Основные заботы инвесторов

 заботы инвесторов

При заключении соглашения о создании совместного предприятия инвесторы больше всего озабочены следующими пятью аспектами:

1. Привилегированные нормы доходности. Данные доходности по значению приближаются к ставке процента по вкладам на денежном рынке плюс 1*3%. В начале 2000-х гг. привилегированная доходность колеблется от 6 до 10% от доли в собственном капитале на начало каждого года. 2. Доля в прибыли в случае частных сделок в совместных предприятий с финансовыми институтами или крупными инвесторами прибыль делится в диапазоне от 75/25 (75% инвесторам) до 50/50. Однако в синдикатах в форме акционерного общества прибыль обычно делится в пропорции Я0/20 (80% инвесторам) или в лучшем случае 70/30. Доля инвесторов выше потому, что, как утверждают специалисты, которые организуют эти сделки, инвесторы неохотно вкладывают деньги в проекты с более низкой долей прибыли.

Офис продаж можно сделать более заметным за счет грамотного дизайна, хорошо подобранного ландшафта, знаков, указателей и освещения.
3. Ответственность по несению убытков. Большинство синдикатов в совместных предприятий организованы в форме товарищества с ограниченной ответственностью, в котором ответственность по несению убытков ограничена. Если инвесторы не подписывают векселя па сумму, превышающую их прямые вложения в собственный капитал, их риск несения убытков ограничен потерей своей доли в собственном капитале.
4. Требования о внесении дополнительных взносов.
Требования о внесении дополнительных взносов (cashcall) возникают тогда, когда в рамках товарищества инвесторам необходимо выполнить свои обязательства по внесению дополнительною собственною капитала. Опытные инвесторы с большим вниманием относятся к требованиям о дополнительных взносах.

Большинство договоров создании товарищества предусматривает штрафы для партнеров, которые не осуществляют данные требования. Например, предположим, что партнер Смит инвестировал $50 000 от общего капитала в $100 000 и его доля составляет 50%. Допустим, что каждый партнер должен по требованию выплатить но $I0 000 дополнительного взноса. Если Смит не выполняет требования по выплате своих $10 000, то другой партнер, Джонс, должен заплатить $20 000. При существующей структуре собственного капитала Джонс инвестировал бы $70 000 из $120 000, что сократило бы долю Смита до $50 000 или до 41,67%. Положение о штрафных санкциях могло бы уменьшить долю Смита, к примеру, на 1% за каждую не внесенную $1 000, уменьшая его долю до 31.67%.

Выплаты девелоперу. Существует значительная разница при выплате вознаграждений в подготовительный период при закрытом или открытом размещении эмиссии синдиката (включая закрытое размещение согласно правилу «D» для 35 или менее «независимых» инвесторов5″). Биржевые брокеры и финансовые консультанты, занимающиеся размещением ‘«миссии синдикатов по открытой подписке и закрытой подписке по правилу «D», обращают внимание на соотношение вознаграждений в подготовительный период к обшей сумме собственного капитала и зачастую отказываются от сделок, где вознаграждения в подготовительный период превышают 25% от общей суммы собственного капитала.

В закрытых совместных предприятиях, напротив, вознаграждения в подготовительный период могут превышать 25% от суммы собственного капитала, особенно для проектов новых многоквартирных домов, в которых девелопер выступает в роли подрядчика. Одно только вознаграждение за строительство может превышать 25% от собственною капитала, поскольку оно рассчитывается из общей суммы расходов на строительство. Так, пример, вознаграждение за строительство в размере 6% при стоимости строительства $1 млн. составляет $60 000. Если возникает потребность в собственном капитале на сумму $200 000, то только это вознаграждение составит 30% от собственного капитала.