Часто говорят, что успех Проекта девелопмента недвижимости зависит от трех факторов местоположения, местоположения и местоположения. Проблема местоположений имеет множество аспектов, и последнее время она была предметом довольно горячих споров и профессиональных и академических журналах.14 Влияние местоположения можно разделить на макро- и микрофакторы.
Макрофакторы — это близость объекта недвижимости к крупным городским центрам, а микрофакторы — это его непосредственное окружение. В долгосрочном плане стоимость недвижимости зависит не только от влияния существующих макро- и микрофакторов местоположения, по и оттого, насколько они меняются со временем.
На девелопмент многоквартирных зданий влияют как макро-, так и микрофакторы. Макрофакторы определяют, в какой части города существует наилучший долгосрочный потенциал для сохранения и увеличения стоимости недвижимости: близость К деловому центру и пригородным центрам занятости, основные направления развития, центры медицинского обслуживания, региональные центры торговли и развлечений, региональные парки и места культуры и отдыха. Микрофакторы местоположения определяют, насколько хорошо участок расположен в отношении ближайшею окружения: к ним относятся близость скоростных автомагистралей и основных дорог школ, парков. магазинов, детских садов и медицинских учреждений. В идеале участок должен просматриваться со стороны главной дороги, при этом находиться на достаточном расстоянии от нее. чтобы обеспечить уединенность. чувство защищенности и низкий уровень шума.
Способность предвидеть перемены в городской структуре раньше других — это признак наиболее преуспевающего девелопера, Неважно, на чем основаны предсказания лучших девелоперои. на тщательном анализе данных, интуиции, удаче или на всем пом одновременно. Для поддержания своею долгосрочною успеха в работе преуспевающие девелоперы должны хорошо разбираться В динамике изменений в выбранном месте.
Одна из важных составляющих их успеха связана с благополучием тех городов или пригородов, в которых они собираются строить, Если уровень работы коммунальных служб юрода падает, то с ним падает и стоимость недвижимости. Преуспевающие девелоперы понимают, насколько они зависят от финансового и финансового благополучия города, в котором они строят вот почему многие из них принимают активное участие в общественной жизни.
Потребуется вся жизнь, чтобы полностью понять вес аспекты местоположения, которые со временем могут повлиять на стоимость недвижимости. Важнейшими составляющими местоположения являются тенденции в государственных инвестициях, частных вложениях, в проектировании, демографии и личных вкусах. Скорость изменений в большинстве американских городов очень низка — от 30 до 50 лет.
Облик прилегающих территорий также влияет па использование неосвоенного участка. Если соседние территории совместимы с ним. то это может повысить привлекательность предполагаемою проекта девелопмента многоквартирного дома. Если они могут принести вред или несовместимы, то девелопер должен быть очень осторожен.
На протяжении многих лет сложилась практика располагать жилые районы с высокой плотностью застройки как можно ближе к коммерческим и промышленным районам. Таким образом, создается буферная зона в отношении одноквартирных домов, а также выигрывают территории с многоквартирными домами благодаря близости к улицам с большей пропускной способностью и более крупным коммерческим районам и центрам занятости, которые необходимы при высокой плотности населения. В свою очередь сгруппированные и сблокированные дома зачастую служат буферной зоной между многоквартирными и одноквартирными домами с более низкой плотностью застройки.
Однако в последние годы эту практику проектирования стати подвергать сомнению.
Органы местного самоуправления все чаще выдвигают пожелание, чтобы в планах девелопмента различные типы землепользования объединялись, а не разделялись. Данная тенденция проявляется в повышении гибкости регулирования
землепользования, выражающейся в широком применении тонирования смешанного назначения и концепций, которые уже давно считаются образцами хорошею проектирования, но были популяризованы только нооурбанистами.
Подобные планы девелопмента позволяют комбинировать такие типы землепользования, которые до сих пор считались несовместимыми, при условии, что все это соответствующим образом спроектировано. В результате девелопмент становится гораздо более разнообразным, эффективным и привлекательным.
Хорошим участком для девелопмента многоквартирных зданий можно считать такой участок, который дает положительный синергетический эффект с окружающими типами землепользования. Например, участок под многоквартирный дом в существующем или строящемся Пригородном деловом центре удобен для жителей своей близостью к центрам занятости и торговли, до которых легко добраться на машине или дойти пешком Участок на территории, где уже успешно функционируют Проекты многоквартирных здании, может также быть более предпочтительным, чем тот, у которого нет подобного соседства. Естественно, что чем лучше местоположение. 1см дороже участок, но это оправданные затрать;, особенно для девелопмента многоквартирных зданий высокою класса. При выборе участка для девелопмента многоквартирных зданий девелоперы должны искать такие участки, которые дадут положительный синергетический эффект с окружающими типами землепользования, и избегать территорий с несовместимыми типами землепользования.
Добиваясь совместимости, девелоперы должны учитывать потенциальную ответственность за строительство жилья на слишком близком расстоянии от участка с несовместимым типом землепользования. Необходимо избегать близости к крупным нефтяным и газовым резервуарам и хранилищам других горючих материалов. При строительстве в пожароопасной зоне или лесных массивах нужно помнить о мерах противопожарной безопасности. Как правило. ответственность за защиту населения в подобных случаях лежит па муниципалитетах в рамках их конституционных полномочий (включая зонирование), по девелоперы также должны защитить себя от возможной ответственности, изучая участки. прилегающие к осваиваемому, па предмет несовместимого землепользования.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса