться, помесячный анализ денежных потоков не имеет смысла. В таблицы всегда можно внести поправки, добавляя новые периоды и новые строчки но мере того, как становятся доступными новые данные.
Обычно приступать к помесячному прогнозированию денежных потоков следует лишь после того, как одобрен план участка, завершены исследования рынка, имеются тендерные предложения на заключение договоров и помесячный прогноз оказывается необходимым для подготовки кредитной заявки.
Определение нулевого периода. Нулевой период соответствует тому начальному моменту времени, который принимается за исходную точку анализа, и может выбираться произвольно. Нулевой период всегда следует включать в анализ денежных потоков. Для существующих проектов нулевой период удобно привязывать к такому моменту времени, который на три — шесть месяцев удален от текущий даты и для которого известен точный объём средств, потраченных к текущему моменту. В проектах, где определенные средства уже были израсходованы, в таблицы следует ввести строчку «затраты на текущий момент», в которой агрегированы вес средства, потраченные начиная с нулевого периода по сегодняшний день. Для только начатых проектов в качестве нулевого периода обычно выбирается момент вступления в силу контракта па землю. Вес затраты. имевшие место до ^того момента, включаются в стоимость земли либо помещаются в строку «затраты на текущий момент».
Определение сроков продаж. Важно отвести достаточное время на девелоимент недвижимости, а также изучить вопрос о том. как отставание ОТ запланированных сроков продаж может сказаться на проекте. В частности, следует произвести расчеты исходя из предположения, что темны продаж окажутся вдвое медленнее ожидаемых (т.е. что реальное время продажи проекта окажется вдвое больше прогнозируемого), и посчитать, какой объем кредита окажется необходимым при таком максимально неблагоприятном развитии событий.
Инфляция. DCF-моделн обычно учитывают три вида инфляции: инфляцию цен продажи, инфляцию расходов и темп инфляции, заложенный в процентную ставку. Эти три уровня инфляции скоррелированы между собой, но далеко не всегда совпадают. Например, трехпроцентная инфляция цен продаж учтена в 7-11%- процентной ставке кредита на девелоимент (3% инфляции плюс 2-3% реальной нормы доходности плюс 2-5% премии за риск). Предположения о высоком уровне инфляции могут сделать проект более привлекательным, чем он является на самом деле. Кредиторы проявляют справедливую осторожность при рассмотрении оценок со слишком оптимистичными предположениями об уровне инфляции и иногда могут даже настаивать на проведении такого DCF-анализа, который исходит из предположения о нулевой инфляции (отсутствии инфляции).
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса.