Титульные компании (title companies), работающие с правами собственности, удостоверяют права собственников на имущество и гарантируют покупателям и арендаторам юридическую чистоту собственности, подтверждая, что она не находится под залогом, не облагается какими-либо неучтенными налогами, сервитутами или залоговыми правами и что на пес нет удержания или ареста и иных ограничений на право пользования. Эти компании обеспечивают защиту от возможных будущих исков в отношении собственности, которую они страхуют. Тип титульного страхования на права определяет степень защиты.
Девелопер должен внимательно прочитать полис, прежде чем его подписывать, большинство страховых полисов составлены в стандартной форме, но многие инвесторы. вкладывающие средства в недвижимость, не понимают. какую защиту даст им их полис, а это может привести к проблемам, при выборе титульной компании девелоперы должны убедиться, что у нее достаточно финансовых возможностей, чтобы покрыть любой потенциальный иск. Девелоперы должны ознакомиться с се опытом и узнать, сколько времени на компания затрачивает на получение юридически чистых прав собственности. Большинство таких компаний работают та комиссионные, и с ними можно торговаться, потому что они заинтересованы в постоянных клиентах.
Помимо страхования, титульные компании предлагают ряд дополнительных услуг. Они бесплатно предоставляют своим уже имеющимся и потенциальным клиентам справку об интересующей их недвижимости. В ней содержится информация о том. кто является владельцем собственности, данные об уплаченных налогах па имущество, залоговых правах или сервитута*, наличии дополнительных удобств па участке, степени благоустройства на участке, дарственных и документах об учреждении доверительной собственности, векселях и последней иене продажи. Титульные компании также предоставляют данные по местному рынку, такие, как сравнительная информация о продажах и кадастровые планы.
Предварительный отчет о нравах собственности с указанием имеющихся залоговых прав обычно является платным. Такой Предварительный отчет не является страховым полисом, а содержит, лишь толкование действующих прав собственности.
В нем указываются возможные проблемы, которые придется решать будущему владельцу, прежде чем произойдет передача прав собственности. Стандартные полисы обычно не предоставляют страховой защиты от налогов и отчислений в бюджет, не указаниях в качестве залоговых прав, выплат процентов и требовании. незарегистрированных сервитутов, от конфликтов по границам участка, заявок на разработку недр и прав водопользования, а также от залоговых прав в отношении услуг рабочей силы и материалов, не зарегистрированных в государственных реестрах. Полис Американской ассоциации земельных прав (American Land Title Association. ALTA) дает расширенное страховое покрытие незарегистрированных требований.
Для этого необходимо более глубокое исследование, чем то, которым обычно довольствуются даже требовательные клиенты.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса