Кредиторы

Кредиты на недвижимости

Кредиторов в основном интересуют два аспекта: деоелопер и проект. Сначала кредиторы оценивают опыт и репутацию девелопера, узнают, были ли у него случаи неплатежей по своим обязательствам, сколько стоит его компания, может ли девелопер гарантировать выплату долга и сможет ли он осуществить проект в срок и уложиться в бюджет. Если работа уже проделана. кредиторы анализируют проект девелопера, оценивая экономическую целесообразность, выгодность места
расположения, правильность оценки стоимости и долю предварительно сданных в аренду площадей.

К числу важнейших качеств, которые кредитор хотел бы увидеть в девелопере, относятся честность и организованность. Продемонстрировать эти качества особенно важно тем девелоперам, которые не имеют достаточного опыта работы, а также тем. чья репутация еще не сложилась.

Работа с кредиторами Строительные кредиторы дают деньги под строительство и сдачу объекта в аренду. Долгосрочные кредиторы финансирую!* проект на том этапе, когда он уже построен, предоставляя долгосрочные ипотечные кредиты. Для кредиторов того и другого типа потенциальная прибыль девелопера гораздо менее важна, чем потенциальный убыток. Кредиторы обычно не склонны к риску, и их интересует, насколько способен нести риски сам девелопер. Выдержит ли девелопер колебания процентной ставки в течение периода строительства? Достаточно ли у девелопера средств. чтобы покрыть дополнительные расходы при повышении процентной ставки в ходе строительства или в том случае, если на сдачу проекта в аренду уйдет на полгода больше запланированного срока?

Полагаясь на свое знание сферы деятельности, кредиторы сравнивают потенциальные возможности девелопера и его способность добиться успеха в проекте с одной стороны, и свои доходы и риски с другой. Для получения строительного кредита кредиторы обычно требуют представить анализ экономической целесообразности и оценку стоимости. Долгосрочных кредиторов интересует успех проекта на многие годы вперед.

Объём предварительно заключенных договоров аренды, который требуют кредиторы, зависит от тина проекта и от того, что нужно девелоперу — строительное финансирование (краткосрочное) или долгосрочное финансирование. Для получения любого типа финансирования строительства многоквартирных домов наличие предварительной сдачи в аренду практически не требуется. Офисные проекты должны быть предварительно арендованы на 50-75% и более, если рынок вялый или экономический климат неустойчивый. Если рынок быстро растет, то требования по предварительной сдаче в аренду ниже, так как кредиторы конкурируют между собой. Требования по предварительной сдаче в аренду для проектов девелопмента зданий розничной торговли и промышленных зданий сильно различаются на разных рынках.

Кредиторы внимательно изучают состав арендаторов проекта. Как в проектах девелопмента зданий розничной торговли, гак и в проектах девелопмента промышленных зданий желательно иметь солидных основных арендаторов с высокой кредитоспособностью. а также достаточно разнообразных прочих арендаторов. Строительных кредиторов интересует состав арендаторов, так как они зависят от долгосрочных кредиторов, которые должны будут рефинансировать строительные кредиты. Таким образом, определение критериев для состава арендаторов ДО сдачи в аренду — важнейший пап в работе. Особые типы проектов, — к примеру, мини-склады и автомобильные торговые
центры, труднее финансировать, так как они считаются более рискованными, чем обычные проекты девелопмента зданий розничной торговли и промышленных зданий. Некоторые кредиторы финансируют их, по под более высокие процентные ставки, чем по обычным проектам.

Кредиторов также интересует финансовое положение девелопера. его управленческие качества и личностные характеристики. Даже опытным девелоперам приходится убеждать кредиторов в экономической жизнеспособности своих проектов. Начинающие девелоперы, у которых нет опыта или сложившейся репутации в своем сообществе или в сфере недвижимости, должны уметь продавать как себя, так и свои фирмы.

Финансирование и собственный капитал.в долгосрочных, и строительных кредиторов интересуют источники дополнительного капитала. Достаточно ли у девелопера ресурсов, чтобы в случае необходимости поддержать проект, или понадобятся ресурсы кредитора (что для кредиторов неприемлемо). Многие девелоперы потерпели неудачу из-за того, что не планировали денежные потоки. В этом случае они не могут покрыть непредвиденные расходы. Кредиторы должны убедиться, что у девелопера есть денежные средства или хотя бы возможность найти дополнительное финансирование в том случае, если процентная ставка во время строительства поднимется, или сдача в аренду будет проходить медленнее, чем ожидалось, или произойдет непредвиденный перерасход средств. Кредиторы также должны убедиться в том. что заемщик знает, чего он хочет, и понимает, что именно ему нужно с точки зрения финансирования. Например, кредиторов интересует, хочет ли заемщик найти самые низкие ставки процента по кредиту кредите самыми гибкими условиями или самый большой кредит.

Управленческие качества. Разбирается ли девелопер в вопросах недвижимости? Знает ли он, к примеру, как работать с городскими властями, субподрядчиками и агентами по аренде? Девелопер должен собрать команду, которая отвечает всем этим требованиям. Кроме того, девелоперам желательно показать список своих предшествующих проектов с экономическими результатами, включая поступление и расходование денежных средств, сроки и внутренние нормы доходности. В этот список можно включить описание удачных решений возникших в предыдущих проектах проблем. Хорошо составленное, аккуратное и внутренне последовательное заявление на получение кредита со всеми необходимыми фотографиями, картами, планами И финансовой информацией производит хорошее первоначальное впечатление и демонстрирует управленческие качества девелопера.

Личность девелопера. Прежде всего важно, насколько открыто и честно девелопер рассказывает о возможностях и проблемах, с которыми связан проект. Кредиторы предпочитают девелоперов, которые делятся своими взглядами на качество строительства, вопросы маркетинга и управления. Выплачивает ли девелопер свои долги? Выполняет ли он свои обещания? Склонен ли он к спорам и разбирательствам? Кредиторы

Избегать тех, кто сразу обращается в суд, когда возникает какая-либо проблема, и в целом ведут себя недружелюбно.
Девелоперы должны ответить па все вопросы кредиторов, так как больше всего кредиторы опасаются вложить средства в экономически невыгодный проект. Девелоперы должны продемонстрировать свою уверенность в проекте, решимость и профессионализм. Лучше самому рассказать о возможных проблемах, чем дожидаться, пока на них обратят’ внимание кредиторы.

Чтобы найти кредитора, делелоперы могут начать с составления списка потенциальных кредиторов. Можно начать с копна списка, чтобы научиться представлять свой проект к тому моменту, когда начнутся переговоры с кредиторами, в которых девелопер по-настоящему заинтересован. Некоторые кредиторы бывают недовольны, когда узнают, что девелопер активно занимается поиском кредита, юному лучше соблюдать конфиденциальность.

Чтобы завоевать репутацию среди кредиторов, девелоперы должны избегать некоторых распространенных ошибок. Помимо понимания местного рынка и спроса на свой продукт, у них должен быть тщательно подготовленный, доскональный и реалистичный бюджет; они должны знать реальную стоимость проекта; им следует установить общие и промежуточные сроки; у них должен быть запас средств или доступ к капиталу. Кроме того, девелопер должен продемонстрировать, что он знает, как управлять строительством, продажами и сдачей в аренду.

Вознаграждения за получение кредита часто зависят от масштаба проекта. За проекты стоимостью до S10 млн. обычно взимается фиксированное вознаграждение. Стоимость услуги по предоставлению кредита обычно оценивается в размере 0-1 процентных пункта (0-1% от общей суммы кредита).» Каждый кредитор, предоставляющий кредит на проект, получает вознаграждение, а также возмещение, достаточное для покрытия определенных расходов, — например, расходов по опенке. Кроме того, если в поиске кредитора участвуют кредитные брокеры, им также выплачиваются комиссионные, обычно в размере 1% от суммы кредита. Если предполагается, что проект будет особенно рискованным, то добавляется еще от 1 до 2 процентных пункта. Если проект превышает $10 млн., вознаграждение увеличивается, но не пропорционально; чистое вознаграждение даже может быть меньше. По данным, предоставленным президентом компании George Smith Partners, г. Лос-Анджелес, Стивом Брамом, в 2002 г. ставки по кредитам на девелопмент многоквартирных домов превышали годовую скользящую среднюю ставку по казначейским векселям на 225-275 базисных пунктов.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса