Информация по участку

Информация по участку для малоэтажной застройки

Процесс проектирования начинается с подготовки дежурного кадастрового плана (карты) (base mар). На нем выполняется все последующие чертежи. Дежурные кадастровые планы (карты) можно получить в Геологической службе или в Департаменте сельского хозяйства США. либо из местных источников. Схемы зонирования (zoning maps) можно приобрести в подразделениях городских администрации, отвечающих за зонирование, млн у частных компании. Аэрофотоснимки, которые также можно приобрести у частных компаний, окажут девелоперу неоценимую помощь при формировании представления о недвижимости и осуществлении маркетинга участков.

Топофафические карты, результаты исследования почв. бурения скважин и определения коэффициентов фильтрации грунта, а также ранее выполнявшейся экологической опенки можно получить в городской администрации, местных библиотеках, компаниях коммунального обслуживания, департаментах автодорог и местных инженерных компаниях. В титульных компаниях можно получить информацию по существующим в данный момент частным сервитутам. публичным сервитутам и ограничениям на разукрупнение.

Топографическая съемка. Планировка участка начинается с изучения топографической карты, на которой показаны горизонтали участка, обнажения горных пород, родники, болота и заболоченные участки. типы почв и растительность. Хотя топографические карты есть во многих округах, зачастую для получения

более точной информации необходимо проводим. топографическую съемку участка.

На топографической карте должно быть показано следующее:
• горизонтали с интервалом один фут (0.3 м) при среднем уклоне не более 3%. дна фута (0,6 м) при среднем уклоне от 3 до 10% и пять футов (1.5 м) при уклоне более 10%:
• существующие здания. линии инороден, дренажные системы, мосты и дороги;
• местоположение и высотные отметки обнажений горных пород, отметки верхних точек рельефа, реки и каналы, впадины, пруды, заболоченные территории и наблюдавшиеся ранее уровни подъема поды;
• границы пойм;
• границы мест произрастания деревьев с указанием высоты, толщины и вида деревьев, являющихся важными элементами пейзажа;
• границы участка;
• местоположение пробных скважин, пробуренных для определения состояния подпочвенного слоя.
Карта участка. Девелопер должен подготовить карту участка масштабом 1 дюйм к 500 футам (1:5000) с указанием окружающих территорий и основных дорог, ведущих к участку. Впоследствии эта карта может быть использована в рекламе, в буклетах, прилагаемых к заявкам на получение кредита, и для получения распитых разрешений от государственных органов. Кроме информации о местоположении, на карте должно быть показано следующее:
• основные виды ‘землепользования на прилегающих территориях;
• маршруты движения транспорта;
• обозначения и описания всех частей участка;
• существующие сервитут;
• текущее зонирование окружающих территорий;
• зоны шумового воздействия аэропортов (при наличии);
• границы городов и особых районов, таких как территории школ, полицейских, пожарных и
санитарно-гигиенических объектов;
• размеры прилегающих участков и строений.
Съемка границ. Ма карте, полученной в результате съемки границ участка, показаны азимуты, расстояния, кривизна и углы для всех внешних границ. Кроме геометрических параметров границ, на ней также должны быть указаны все улицы и инженерные сети, нарушения границ территорий, сервитуты, положение официальных окружных реперов, на основе которых составляется карта границ, или положение ближайших триангуляционных пунктов.

На карте границ участка должен быть приведен точный расчет общей площади участка. Кроме того, на ней должны быть указаны зоны затопления, сервитуты и участки в составе данной территории. Расчетные значения площади используются в следующих целях:
• для определения допустимого количества зданий и сооружений исходя из информации по зонированию;
• для определения чистой площади девелогшента (как планировка участка, так и экономический анализ проекта основываются на величине этой площади);
• часто для определения пены продажи её устанавливают для одного кв.фута или кв.м (например, $2 за один кв.фут чистой или обшей площади девелопмеита ($21,50 за 1 кв.м). а не как фиксированную пену за весь участок;
• для описания правового статуса участка.
План инженерных сетей. На плане инженерных сетей,
который выполняется в том же масштабе, что и карта съемки границ, должно быть показано следующее:
• вес сервитут для прокладки инженерных сетей и публичные сервитуты;
• существующие надземные и подземные линии электропередачи, уличного освещения и телефонной связи, в том числе местоположение столбов;
• существующая бытовая и ливневая канализации. люки, водоотводные каналы и водонакопители с указанием размеров;
• железнодорожные линии с полосами отвода;
• существующие водопроводные, газовые и паровые магистрали, основные линии электропередачи и подземные коллекторы с указанием размеров:
• средства вызова полиции и противопожарной службы.

Разработка концепции. После того как были подготовлены основные планы и рассчитана общая и чистая площади девелопмента, начинается собственно процесс проектирования. Прежде чем землеустроитель начнет делать чертежи, девелонер должен определиться. на какой целевой рынок он Ориентируется, каким будет конечный продукт (в том числе размеры участков) И сколько приблизительно участков нужно будет выставить на продажу, чтобы сделать проект экономически целесообразным.

На основных планах указывают части территории. пригодные для девелопмента, а также расположенные на участке важные Элементы озера, места произрастания взрослых деревьев и холмы. Исходя из физических особенностей участка и специфики рынка девелопер решает, какие из них должны стать центральными элементами проекта. Например, ручьи вместе с поймами часто исключают из территории, пригодной для девелопмеита. в связи с опасностью затопления, тем не менее они могут стать лучшим дополнительным удобством данною участка. У девелопера есть выбор: он может обозначить пойму ручья как общее открытое пространство и запроектировать парк но обе стороны ручья или использовать эту территорию как дополнительное удобство для отдельных индивидуальных участков.

Цель проектирования участка — минимизировать стоимость подготовленной земли с учетом планируемого темпа продаж и ограничений, налагаемых законодательством о зонировании. Участки, примыкающие к открытым пространствам или ручьям, а также участки, с которых открывается красивый вид, продаются по более высокой цене. Девелопсры также могут получить больший доход, размещая объекты, характеризуемые более высокой плотностью (тауихаусы, жилые многоквартирные здания и дома, примыкающие к фасаду участка), рядом с основными достопримечательностями территории. Участки, которые удалены от этих объектов, будут продаваться дороже.
если план будет составлен таким образом, чтобы была возможность доступа к ним с этих участков. Наилучшие планировки повышают стоимость, если на них достопримечательности участка используются в качестве дополнительных удобств общего пользования. Например, городская площадь, на которую дома выходят своими фасадами, будет являться источником более высокой стоимости участков. У жителей будет доступ к площади и к примыкающим улицам, а у домов будет отличный вид из окна. Точно так же можно повысить стоимость, используя озеро или пруд.

Если планируемое назначение участка будет по тем или иным соображением несовместимо с характером землепользовании на соседних участках, проект почти наверняка вызовет недовольство местных жителей и будет сталкиваться с противодействием на открытых слушаниях, на которых принимаются решения об утверждении плана участка иди о зонировании. Например, если на участок, с которым работает девелопер. выходят фасадами одноквартирные дома, то использование участка для любых целей, кроме строительства жилых одноквартирных зданий, будет встречать противодействие со стороны соседей. Хотя во многих случаях различное использование сопредельных участков бывает Вполне уместным, девелоперу приходится обосновывать планируемый характер землепользования или плотность застройки.

Многие участки жилого назначения граничат с главными улицами. Обычно земля, примыкающая к таким улицам, продается но цепам, в три-пять раз превышающим цены на землю для одноквартирных зданий, девелоперу сюит подумать о том. чтобы отвести эту землю под здания коммерческою назначения или
жилые многоквартирные ЗДАНИЯ) Однако, если на
передней границе участка отведена слишком большая территория под многоквартирное здания или здания. содержащие торговые н офисные помещения, то при низкой активности на рынке существует риск того, что

пустующая территория будет портить впечатление при въезде на участок. Если территория на передней границе участка резервируется для будущею девелопмеита, необходимо тщательно спроектировать въезд на жилую часть участка и провести рядом с въездом ландшафтные работы. Общей чертой многих разукрупненных участков является дорога, имеющая разделительную полосу с зелеными насаждениями и красивый ландшафт но бокам. а перед въездом на участок устанавливается постоянный указатель, однако и последнее время наметилась тенденция в сторону решений, более характерных для городской среды, когда въезд не выделяется и участок составляет единое целое с окружением.

В качестве альтернативы девелопменту коммерческой недвижимости, расположенной в линию, или расположению торговых галерей на углах участка многие девелоперы иногда располагают районные торговые центры в середине района на удалении от основных улиц, чтобы в районе выделялся некий центральный элемент. Цели центр будет располагаться по соседству с каким-либо водным объектам или другими дополнительными удобствами, он станет популярным местом встреч жителей, что позволит повысить ставки арендной платы. Однако необходимо убедиться в том, что торговые центры, которые невидны проезжающим автомобилистам. Смогут привлечь достаточно покупателей, чтобы коммерческая деятельность. осуществляемая в этих центрах, была экономически выгодна.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса