Финансирование многоквартирных зданий

Финансирование  зданий

Проекты девелопмета многоквартирных зданий для сдачи в аренду, как и другие виды девелопмента доходной недвижимости, традиционно финансируются Тремя способами. Это строительные кредиты. долгосрочные кредиты и собственный капитал.
Финансирование проектов кондоминиумов. предназначенных для продажи, как и девелопмент земли, обычно происходит только та счет собственного капитала и строительного кредита, причем последний обеспечивает финансирование в период строительства и продаж.

Покупатели отдельных квартир в кондоминиумах получают свои собственные долгосрочные кредиты, в противоположность ному при девелопменте многоквартирных зданий для сдачи в аренду девелопер использует долгосрочный кредит для рефинансирования строительною кредита, как только Проект достигнет определенного уровня доходности и заполняемости.

Сумма строительною кредита обычно равна сумме долгосрочного кредита, так как строительный кредитор готов кредитовать на сумму, не превышающую таем, который готов предоставить долгосрочный кредитор. Строительный кредитор рассматривает финансирование долгосрочного кредитора как погашение строительною кредита.

Собственный капитал возмещает разницу между себестоимостью проекта и суммами строительного и долгосрочною кредитов. В 1960-е и 1970-е гг. строительные и долгосрочные кредиты зачастую покрывали 100% издержек проекта, и от девелоперов не требовалось вносить дополнительный собственный капитал. Однако после кризиса в сфере недвижимости конца 1980-х и начала 1990-х гг. были установлены правила кредитовании, которые требуют, чтобы собственный капитал покрывал от 15 до 30% общих издержек проекта.

Собственный капитал — самый дорогой источник финансирования, так как инвесторы собственного капитала получают доходы только после тою. как произведены выплаты другим кредиторам.

Таким образом, инвесторы собственною капитала рискуют больше всего, они требуют большей нормы доходности, чтобы компенсировать свой риск. Строительные кредиторы обычно требуют, чтобы девелоперы внесли большую часть или весь необходимый для проекта собственный капитал, прежде чем им будет предоставлен строительный кредит. Даже после погашения строительною кредита при помощи долгосрочного ипотечного Кредита инвесторы собственного капитала получают денежный поток только после выплат по обслуживанию задолженности по ипотечному Кредиту. Чтобы банк постоянно и своевременно получал ежемесячные платежи по обслуживанию задолженности, при возникновении дефицита денежных средств девелоперы (или их инвесторы) для его покрытия отвечают та внесение дополнительного собственною капитала. В противном случае происходит невыполнение обязательств по долгосрочному ипотечному кредиту кредиторы могут начать процедуру отчуждения заложенной собственности.

Для начинающих девелоперов поиск кредиторов самая сложная задача после поиска инвесторов собственного капитала. Кредиторы обращают внимание главным образом на предыдущий опыт девелопера. его репутацию и сам проект.

Начинающие девелоперы по определению не располагают достаточным опытом и редко обладают собственным финансовым капиталом по сравнению с более опытными девелоперами.

Таким образом, чтобы привлечь интерес кредитора, проект должен быть выше среднего уровня с точки зрения экономики, эффективности и проектного решения. Начинающие девелоперы могут увеличить свои шансы по получению кредитов путем создания совместных предприятий с опытными девелоперамн и/или с состоятельными частными липами.

Начинающие девелоперы также должны иметь в виду. что небольшие местные кредиторы с большим вниманием отнесутся к их просьбам, чем крупные банки. Многие девелоперы начинают с жилищного строительства, что позволяет им построить с Кредиторами такие отношения, которые впоследствии позволят сотрудничать и но более крупным проектам.

Кредиторов также беспокоит способность девелоперов вести дела (соблюдать намеченные сроки, оформлять заявки на получение выплат по кредиту, строить, не выходя за пределы бюджета и т. д.) и масштабы предыдущих проектов девелоперов, хотя они должны быть удовлетворены тем. что девелопер достаточно компетентен для выполнения более крупных и сложных, в которой дается обзор различных финансовых институтов, которые обеспечивают краткосрочное и долгосрочное финансирование проектов недвижимости).

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса