Государственные программы и работа с некоммерческими организациями

Государственные программы

Внешне для инвесторов открытое размещение и синдицирование по правилу «D» могут выглядеть более привлекательно.
Однако так но происходит по трем причинам. Во-первых. девелоперы не любят отдавать больше прибыли чем необходимо, и, таким образом, предпочитаю! имен. дело с частными предприятиями. Следовательно, по сделкам, которые организовываются сторонними брокерами, девелоперы не смогли сами найти частный источник капитала, и они могут впоследствии оказаться сомнительными, во-вторых, размещение по правилу «D» и открытое размещение требуют пампою больше юридической проработки, комплексного анализа деятельности и комиссионных брокеру.

В-третьих, девелоперы должны получать определенный уровень прибыли, или они не смогут оставаться в пом бизнесе. Если они должны будут получить более низкое вознаграждение в подготовительный период и более низкую долю в остаточной прибыли, то они обычно компенсируют это тем. что «продают» проект синдикату по более высокой цене.

Например, компания Гарри Моу, Century West, заключает соглашения, при которых вознаграждение в подготовительный период проекта на $1 миллион с финансированием на 80% составляет 4э% от собственного капитала, а не 25%. как предпочитают синдикаты. При открытом размещении эмисиси синдиката соотношение между вознаграждениями в подготовительным период и собственным капиталом ниже, таю выше общая стоимость проекта для товарищества, а. следовательно, и выше риск для инвесторов.

Компания Century West при закрытом размещении, помимо более высоких вознаграждений в подготовительный период, получает 50% прибыли, которая останется после того, как инвестор получит 6% привилегированного дохода. Несмотря на очевидно высокое вознаграждение, сделки компании Century West очень хорошо принимаются инвесторами, которые больше ценят возможность купить проект по себестоимости, чем по более высокой иене, которая включает прибыль от девелопмента. С экономической точки зрения соотношение в подготовительный период и всем собранным собственным капиталом менее значимо по сравнению с ожидаемыми доходами инвестора. К сожалению. брокеры, финансовые консультанты И другие лица, которые занимаются продажей ценных бумаг по недвижимости, больше обращают внимание на эти соотношения, а не на вероятность получения инвесторами определенного уровня доходности. Тем не менее для открытого размещения с помощью брокеров и финансовых консультантов девелоперы должны привести структуру собственного капитала в соответствие с текущими условиями рынка.

Государственные программы и работа с некоммерческими организациями Государственные программы больше не являются таким плодотворным источником финансировании, каким они были раньше, но они вес же могут помочь начинающим девелоперам с финансированием. На протяжении долгих лет создавалось большое количество государственных программ, призванных способствовать строительству

Благодаря эффективному управлению недвижимостью становятся возможными стабильная заполняемость и низкая текучесть при высоком качестве контингента жильцов, которые своевременно вносят арендную плату, установленную в соответствии с рыночными ценами, жилья для семей с низким и средним уровнем дохода. Многие из этих программ за последние годы были свернуты, но программы по поддержке жилищного строительства до сих пор действуют на всех уровнях власти: федеральном уровне, уровне штатов и муниципальном уровне.

В 1980-е гг. доминировала программа по выпуску не облагаемых налогом доходных жилищных облигаций. Доходные жилищные облигации возникли из Промышленных доходных облигации, которые первоначально были предложены для стимулирования нового промышленного девелопмента в районах, находящихся в состоянии экономического спада. Ставки процента как по промышленным доходным облигациям, так и по жилищным доходным облигациям обычно были на 2,5% ниже обычных ставок процента; такие ставки процента стали возможны потому, что им был присвоен рейтинг AAA и они гарантировались федеральным правительством.

Чтобы получить освобождение от налогообложения, изначально девелоперы должны были выделять в проекте 20% квартир для арендаторов с низким и средним уровнем дохода, то есть для тех. чей доход был не выше 80% от среднего дохода в регионе, и должны были привести зги квартиры в соответствие с требованиями по доходности Департамента жилищного строительства и развития городов (U.S. Department of Housing and Urban Development’s, IIUD’s) согласно разделу 8 Закона о предоставлен и и жилья от 1937 г. Для выпуска облигаций власти штата или муниципалитет должны были создать жилищное агентство. Многие девелоперы поняли, что они смогут получить хорошую прибыль но проектам, финансируемым за счет доходных жилищных облигаций, особенно в peгионах, где средний доход был очень высок.

Однако этот закон был изменен Актом о налоговой реформе ОТ 1986 Г. Хотя все еще сохранялась возможность получить безналоговый статус, требования к доходам арендаторов стали строже.

Начиная с этого момента 20% квартир проекта необходимо было выделять для арендаторов с уровнем дохода ниже 50% от среднего уровня дохода в регионе, или по другому варианту 40% квартир необходимо было сдан, в аренду лицам С доходом не выше 60% от среднего уровня дохода в регионе. До этого момента требования в отношении малодоходных квартир были намного менее разрушительны для денежных потоков: 20% квартир было необходимо предусмотреть для арендаторов, зарабатывавших 80% от
среднего уровня дохода в регионе. Арендная плата, которую семьи с доходами, составляющими 80% от среднего уровня могли себе позвонить, была намного выше, чем у семей с 50% от среднего уровня. Тем не менее программы по налоговому кредитованию и жилищный резервный фонд, денежные средства. собранные городскими властями за счет сборов на содержание социальной инфраструктуры и другие социальные сборы с коммерческой недвижимости являются полезными источниками финансирования для начинающих девелоперов.

Благодаря Акту о налоговой реформе от 1986 г. как альтернативный метод финансирования жилищного строительства для семей со средним и низким уровнем доходов возникли налоговые кредиты. Налоговые кредиты выделяются па каждый штат в расчете на душу населения и распределяются на конкурентной основе через жилищные агентства штатов. Девелоперы могут использовать эти кредиты для нового строительства, для реконструкции или приобретения жилой недвижимости. если соблюдаются следующие минимальные требования:

• 20% или более жилых единиц проекта имеют ограничения по арендной плате и заняты лицами. доход которых составляет не более 50% от среднего уровня дохода в pei ионе, или 40% или более жилых единиц проекта имеют ограничения по арендной плате или заняты липами, доход кишры.ч составляет не более 60% от среднего уровня дохода в регионе.
• Недвижимость, под которую получены налоговые кредиты, должна отвечать установленным требованиям в течение 15 лет.
Девелоперы. которые получают такие кредиты, могут использован, их или продать частным инвесторам для получения собственного капитала.

Участие в правительственных программах по строительству может отнимать очень много времени и сил. Программы государственного финансирования Требуют намного больше бюрократической работы и создают больше препятствий, чем частное финансирование. Эти программы зачастую содержат расплывчатые рекомендации, которые допускают различное толкование.

Связанные с ними юридические издержки также могут оказаться обременительными. Например, это сделки с облигациями при участии девяти различных сторон, каждая из которых представлена адвокатом. Девелонер выплачивает воикнрождение каждому, а поскольку большинство из этих адвокатов не работают непосредственно на девелопера, контролировать их рабочее время и размеры вознаграждений затруднительно.

Все же, несмотря на дополнительные расходы. программы выпуска облигаций способствовали строительству многих тысяч жилых единиц по всей стране. Продажа налоговых кредитов для малодоходного жилья остается важным источником финансирования строительства многоквартирных домов, хотя оно должно дополняться другими видами субсидий (которые могут обеспечить агентства по девелопменту и MUD), чтобы строительство квартир для семей с низким и средним уровнем дохода было финансово выгодным.

Начинающим девелоперам. которые заинтересованы в девелопмсите малодоходного и среднедоходиого жилья. стоит изучить программы финансирования, имеющиеся в их районе, установив контакте местными департаментами жилищного строительства, агентствами по редевелопмепту, агентствами по финансированию жилищного строительства штата, HUD и Fannie Мае. Некоторые программы по строительству малодоходного жилья, включая LIHTCs, дают некоммерческим организациям преимущественные права на получение денежных средств. Это результат правительственной политики, направленной на поощрение роста городских некоммерческих организаций. Некоммерческие организации зачастую лишены опыта девелопмента и для строительства жилья стремятся вступать в совместные предприятия с частными девелоперами.

Хотя условия финансирования малодоходного жилья устанавливают ограничения на размеры прибыли девелоиера, эти ограничения все же не настолько высоки, чтобы сделать девелопмент такого жилья непривлекательным. Многие городские власти заинтересованы в строительстве малодоходного жилья и готовы устранить все препятствия на пути девелоперов. чтобы его построить, хотя соседние домовладельцы будут в равной мере этому препятствовать. Тем не менее программы финансирования дают начинающим девелоперам более доступный источник для получения финансирования по сравнению с теми, что предоставляют частные банки.

Более того, налоговые кредиты, если они уже получены, легко продать инвесторам (благодаря практически гарантированному освобождению от налога), и они полностью отвечают требованиям, предъявленным к собственному капиталу, который начинающему девелоперу найти труднее всего. Несмотря па то что некоммерческие партнерства предоставляют особые возможности для финансирования, они также усложняют процесс, Требуют больше бумажной работы, отнимают больше времени и требуют многократного обращения за получением кредита. Некоммерческие организации, обладающие большим опытом работы, в состоянии помочь начинающим девелоперам в этом процессе, тогда как не обладающие таким опытом организации могут сделать их жизнь невыносимой. Как и в любом партнерстве, успех зависит от личных качеств участвующих в нем людей.

Грег Вилкин отмечает, что налоговые кредиты являются современными синдикатами. «Использование налоговых кредитов стало прекрасной возможность для Выхода капитала на рынок». Синдикаты пользуются преимуществом раздела 47, который касается прошлых налоговых кредитов, и раздела 42. касающегося LIHTCs. Компания Forest dry создает синдикаты для финансирования объектов недвижимости, которые имеют институциональных инвесторов. Обычно это корпорации. которые могут использовать преимущества налоговых кредитов.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса