История девелпмента жилых многквартирных домов

История девелпмента жилых

В начале 1980-х гг. синдикаты обеспечивали огромный приток капитала для финансирования девелопмента многоквартирных домов. Данные проекты приносили существенные налоговые льготы и незначительные или нулевые денежные потоки.

Цены на продажу жилья данных проектов поднялись до экономически нецелесообразных уровнен при нулевом или даже отрицательном уровне текущей доходности. Закон о налоговой реформе от 1986 , (Tax Reform Act of 1986) уничтожил рынок для таких инвестиций, ограничив возможность инвесторов списывать налоговые убытки па другие доходы, соответственно уменьшилась и стоимость такого рода проектов. Это сильно ударило по девелоперам многоквартирных домов, которые обнаружили (к сожалению, слишком поздно), что они построили больше домов, чем мог поглотить рынок. Калифорнийский девелопер Джим Перли сказал: «‘За этим последовал спад, что очень сильно повлияло на девелопмент многоквартирных домов. В конце 1980-х — начале 90-х гг. стоимость таких домов по сравнению с пиковым значением упала на 70%. Например, в некоторых случаях недвижимость, стоившая S2 000 000. теперь оценивалась в $600 000. В некоторых случаях недвижимость на 75% финансировалась за счет кредитов, что вызвало смятение в рядах девелоперов».

После краха на рынке недвижимости в начале 1990-х гг. ипотечные инвестиционные трасты стали основными покупателями, заключавшими крупные сделки по приобретении) многоквартирных домов. В это время другие институциональные инвесторы. — такие, как пенсионные фонды и страховые компании, также начали повышать статус многоквартирного жилья до институционального и включать данный тип жилья в свои портфели недвижимости, которые ранее включали только инвестиции в офисные и крупные торговые здания. Конкуренция среди покупателей жилых многоквартирных зданий, приносивших высокий доход, привела к росту цеп продажи и снижению норм капитализации, что в свою очередь привело к повышению доходности девелопмепта новых многоквартирных домов.

Потребовалось определенное время для того чтобы корпорация по управлению (Resolution Trust Corpora/ion, RTC) и рынок смогли работать с запасами проблемной недвижимости. На протяжении лого периода было гораздо дешевле покупать, чем строить. Сейчас. когда рынок восстанавливается, цепы на уже построенные здания начали довольно быстро расти в таких местах, как округ Ориндж (Калифорния). Активною строительства пока не велось, но люди уже начали приобретать нрава собственности, и в тех районах, где цепы высокие. строительство скоро начнется. Давление на рост арендной платы будет усиливаться, что приведет к строительству большого объема недорогого жилья».

С середины 90-х и. XX в. до начала XXI в. дела на рынке многоквартирных домов обстояли очень хорошо. Большинство аналитиков, специализирующихся в области недвижимости, согласны с тем. что на протяжении этого

Типы продуктов жилья

Одноквартирные дома (один или два дома на участок)
• Одноквартирные здания (один дом на участок)
• Дома с двориком типа патио (дом. примыкающий к границе участка)
• Двухквартирные дома (два дома на участок)
• Таунхаусы (соединенные дома на отдельных участках)
• Многоквартирные дома (много жилых единиц на участке)
• Дома с приусадебным участком (деревянная каркасная конструкция)
• Малоэтажные многоквартирные дома (деревянный каркас. забетонированная автостоянка)
• Многоквартирные дома средней этажности (сталь или бетон)
• Многоэтажные многоквартирные дома (сталь или бетон)

периода данный рынок практически все время находился в равновесии (за исключением, быть может, очень дорогих домов и рынков некоторых больших городов). В конце 1990-х инвестиции в жилые многоквартирные дома приносили стабильные доходы. В начале XXI в. надежность закладных но ипотечным кредитам оставалась высокой, а процент просроченных ссуд достиг рекордно низкого уровня. В это время благодаря низким Процентным ставкам ипотечных кредитов жилье. выставляемое на Продажу, стало более доступным.

С другой стороны, правительственные программы но поддержке девелопмента многоквартирных домов для людей с низким и средним уровнем доходов были существенно урезаны, что привело к значительному сокращению темпов строительства недорогих многоквартирных домов, Единственная новая программа, стимулирующая строительство жилья для людей с- низким уровнем доходов за счет налогового кредитования (LIHTCs). была введена Законом о налоговой реформе от 1986 г. с тем, чтобы решить проблемы, связанные с потерей стимулов к строительству жилья для людей с низким уровнем доходов и усугубляющейся нехваткой недорогою жилья. Налоговые кредиты выделяются каждому штату пропорционально количеству жителей и распределяются на конкурсной основе органами, отвечающими за жилищное строительство и штате.

Данный вид налогового кредитования оказался эффективным стимулом, побуждавшим частных девелоперов к строительству жилья для людей с низким и среднем уровнем доходов.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса