Финансирование торговых центров имеет ряд особенностей.
Небольшие районные или окружные торговые центры (а именно за такие проекты часто берутся начинающие девелоперы) могут стать надежным вложением средств. поскольку они, и основном, ориентированы на продажу товаров кратковременного пользования и услуг, которые* пользуются спросом вис зависимости от изменений в экономике.
Супермаркеты и аптеки также удерживают стабильные уровни продаж, поскольку потребность в продающихся там товарах есть всегда. Наоборот, специализированные торговые центры в большей степени зависят от экономических изменений и считаются более рискованными инвестициями. Финансировать их гораздо сложнее, особенно если у девелопера нет опыта реализации подобных проектов.
В некоторых случаях привлекательность торговых петров для кредиторов может заключаться в степени зашиты ОТ инфляции, которую они могут обеспечить. «Торговый центр … обеспечивает защиту от инфляции на сравнительно короткий срок благодаря ставкам чистой арендной платы, рассчитываемой от оборота. Поскольку цены на потребительские товары и услуги растут вместе с увеличением инфляции, дополнительная арендная плата, взимаемая с арендатора, также повышается».41 Впрочем, поскольку арендная плата. рассчитываемая от оборота, редко используется в окружных торговых центрах и еще реже в районных, это преимущество может быть недоступно для девелоперов небольших торговых центров. Хотя арендная плата. рассчитываемая от оборота, может повысить привлекательность торгового центра для инвесторов, с точки зрения ею финансовой эффективности в долгосрочной перспективе «арендная плата, рассчитываемая от оборота, не будет рассматриваться банком, потому что кредиторы, в первую очередь, смотрят на базовую арендную плату».
Чтобы добиться самых выгодных условий финансирования для торгового центра, по меньшей мере 75 — 80 % договоров аренды в рамках проекта необходимо заключить с кредитоспособными арендаторами на длительный срок. Сроки аренды примерно для половины площадей должны составлять не менее 20 лет, остальные договоры аренды могут заключаться с кредитоспособными арендаторами сроком на К) и 15 лет. Это не означает, ЧТО получить финансирование можно только при наличии таких арендных соглашений. :ю их отсутствие затруднит получение финансирования на более привлекательных условиях.
В ряде случаев новые торговые центры могут рассчитывать на государственное финансирование — особенно, если речь идет о территории в черте города или о городе, общественность которого заинтересована в экономическом развитии. Возможно, девелоперу удастся найти кредиторов, которые будут считать финансирование проектов, расположенных в черте города, частью своею гражданского долга.
Девелоперы. заинтересованные в реализации проектов в черте города. должны рассмотреть возможность создания совместною
предприятия с различными некоммерческими Общественными или церковными организациями, которые могут располагать необходимыми финансовыми ресурсами, иметь в собственности или контролировать
подходящий участок или иметь доступ к венчурному капиталу.
Одним из способов привлечения финансирования для девелопмента торговых центров является продажа участков якорным арендаторам или предоставление прилегающих участков ресторанам быстрого питания, банкам пли иным компаниям после того, как разработан план торгового центра. Стоимость этих участков должна расти по мере того, как увеличивается определенность в отношении строительства центра. Таким образом. девелопер не только возвращает собственный капитал, вложенный в приобретение земли, но и получает значительную прибыль. В таблице 7-7 приведено сравнение типовых кредитов, получаемых из различных источников финансирования.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса