После окончания строительства и сдачи собственности в аренду внимание девелопера фокусируется на вопросах эксплуатации и максимального повышения стоимости продажи за счет Правильного обслуживания и Эксплуатации недвижимости. Две важнейшие задачи на данном этапе — поддержание реальных ставок арендной платы и обеспечение высокого уровня заполняемости. Таким образом, на этом этапе проекта требуется постоянное управление недвижимостью.
У девелопера есть два варианта управлять недвижимостью е помощью собственного персонала пли нанять опытною специалиста со стороны.
Это решение зависит исключительно от наличия у компании девелопера собственных организационных навыков, независимо от того, будет управление недвижимостью приносить прибыль или убытки, сколько времени будет отнимать эта работа и какими окажутся связанные с этой работой альтернативные издержки по сравнению с другими доходными видами деятельности. Каждая ситуация уникальна, и девелоперу следует думать об общих целях своей компании и о том. насколько данный вид деятельности соответствует этим целям. Самостоятельное управление недвижимостью дает следующие преимущества:
• непосредственный надзор за недвижимостью и контроль качества;
• постоянная связь с арендаторами;
• организационно-диверенфицпрованиые потоки доходов;
» знание вопросов по работе с арендаторами, ч\о может оказаться полезным с точки зрения развития будущих возможностей и повышения качества проекта.
Самостоятельное управление недвижимостью имеет и ряд недостатков:
• Высокая стоимость времени по сравнению с другими доходными видами деятельности.
• Данная деятельность требует’ значительных затрат сил и времени.
• Данная деятельность требует навыков управления для определенного типа недвижимости, наличия соответствующего опыта управления и персонала.
• Эффект масштаба ставит небольших девелоперов в невыгодное конкурентное положение но сравнению с профессиональными фирмами, управляющими недвижимостью.
• Отдел управления недвижимостью может оказаться центром затрат, а не центром прибыли.
Большинство крупных девелоперов управляет своей недвижимостью с помощью специально выделенного для этих целей собственною персонала пли с помощью полностью принадлежащего им филиала. Небольшие и/или начинающие девелоперы обычно пользуются услугами сторонней фирмы.
Ключом к выбору фирмы для управления недвижимостью является наличие у нее опыта работы с аналогичными проектами. Для тщательной оценки таких фирм необходимо проанализировать перечень недвижимого имущества, находящегося у них в управлении, список заказчиков с контактными данными и резюме сотрудников, назначенных для работы с проектом. Важно посетить отдельные владения. находящиеся под их управлением, чтобы составить мнение о качестве эксплуатации, персонале и обшей удовлетворенности арендаторов. Еще одним критерием выбора является покупательная способность фирмы па рынке, которая обычно зависит от размера фирмы: более крупные управляющие фирмы имеют возможность приобретать услуги дешевле за счет эффекта масштаба. что снижает эксплуатационные расходы.
Одним из неплохих источников для поиска управляющей фирмы является местное отделение Института управления недвижимостью (Institute of Heal Estate Management, /REM), который входит в состав Национальной ассоциации Риэлтеров® (National Association of Realtors ).-у [REM проводит программы повышения квалификации, которыми пользуется более 16 000 ею членов, а также аккредитует юридические лица, которым присваивает статус Аккредитованной управляющей организации (Accredited Management Organization), и физические лица, которым присваивает статус Сертифицированного управляющего недвижимостью (Certified Property Manager) или Аккредитованного управляющего жилой недвижимостью (Accredited Residential Manager).
Для получения данных статусов необходимо отвечать определенным требованиям. включая профессионализм, образование и участие в тренингах, соблюдение этических норм и демонстрацию деловой надежности. Статусы зависят от показателей деятельности и присваиваются сроком на три года.
Серьезная работа управляющего недвижимостью начинается сразу же. как только арендаторы начинают занимать помещения. Его повседневные обязанности заключаются в сборе арендной платы с арендаторов. оплате текущих расходов, обслуживании мест общего пользования, проведении необходимою ремонта силами сторонних организаций на основе тендеров, выборе поставщиков и контроле за качеством работ.
Управляющий должен подготовить подробный кратко-. средне- и долгосрочный стратегический планы работы с недвижимостью с указанием частоты проведения личных инспекций, потребностей технического обслуживания и графиком планового ремонта. Такие планы особенно важны, когда необходимо произвести значительные капитальные затраты, такие как техническое обслуживание и замена крыш, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и при решении других вопросов ремонта и обслуживания. Для сокращения непредвиденных эксплуатационных расходов и снижения вероятности аварийного ремонта необходимо создание бюджета и планирование на год вперед. Надлежащее управление и возможность сокращать операционные расходы существенно увеличивают* денежный поток и инвестиционную стоимость недвижимости.
Работая на «линии фронта», управляющие недвижимостью самостоятельно решают все вопросы взаимоотношений девелопера с арендаторами. Вначале менеджеры следят за процессом въезда арендаторов и стремятся к тому, чтобы он проходил без проблем; важно, чтобы отношения с арендаторами начинались с позитивной поты.
Эффективные управляющие поддерживают постоянную связь с арендаторами, чтобы любые возникающие проблемы решались быстро и к полному удовлетворению клиентов. Важно помнить, что от этого зависит репутация девелопера, если арендаторы жалуются напрямую девелоперу, это означает, что управляющий недвижимостью работает неэффективно.
В некоторых контрактах предусматривается, что управляющий недвижимостью также выполняет функции агента по аренде. Это бывает полезно, так как у управляющей компании самые тесные связи с недвижимостью. Однако в те>. случаях, когда мною помещений пустует, может понадобиться более агрессивная стратегия сдачи в аренду или опыт брокера по аренде, хорошо знающего рынок. Ситуация складывается по-разному, и девелопер должен решить, кто лучше сможет выполнить работу по заполнению освобождающихся помещений. Большая текучесть среди арендаторов — признак того, что что-то не в порядке, и девелоперу необходимо принять меры для выявления и устранения причин.
Эксплуатация проходит более гладко, когда управляющей компании поручают подписывать контракты, проводить капитальные улучшения. выделяют средства на плановое техническое обслуживание. Договор между девелопером и управляющим недвижимостью должен предусматривать лимиты расходов, которые управляющий может осуществлять без специального разрешения владельца. при этом капитальные затраты должны утверждаться в любом случае.
Для упрощения налогообложения, аудита и отслеживания поступлений и расходования средства по принадлежащей владельцу И управляющей фирме недвижимости должны учитываться на отдельных счетах. Управляющая фирма должна открыть доверительный счет для средств владельца, чтобы не смешивать средства но различным проектам и Организациям. Необходимо регулярно проводить аудиторские проверки (рекомендуется делать это два раза в год), чтобы девелопер мог проверить поступления от арендной платы, депозиты, количество занятых и пустующих помещений, управленческие расходы и капитальные затраты.
Стоимость управленческих услуг обычно определяется как процент от выручки (за исключением жилых домов высшего класса, где вознаграждение может составлять фиксированную цену за каждую жилую единицу). Как правило, менеджеры по недвижимости договариваются о вознаграждении в размере 1 -5% от валового дохода.
Вознаграждение зависит от объема управленческой работы и сложности проекта. Сравнивая предложения разных управляющих фирм, девелопер должен точно уяснить, какие расходы включены в вознаграждение, а какие оплачиваются отдельно (особенно оплата услуг управляющею и обслуживающего персонала). Кроме того, указанный гонорар не включает оплату рабочей силы и материалов сторонних организаций.
Некоторые управляющие фирмы предлагают услуги по управлению недвижимостью по себестоимости или даже себе в убыток в обмен на право получать все вознаграждения за любую последующую продажу или сдачу в аренду. Управленческие услуги предлагают даже некоторые брокерские конторы. В таких случаях девелоперам следует быть осторожными, так как навыки и умения, необходимые для каждого вида деятельности, как правило, сильно отличаются.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса