Важными элементами проекта являются должным образом выполненные работы по выравниванию грунта и выбор оптимальной системы коммунальных сооружений для обеспечения водой, газом, электричеством, телефонной связью и проведения бытовой и ливневой канализации. Их стоимость сильно влияет на конечные финансовые результаты проекта. Последнее слово в принятии решений по этим вопросам должно быть за девелопером, а не за инженером-строителем. Наиболее дешевые варианты инженерных решений редко приводят к наиболее выгодной с экономической точки зрения планировке.
Целью девелопера является максимальное увеличение стоимости продажи участков при условии эффективной организации инженерных сетей. Инженерные решения определяются наилучшим планом участка, а не наоборот, хотя расходы по девелопменту в различных вариантах играют важную роль при выборе наилучшего плана.
Выравнивание грунта. Возможно, планировка поверхности грунта — это та часть проекта, которая требует наибольшею внимания. При её подготовке должны быть хорошо проработаны асе;детали и учтены такие факторы, как объем земляных работ при строительстве Дорог, уровень фунта на завершенных участках, крутые склоны, требующие строительства подпорных стен, и выровненные участки, которые в дальнейшем могут быть подвержены эрозии (девелоперы несут ответственность за эрозию даже после того, как они продали все участки на объекте).
Земляные работы но выравниванию грунта — техническое средство для устранения недостатков грунтового основания и подготовки объекта путем:
• устройства дренажных каналов;
• устройства ливневых заграждений и шумовых барьеров;
• подготовки плодородного слоя почвы достаточной толщины для посадки растений;
• подготовки полотна пешеходных и автомобильных дорог;
• подготовки надлежащего грунтового основания для зданий и сооружений.
Кроме того, земляные работы по выравниванию грунта используются также и в эстетических целях, чтобы обеспечить жильцам достаточную уединенность, создать открытые для обозрения участки, подчеркнуть рельеф местности или создать некоторое разнообразие рельефа на ровной поверхности, а также для того, чтобы связать здания и сооружения в единое целое с улицами и озелененными участками.
Современные подрядчики, занимающиеся земляным работами, для предварительного и окончательного
выравнивания грунта используют лазерные технологии. На определенной высоте устанавливают вращающийся источник лазерного луча, и тогда количество грунта. которое должно быть удалено, определяется просто по линии луча.
Компании, занимающиеся жилищным строительством, обычно сами выполняют окончательное выравнивание грунта на участках в дополнение к выравниваю, выполненному девелопером. Однако если объем работ по выравниванию очень большой или если компании, занимающейся жилищным строительством, приходится вывозить грунт с участка, она может потребовать у девелопера определенной скидки при заключении контракта. По контракту компания, занимающаяся девелопментом земли, должна обеспечить достаточно хорошее качество выравнивания. В некоторых случаях при заключении контракта девелопер обязуется так подготовить участки, чтобы они больше не требовали никакого выравнивания (за исключением удаления верхнего рыхлого слоя почвы перед закладкой фундамента).
Ливневая канализация и поймы. Ливневая канализация предназначена для отвода дождевого стока. При малой плотности застройки на участках площадью один акр (0.4 га) иди более вполне достаточным будет естественный дренаж. При более высокой плотности всегда необходима ливневая канализация.
Дешевле и проще всего устраивать дренажные системы на участках с холмистым рельефом при малой крутизне наклона сложнее и дороже всего — на плоских участках иди на участках с большим уклоном. Подобно остальным вопросам, связанным с охраной окружающей среды, проблемы с дренажной системой могут не давать девелоперу покоя ещё долгое время после того, как участки были проданы.
Если на участке есть хотя бы намек на заболоченные земли, озеро, ручей иди затопляемые поймы одним из первых шагов в анализе экономической целесообразности, выполняемом прежде, чем девелопер приобретет участок, должно стать изучение поймы. Вне зависимости ОТ тою, есть явная угроза наводнения пли нет, девелоперу следует выяснить расположение участка по отношению к поймам. Это можно сделать, получив карты районов с опасностью затопления в Федеральном агентстве по чрезвычайным ситуациям (Federal Emergency Management Agency). Обычно территория с верояшоегью затопления раз в 100 лег (вероятность того, что эта территории и подвергнется затоплению в течение одного года, составляет 1% или более) не подлежит девелоперу. Исключение составляют особые виды землепользования, например, использование земли под площадки для гольфа, парки или для храпения нетоксичных материалов. Имея перед глазами карты пойм, инженеры-землеустроители могут легко определить, какая часть земли оказывается на территории с вероятностью затопления раз в 100 лет.м
В некоторых местах землю в пределах территории с вероятностью затопления раз в 100 лет можно использовать для девелопмента, но с ограничениями. Планируемые и уже существующие строения. находящиеся на этой территории, могут быть использованы для получения ипотечного кредита у кредитных институток, имеющих страховку федерального уровня, но только в том случае, если эти сооружения застрахованы от наводнения. Для того чтобы сооружение могло быть застраховано от наводнения, ею самый нижний лаж должен быть не ниже уровня наводнения, имеющего вероятность раз в 100 лет. В некоторых районах приняты более жесткие требования, согласно которым сооружение обязательно должно располагаться выше этого уровня.
Некоторые девелоперы и сами предпочитают располагать свои сооружения выше опасного уровня, чтобы уменьшить свой риск и страховые взносы по страховке ОТ наводнения. Для изменения пойм требуется разрешение Управления по охране окружающей среды инженерных войск США (ЕРА, U.S. Army Corps of Engineers) или какою-либо другого учреждения, в ведении которого находятся местные заболоченные земли или система ручьев. Однако никакие изменения, вносимые девелопером. не могут уменьшать общую водо — аккумулирующую способность участка или полный ноток воды через участок. К примеру, предположим, что в данный момент пойма может удерживать 3 акро-фута (3700 м3) воды ( I акро-фут воды » 1233,5 м3) без затопления других участков, — если девелопер хочет провести каналы через затопляемую территорию, чтобы увеличить площадь территории, пригодную для застройки, ему все равно придется обеспечить водоаккумулнрующую способность 3 акро-фута. а это может означать, что ему придется углубить капал или построить дополнительное водохранилище.
Инженерные войска США определяют, как будут проходить каналы для сброса паводковых вод. И устанавливают границы территорий с вероятностью затопления раз в 100 лег Канал для сброса паводковых вод — это часть русла и поймы, рассчитанная на то, чтобы обеспечить сброс воды при наводнении, имеющим вероятность раз в 100 лет (масштабы этого наводнения также рассчитывают инженерные войска), причем уровень воды при наводнении должен подняться не более чем на один фут (0,3 м). девелоперы могут размещать опоры зданий и прочие сооружения в пределах поймы, но не в пределах канала для сброса паводковых вод. Девелопмент не должен приводить к ухудшению пропускной способности канала, иначе при наводнении уровень воды выше по течению поднимется выше расчетной отметки, что приведет к затоплению большей территории. девелоперы могут менять каналы для сброса паводковых вод, но любые изменения должны быть спроектированы должным образом, чтобы сохранить пропускную способность, и должны быть утверждены соответствующими инстанциями, включая инженерные войска.
Вне зависимости от частоты затопления отдельные участки территории могут быть отнесены к заболоченным землям и. таким образом, оказаться в юрисдикции Управления но охране окружающей среды, а также других учреждений федерального уровня, уровня штата или местных, — например, инженерных войск или Службы рыбного хозяйства и дикой природы США (U.S. Fish and midlife Service).
Под определение заболоченных подпадают самые различные виды земель: низины, где почва бывает влажной лишь изредка; пересыхающие ручьи; озера, образующиеся весной на затвердевшей почве или на застывшей вулканической лаве. если территория но тем или иным показателям может быть классифицирована как заболоченная, то, скорее всего, какое-нибудь государственное учреждение это сделает.
Если участок, который в данный момент изучает девелопер, содержит заболоченные земли, нанять квалифицированною биолога, чтобы тот подготовил предварительный отчет но состоянию заболоченных земель, составил каргу возможного расположения заболоченных участков на объекте и предложил меры по уменьшению влияния девелоимента на эти земли и альтернативные подходы к составлению проекта.
Бытовая канализация. Схема размещения канализационной системы определяется топографией участка и расположением канализационного выпуска, то есть точки подключения к магистральному канализационному коллектору. Если магистральный канализационный коллектор, соединяющий участок с очистными сооружениями, находится не в нижней точке участка, деведонеру, возможно, придется построить насосную станцию, поскольку сточные воды, как и обычная вода, не текут вверх.
Начинающим девелоиерам следует избегать участков, рядом с которыми нет линий водоснабжения и канализации, поскольку стоимость прокладки этих линий может сделать выполнение проекта экономически
нецелесообразным. Когда необходимо выполнение значительного объема работ но прокладке инженерных сетей за пределами участка, девелоперы обычно требуют участок площадью 300 — 500 акров (120 — 300 га), чтобы окупить вложения в инженерные сети. Обычно па создание нового района коммунального обслуживания или строительство очистных сооружений требуется два года или более, а также значительные первоначальные капиталовложения.
Ещё одна возможность для де вело перо в, к чьим участкам не подведена канализация, арендовать или купить компактную очистную установку (небольшую автономную канализационную установку для очистки сточных вод), которая будет обслуживал, участок. Можно также спроектировать систему, которая в конечном итоге позволит подключиться к канализационной системе населенного пункта. Этот вариант возможен в сельских районах и в тex населенных пунктах, жители которых привыкли пользоваться такими установками.
Использование системы септиков, за исключением сельских районов, как правило, нецелесообразно. Возможность их применения зависит от состояния почв.
В большинстве районов использование септиков разрешается на участках площадью не менее половины акра (0,2 га) и во многих —- не яснее грех четвертей или даже целого акра (0.3 или 0,4 га соответственно). Пели на том же участке располагается колодец пли скважина, то площадь участка должна быть еще больше, чтобы предотвратить загрязнение питьевой воды.
Планируя канализационную систему, девелопер должен получить следующую информацию:
• требования к пропускной способности канализации. которые могут быть разными в разных городах, но обычно это I00 галлонов (380 л) в день на человека:
• производительность очистных сооружений и пропускная способность магистральных канализационных коллекторов:
• количество подсоединений, на выполнение которых уже был заключен контракт, но которые еще не были выполнены;
• метод оплаты за прокладку канализации, используемый в панной местности:
• лица, ответственные за выдачу разрешений и установление требований к сбросу очищенных сточных вод в естественные водоемы.
Линии бытовой канализации обычно прокладывают в пределах публичного сервитута на улицу, но не под мостовой. Диаметр линий присоединяемых груб канализации жилых зданий должен быть не менее шести Дюймов (15 см), чтобы избежать засорения. Отводящие трубы канализации должны иметь диаметр не менее Восьми дюймов (20 см). Линии канализации и водоснабжения следует прокладывать в разных траншеях. хотя в некоторых городах разрешается прокладка сетей Канализации совместно с сетями водопровода, если под канализационные трубы выделен отдельный отсек капала и нижнем лотке.
Система водоснабжения. Центральное водоснабжение стало неотъемлемой частью городской жизни. Подобно требованиям к пропускной способности канализации, требования к водоснабжению в разных городах различаются, это обычно 100 галонов воды на человека в день.
Магистральные водопроводы должны располагаться В пределах публичною сервитута на улицу либо в пределах сервитута на устройство инженерных сетей. Средний диаметр мине трального водопровода в жилых районах составляет от б до 8 дюймов (ОТ 15 до 20 ем) в зависимости от напора воды. Присоединяемые грубы, ведущие к домам, изготавливаются из меди диаметром 3/4 дюйма или 1 дюйм (2.0 или 2.5 см), подключаются к расходомерам диаметром 5/8 пли 3/4 дюйма (1,5 или 2.0 см) соответственно. Поскольку вода в водопровод подается под давлением, расположение водопроводных труб не так важно, как расположение канализационных. но которым сточные воды текут под действием силы тяжести.
В противопожарной службе девелоиерам следует узнать, какие требования предъявляются к давлению воды и расположению пожарных гидрантов. Скорее всего, противопожарная служба установит ограничения на протяженность тупиковых улин и максимальное расстояние между гидрантами и сооружениями.
Линии водоснабжения, бытовой и ливневой канализации необходимо прокладывать до строительства дорожного покрытия. Если это невозможно, деведонеру следует проложить трубы под дорожным покрытием там. где инженерные сети пересекают удину, чтобы подрядчик, прокладывающий инженерные сети, мог просто протянуть их через трубу. В противном случае ему придется разбирать дорожное покрытие.
Система коммунальных сооружений. Обычно электросети, сети газоснабжения, телефонные сети и кабельные сети передачи данных прокладывают и обслуживают частные компании. Разметка расположения сервитутов на устройство инженерных сетей — необходимая часть планировки земли. Если проектировщик не укажет, где должны пролегать сети, компания-поставщик электроэнергии примет решение самостоятельно, не считаясь с эстетическими соображениями. Обычно сервитуты занимают последние пять или десять футов (1,5 или 3 м) на задней границе участка.
Большинство проектировщиков предпочитают размещать все трансформаторы под землей, однако обычно местные традиции диктуют, где должны располагаться ЛИНИИ электропередачи: под землей или над землей. За вполне разумную цепу можно установить трансформаторы под землей, что защитит их от вандализма и устранит необходимость частого обслуживания. При наземной установке трансформаторы можно спрятать и защитить от вандалов деревянными решетками и колючим кустарником или другими подобными средствами ландшафтной архитектуры.
Хотя электросети, сети газоснабжения, телефонные сети и кабельные сети играют не такую важную роль в проектировании участков, как сети водоснабжения. бытовой и ливневой канализации, они тем не менее определяют, в каких местах каждого участка могут располагаться сооружения. Девелопсру следует как можно раньше переговорить с представителями компаний, предоставляющих каждый из этих видов коммунальных услуг. Задержки с прокладкой сетей — а это скорее правило, чем исключение, — могут сорвать график выполнения работ и отодвинуть продажу конечною продукта.
Межевание
Размеры и планы участков должны соответствовать
характеру окружающей среды, что особенно важно в случае точечной застройки. Пели участок расположен в черте города, не следует пытаться заставить его выглядеть подобно пригороду, разбивая на широкие индивидуальные участки, задавая большие отступы от границ участка и проектируя гаражи сбоку от домов. И наоборот, компактная застройка будет неуместной в сельской местности.
Два фактора, которые определяют характер планировки населенного пункта, — это ширина индивидуальных участков н расположение гаражей-Посте войны во многих пригородах проектировали широкие индивидуальные участки (у некоторых из них ширина достигала 100 футов [30,5 м]), чтобы на них помешался дом. гараж па дно машины и подъездная дорога. Ближе к настоящему времени чаще стали проектировать индивидуальные участки шириной от 25 до 40 футов (7,6 — 12,2 м). Концепции неоурбанизма предусматривают более узкие участки, маленький передний двор, расположение прилей в задней части участка и. как правило, дорожки между домами, ведущие к гаражам. В этом случае больше внимания уделяется внешнему зилу улиц, которые выглядят более эстетично, поскольку над ними не довлеют ворота гаражей. Для девелоперов этот вариант также является более предпочтительным, так как он позволяет им при той же протяженности улицы разместить вдоль нее больше зданий.
В прошлом сблокированные таунхаусы обычно располагали на участках, окруженных автостоянками. Сейчас таунхаусы часто проектируют вместе с индивидуальными гаражами, расположенными под жилыми помещениями и выходящими на главный или задний фасад здания, или с отдельно стоящими гаражами в задней части участка. Строительство таунхаусов с гаражами может быть весьма выгодным для девелоперов и застройщиков, поскольку в этом случае здания занимают меньшую площадь, а их строительство обходятся не намного дороже.
Тротуары, бордюры, полосы зеленых насаждений и водосборные бассейны можно проектировать так, чтобы они соответствовали плотности застройки па данном участке. Нет необходимости проектировать эти элементы оформления улиц па участках площадью 20 000 кв.футов (1 860 кв.м), рассчитанных на жилые одноквартирные здания и расположенных на второстепенных улицах, а также при более высокой плотности застройки на участках площадью от 2 500 до 4 000 кв.футов (230 — 370 кв.м).
При проектировании индивидуальных участков следует стремиться < следующим целям:
• удачно спроектированный участок, не требующий большою объема работ по выравниванию или слишком большого заглубления фундаментов;
• наличие достаточно большой территории для досуга на открытом воздухе (наличие одной или двух крупных площадок является более предпочтительным, чем четырех маленьких);
• поверхностный дренаж, обеспечивающий отвод воды ОТ дома по направлению к главному или заднему фасаду; девелоиерам следует выравнивать индивидуальные участки так, чтобы вода со всех участков стекала по направлению к системе ливневой каналгзации;
• минимальный объем выравнивания па участке и максимальное сохранение деревьев, являющихся важными элементами пейзажа:
• минимальное количество сопредельных участков — желательно, не более трех (но одному с боков и один сзади).
Па небольших индивидуальных участках размер свободного пространства сбоку от дома часто играет важную роль при выборе расположения дома на участке. Угловые участки должны быть на 10 футов (3 м) шире внутренних, чтобы обеспечить достаточный размер свободного пространства сбоку от дома. Некоторые варианты планировки предусматривают квадратные угловые участки с диагональным расположением дома, чтобы сделать задний двор более уединенным. В более старых населенных пунктах, а также в тех, что были спроектированы в соответствии с концепциями неоурбанизма, угловые дома обычно размешают перпендикулярно улице
.
Прямые улицы и прямоугольные индивидуальные участки более характерны для города. При криволинейных улицах участки приобретают неправильную форму, что производит впечатление. характерное для сельской местности. Одно незначительное неудобство, связанное с участками неправильной формы, заключается в том. что. когда строительная компания будет готова начать строительство, необходимо будет заново выполнить топографическую съемку, поскольку в ходе строительства на соседних участках железные штыри, отмечающие углы участка, часто оказываются передвинутыми или вообще теряются.
Если участок примыкает к оживленной улице, примыкающий край требует особого внимания. В идеале застроенный участок не должен «поворачиваться спиной» к улице, напротив, активное движение на улице необходимо использовать так, чтобы это стало ещё одним достоинством участка. Если на участке предполагается сочетание разных типов землепользования, то этот кран участка может стать идеальным местом для размещения тех строений, для которых характерна интенсивная деятельность. Например, с этой стороны можно разместить предприятия розничной торговли. Возле оживленной улицы можно разместить также предприятия, учреждения и объекты, предназначенные для удовлетворения различных потребностей населения, особенно если эти предприятия обслуживают население более крупного района, включающего в себя данный участок. Например, это могут быть школы, библиотеки или парки.
Если возникает необходимость в том, чтобы жилые здания располагались вдоль оживленной улицы. возможно, жителям этих домов потребуется защита от шума и постороннего внимания, которую можно обеспечить с помощью улиц-дублеров (service streets), стен или средств ландшафтной архитектуры. Поскольку участки, граничащие С оживленными улицами, обычно стоят дешевле внутренних участков, девелоперу следует подумать о том. как повысить их привлекательность, или использовать их для более дешевых строений.
Опытные девелоперы, как и хорошие архитекторы, понимают, какие элементы проекта будут способствовать созданию стоимости. Но даже тем девелоперам, у которых есть хорошее чутье на то, что будет пользоваться спросом, следует потратить время на изучение общественною мнения, чтобы определить. почему некоторые вещи нравятся людям больше, чем другие. Невозможно переоценить важность маркетинговых исследований. Успешные девелоперы всегда наблюдают за конкурентами, используют фокус-группы (небольшие группы людей, собираемые для изучения их реакции на различные планы и идеи) и общаются с потенциальными покупателями, которые заходят в офис продаж.
На различных рынках покупатели по-разному реагируют как на местоположение, так п на стоимость. Например, в западных штатах многие покупатели предпочитают одноэтажные дома, тогда как на северо-востоке страны такие дома обычно считаются менее предпочтительными. В черте юрода покупатели могут заинтересоваться трехэтажными таунхаусами. а вдали от него спросом будут пользоваться только одноквартирные дома. Покупателям могут нравиться определенные вещи, например, большой передний двор, — но они могут быть не в состоянии их себе позволить. С помощью хорошего маркетингового исследования можно выявить предпочтения местных покупателей и спрос, существующий на нелепом рынке.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса