Подрядчики по строительству несут ответственность за строительство как таковое. Они должны выполнить целый ряд работ (как до. так и во время строительства), причём сделать это вовремя и в идеале уложиться в смету. Подрядчик может дать информацию по вопросам. имеющим чрезвычайно важное значение: есть ли возможность использования тех или иных строительных материалов, какие методы строительства используются в данном регионе, каковы реальные пены на услуги и материалы, И, кроме тою, с помощью подрядчика можно будет составить приемлемый бюджет, если привлечь ею к участию в выполнении проекта на раннем этапе.
Довелопер может выбрать подрядчика путем переговоров с определенными компаниями или посредством открытого тендера. Чтобы найти хорошею подрядчика, девелоперу следует обратиться в несколько компаний и попросить их представить свои предложения или информацию о выполняемых работах. Ответ подрядчика должен содержать описание предыдущих проектов, отзывы клиентов и кредиторов, резюме ключевых сотрудников и, возможно, подтверждение тою, что подрядчик может найти поручителя. Представленные документы можно использован, для выбора компании, с которой будут вестись переговоры напрямую.
При проведении открытого тендера девелоперы рассылают извещения, предлагающие направлять заявки и информацию о выполняемых работах. Недостатком этого способа является то, что подрядчики неохотно тратят время на участие в тендере, если они не уверены, что у них сеть хорошие шансы на то, что выберут именно их. В результате может оказаться, что девелоперу не из кого выбирать. Обычно для того чтобы подрядчик МОГ ПОДГОТОВИТЬ. содержательный ответ, требуется от двух до четырех недель.
Наиболее эффективный способ ограничить число участников тендера и в то же время обеспечить участие тех фирм, которые способны выполнить работу, в сочетании запросов о выполняемых работах и открытых тендеров. Изучив информацию о выполняемых работах. дсвелопер может предложить троим, четверым, пятерым лучшим подрядчикам направить заявки на участие в проекте. Когда будет выбран один из кандидатов, можно начинать прямые переговоры с определенной компанией. Нет необходимости в продолжении тендера, если девелопер уже выбрал наилучшего подрядчика для данною проекта.
Джонатан Роуз, возглавляющий компанию Jonathan Rose and Companies, при выборе подрядчика советует придерживаться следующих рекомендаций:
1. Найти того, кто имеет опыт строительства подобных проектов. Специалист по строительству жилья для людей, которым необходима повседневная помощь. едва ли будет наилучшим кандидатом, если вы собираетесь строить жилые многоквартирные здания
2. Убедитесь в том, что ваш проект составляет не более трети общего объема работ, выполняемого подрядчиком на данный момент. Это хороший критерий организационной и финансовой стабильности. Иными словами, если у вас есть проект на $20 млн.. то вам следует искать подрядчика, чей общий объем работ на момент заключения договора составляет по крайней мере$60 млн.
3. Попросите предоставить рекомендации и проверьте их, чтобы выяснить, насколько хорошо потенциальный подрядчик выполнял свою работу в прошлом.
На этапе проектирования подрядчик или сметчик (нормировщик) должны проверить чертежи, подготовленные архитектором, и составить приблизительную смету для данного проекта. Когда будет найден постоянный подрядчик.он должен завершить работу по составлению сметы, основываясь на строительных чертежах, предоставленных архитектором.
Если девелопер решил работать по методу параллельною проектирования, и на этапе предварительного проектирования подрядчик, скорее всего, сможет сделать много ценных предложений, позволяющих улучшить проект и сделать его выполнение более экономичным.
Одна из задач подрядчика составление трафика для распределения строительною кредита. Однако главная обязанность подрядчика строительство объекта, что включает в себя получение заявок и последующий наем всех необходимых субподрядчиков, которые будут выполнять строительные, водопроводные, малярные, электрические и прочие работы. Подрядчик несет юридическую ответственность за постройку безопасных зданий и сооружений и обязан нанимать наилучших из возможных субподрядчиков.
Но время строительства девелопер и подрядчик могут вносить изменения в подготовленные архитектором чертежи, используя заявки на изменения. Необходимость изменений может быт ь продиктована рыночными соображениями и; и какими-либо проблемами. возникшими в ходе выполнения проекта. — например, невозможностью достать указанные в проектной документации материалы. Кроме тою. подрядчик может предлагать какие-то решения, которые позволят сэкономить средства. Все заявки на изменение должны быть проверены и утверждены архитектором. Если девелопер не будет внимательно следить за изменениями, это может привести к катастрофическому росту расходов.
Существует два основных метода определения размера вознаграждения подрядчика: цена предложения в заявке на тендер или контракты. При проведении тендера в заявках стоимость работ должна быть указана в виде фиксированной суммы пли вычисляться как расходы плюс вознаграждение. Заявки с фиксированной оплатой используются в тех случаях, когда работа над проектом и все строительные чертежи были завершены до тою. как был выбран подрядчик. Однако этот вариант1 едва ли подойдет начинающим девелоперам. поскольку они, скорее всего, не захотят или не смогут согласиться оплатить изготовление полного комплекта чертежей до тою. как будет принято решение о строительстве.
Вознаграждение подрядчика зависит от масштабов проекта, предполагаемого количества заявок на изменение и величины изменений, а также от других факторов. При выполнении проекта стоимостью S10 млн. подрядчик должен получить вознаграждение в размере 5% от обшей суммы основных расходов (в дополнение к накладным расходам, которые он несет в ходе выполнения проекта, и затратам, связанным с наблюдением за ходом работ на объекте).
Работу опытною подрядчика с отличной репутацией лучше оплачивать по схеме «расходы плюс вознаграждение», В этом случае все затраты прямые трудовые затраты, зарплата бухгалтеров и других служащих, затраты на материалы, оборудование и инструменты, а также суммы, выплачиваемые всем субподрядчикам, — должны быть четко оговорены в контракте. Эти затраты не должны включать в себя административные расходы головного офиса или
филиала фирмы-подрядчика.
Подрядчик должен рассчитать время, необходимое для выполнения проекта, которое будет использовано при расчете фиксированной части оплаты или переменной части, равной определенному проценту oi расходов. Большинство девелоперов избегают переменной формы оплаты, поскольку она никак не побуждает подрядчика к снижению расходов на строительство.
При использовании договора по схеме «компенсация расходов плюс вознаграждение» кредиторы часто требуют, чтобы подрядчик гарантировал, что расходы на строительство не превысят некую максимальную величину. В этом случае на архитектора ложится ответственность за то, чтобы предоставить достаточно подробные чертежи, на основании которых подрядчик мог бы запросить у субподрядчиков стоимость выполняемых ими работ и рассчитать максимальную величину затрат.
Контракты, гарантирующие максимум расходов, часто включают положения, стимулирующие сокращение издержек. Как вариант, юдрядчнку можно обещать от 25 до 50% средств, сэкономленных девелопером в том случае, если общая сумма расходов окажется меньше гарантированного максимума. Другая форма стимулирования заключается в том. что девелоиер и подрядчик делят между собой вознаграждение за положительный результат (contingency fee). Ипыми словами, девечопер и подрядчик делят между собой каждый доллар, ежономленный за счёт того, что расходы оказались меньше указанных в смете. Эта сумма может составить от 5 до 10% от расходов по проекту.
В то же время девелопер должен убедиться, что подрядчик не жертвует качеством ради того, чтобы получить премию. Есть и другие формы стимулирования. позволяющие поощрить жономию средств. Премия за досрочное завершение выплачивается подрядчику в том случае, если он завершит строительство до указанной в контракте даты.
В некоторых контрактах оговаривается, что подрядчик получит определенную сумму за каждый день, оставшийся до крайнего срока завершения работ. Точно гак же в контракт могут быть включены положения, наказывающие подрядчика за несвоевременное завершение работ. В некоторых договорах есть положение о компенсации заранее оцененного возможного ущерба или о штрафных санкциях в юм случае, если строительство не будет завершено в назначенный срок. Разумеется, подрядчикам не правятся такие условия, так как. по их мнению. подобные условия разрушают команду.
Использование премий и Других форм поощрения отличный способ добиться от подрядчика исполнения обязательств. Однако основные расходы, которые несет девелопер, связаны с наблюдением за работой подрядчика.
Для того чтобы обеспечить качественное выполнение строительных работ, необходимо найти опытного подрядчика с хорошей репутацией. Начинающим девелоиерам следует обращать особое внимание на то, чтобы у выбранною подрядчика был большой опыт работы.