Составление рабочей документации проекта торгового центра связано с множеством трудностей. Начинающие девелоперы собирают команду опытных, квалифицированных профессионалов, возможно, включающую партнера, имеющего опыт работы со зданиями розничной торговли, поэтому необходимо, чтобы выбранный архитектор был знаком с особыми проектными требованиями, предъявляемыми к торговым центрам. Главное в архитектуре зданий розничной торговли — разработка проекта, соответствующего потребностям предприятий розничной торговли, и понимание того, что более дорогой и красивый центр не заменит центра с правильно организованным мерчандайзингом.
При разработке проект пересматривается много раз для определения наилучшей планировки и конфигурации, оптимального доступа и лучших финансовых результатов. Приобретая опыт, девелопер сможет лучше контролировать процесс проектирования, но начинающим девелоперам следует найти опытного, специализирующегося на торговых центрах архитектора. который внесет значительный вклад в первый проект девелопера.
План участка и конфигурация зданий Первый этап проектирования — это разработка предварительного плана участка и плана конфигурации здания. Торговые центры каждый день привлекают потоки людей, большие чем любые другие типы проектов в сфере недвижимости, поэтому они должны быть рассчитаны на значительное количество покупателей, входящих в различные помещения на территории центра и выходящих из них на протяжении рабочего дня. Расположение зданий, парковок, маршрутов движения на объекте и систем доставки необходимо выбирать так, чтобы сделать каждый магазин максимально привлекательным и доступным для покупателей и в то же само? время удовлетворить функциональные потребности арендаторов. Что касается концепций землепользования, то здесь за долгие годы появилось множество разнообразных схем планировки различной степени эффективности. Для небольших торговых центров в пригородах главное — удобный доступ, достаточная площадь парковки и просматриваемое^, центра и его арендаторов для проезжающих автомобилистов. В городе важную роль играют удобные пешеходные маршруты и доступ к средствам транспорта и парковкам, которые могут располагаться как на территории центра, так и за его пределами. Следовательно, при проектировании сначала нужно выбрать оптимальную для данного участка земли конфигурацию здания.
Конфигурация торгового центра. Конфигурация небольших районных и окружных центров в значительной степени определяется тремя факторами: формой участка, окружающей дорожной системой и размером площади, требуемой для якорных арендаторов. Конфигурация большинства центров представляет собой разновидность одной из пяти основных форм: линейной, Г-образной, П-образнон. Z-образной или групповой (см. рисунок 7-4). Основные причины использования Г-образной, П-образной и Z-образной форм — Ограничение длины центра, повышение просматриваемостн для арендаторов и большее удобство ДЛЯ пешеходов. У этих основных вариантов планировки есть множество разновидностей, получаемых за счет использования различных расстояний между стенами здания, кривых линии и разных типов компоновки зданий, Например, в проекте Nortlt-Jietd Commons внутренний угол буквы «Г» разделен башней с часами, благодаря чему в нем нет торговых помещений, которые сложнее всего сдавать в аренду. Групповая застройка создает наилучшую среду для пешеходов и подходи i для центров, органически вписывающихся в окружающую застройку, и для специализированных торговых центров, тогда как более традиционные линейные центры и их разновидности в большей степени ориентированы на прилегающие улицы и, следовательно, на проезжающих автомобилистов, в конечном счёте, оптимальная конфигурация здания и план участка определяются концепцией центра и формой наилучшего имеющегося участка.
При строительстве районных и окружных торговых центров чаше всею по-прежнему используется линейная конфигурация, которая, по сути, представляет собой линию магазинов, иногда связанных воедино навесом, расположенным надпешеходной дорожкой вдоль витрин магазинов. Обычно на концах линии принято располагать два крупных магазина (как правило, это супермаркет и аптека или другой крупный якорный арендатор), а между ними — менее крупных арендаторов. Как правило, строительство линейных торговых центров (и их разновидностей) обходится дешевле всего, и их легче всего адаптировать к условиям большинства участков. Длина линейных торговых центров обычно составляет от 500 до 1 000 футов (152,5 — 305 м), включая пространство для основных арендаторов. Если длина центра превышает 300 футов (90 м), необходимо создать видимость разнообразия в расстояниях между стенами здания и границами участка. а также в архитектурных особенностях здания.
С точки зрения агента по аренде, идеальной следует считать такую планировку, при которой хорошо просматривается большинство витрин, В фасадах и расстояниях между стенами здания и границами участка должно быть некоторое разнообразие, что позволяет избежать монотонности и создать интересные элементы дизайна. Расстояния между несущими конструкциями здания и колоннами должны обеспечивать достаточную гибкость для того типа арендаторов, на который вы ориентируетесь. Возможность увеличения и уменьшения площади позволяет размешать в здании магазины разных размеров.»
Z-образные формы и формы в виде букв Г и П представляют собой лишь разновидности линейной конфигурации. Например, Г-образная форма больше всего подходит для размещения на углу, а П — образная — для размещения в центре квартала, где глубина участка превышает расстояние, равное сумме глубины магазина. зоны парковки и ширины подъездных путей, располагающихся позади здания. Кроме тою, она подходит для торговых центров, занимающих целый квартал.
Хотя п случае маленьких торговых центров парковки обычно размещаются перед ними для облегчения доступа в центр, иногда предусматривается и иная конфигурация. Парковка грузовых автомобилей и фургонов доставки может находиться с тыльной стороны здания, там же может располагаться и парковка для персонала. Однако такое расположение парковки для сотрудников в ряде случаев может угрожать их безопасности.
Специализированные торговые центры и участки в черте города. Трудно описывать и классифицировать специализированные торговые центры в общем. Обычно есть множество разнообразных причин, но которым такие центры считают «специализированными», — в том числе план участка и конфигурация здания. Поскольку подобные центры обычно не содержат традиционных якорных арендаторов (таких, как супермаркеты), и часто ориентируются больше на пешеходов, чем на автомобилистов, их планировка разрабатывается таким образом, чтобы создать особый характер, соответствующий целевому рынку, с одной стороны, и ожиданиям и спросу арендаторов — с другой. Хотя при девелопменте специализированные центры могут рассматриваться как разновидность линейных, часто они имеют иную конфигурацию.
Групповая застройка и её разновидности очень королю подходят для центра с нетипичным сочетанием арендаторов, ориентирующегося в большей степени на потребительские товары, а не на товары повседневного спроса.
Для участков в черте города неизменно характерны иные трудности, влияющие па план участка и конфигурацию зданий. Чаще всего на таком участке существуют различные ограничения — по размеру, архитектурной сочетаемости и пешеходному сообщению с соседними зданиями, вопросам сохранения исторической и культурной среды, доступу к средствам транспорта, а также ограничения на транспортные потоки, создаваемые торговым центром, и (или) необходимость предоставить достаточную площадь парковки. Таким образом, любое обсуждение проектов участков и конфигурации зданий следует вести не в общем, а применительно к конкретному участку.
Например:
• Политика органов власти и проектные соображения для улучшения юродского облика улиц часто требуют расположения зданий вдоль улицы, а не в глубине.
• Важнейшее значение для торгового центра может приобрести проблема расположения и доступности парковки, решением может стать максимизация числа парковочных мест у тротуара. Наилучшим решением ЭТОЙ задачи является диагональная парковка — если имеется специальное разрешение. Если парковка располагается с тыльной стороны здания, в проекте должен быть предусмотрен крытый доступ к передней части магазинов либо столь же удобный доступ к задней части здания. Входы, предусмотренные одновременно в передней и задней части здания, в большинстве случаев создают проблемы, связанные с безопасностью.
• В чертегоюрода может возникнуть необходимость доставки товаров грузовым транспортом. пересекающим место парковки для покупателей. В этом случае доставка товаров должна происходить в нерабочее время.
• Хотя наиболее желательным и обеспечивающим наиболее удобный доступ проектным решением является расположение магазинов на уровне улицы, в стесненных городских условиях порой приходится прибегать к многоуровневому варианту планировки, чтобы в здании была достаточная площадь для обеспечения финансовой целесообразности. В некоторых случаях это привело к появлению двухэтажных торговых предприятий на месте одноэтажных, например, McDonald’s среди ресторанов быстрого обслуживания и Harris Teeter среди супермаркетов.
• Для участка на склоне холма может потребоваться проект торгового центра с фасадами, выходящими на две улицы, находящимися на разных уровнях.
Парковка, движение транспорта и доступ Парковка должна производить положительное впечатление, потому что для многих людей она будет первым впечатлением от торгового центра. По данным последнего проведенного ULI всестороннего исследования требований к парковкам у торговых центров, для типичного торгового центра площадью от 25 000 до 400 000 кв.футов (2 325 — 37 175 кв.м) необходимо четыре парковочных места на каждые 1 000 кв.футов (95 кв.м) GLA.
Если площадь ресторанов, учреждений культуры и отдыха и/или кинотеатров превышает 20% общей площади здания, необходимо добавить 0,03 парковочные места на каждые 1 000 кв.футов (95 кв.м)- Данное исследование также показало, что требования к парковкам мало зависят от того, а каком географическом районе расположен центр, находится ли он в городе или в пригороде, а также от того, большой это город или маленький. Данные стандарты устанавливались исходя из требования наличия свободных мест на парковке за исключением 20 часов максимальной потребности в течение года. С другой стороны, на потребность в парковке влияет множество других факторов, в том числе, наличие общественною транспорта, количество покупателей-пешеходов и требования арендаторов.
На основании предшествующих исследований UL! \\ Международного совета торговых центров (International Council of Shopping Centers/ был установлен стандарт в пять парковочных мест на I 000 кв.футов (95 кв.м) GLA, и многие населенные пункты приняли этот стандарт. Таким образом, тем. кто реализует новые проекты, придется либо Принять существующие на данный момент стандарты, либо тратить время в поисках способа отойти от стандарта или добиться изменения существующих городских стандартов. Во многих из этих стандартов вместо GLA используются другие показатели, обычно это общая площадь здания (GBA) или чистая арендуемая площадь (NLA). Например, если правила требуют четыре парковочных места на I 000 кв.футов (95 кв.м) GBA, то это приблизительно соответствует пяти парковочным местам на I 000 кв.футов (95 кв.м) GLA/NLA. если этот показатель принять равным 80% от GBA. Кроме того, многие якорные арендаторы и национальные сети магазинов устанавливают свои требования к коэффициентам парковки исходя из результатов прошлых исследований и собственных потребностей.
Девелоперу следует тщательно проанализировать, какое влияние на издержки окажет предоставление большего количества парковочных мест, чем рекомендует приведенный выше стандарт, и рассмотреть возможности отхода от стандартов, устанавливаемых регулирующими органами иди арендаторами, если они слишком высоки или не учитывают снижения количества парковочных мест там, где мною покупателей, предпочитающих совершать покупки пешком или там, где участок хорошо обслуживается средствами общественного транспорта. В черте города власти могут требовать, чтобы па участке не было парковки и препятствовать се предоставлению.
Недостаток парковочных мест может снизить финансовую целесообразность проекта столь же сильно, сколь и необходимость предоставлять слишком много парковочных мест. Раньше землю, предназначенную для дальнейшего расширения, часто асфальтировали, следуя стратегии минимизации расходов на обслуживание. Такой подход не рекомендуется, так как эта земля превращается в парковку для проезжающего мимо транспорта и потом её будет трудно получить обратно. Кроме того, поскольку данное покрытие водонепроницаемо, дополнительно заасфальтированная площадь увеличивает нагрузку па систему ливневой канализации.
Планировка парковки и се расположение по отношению к фасадам магазинов требует очень тщательного рассмотрения. Например, парковочные места должны быть сосредоточены возле тех арендаторов (обычно это основные операторы), которым нужно больше парковочных мест для их покупателей. Планировка парковки должна всегда определяться удобством, однако этой цели удается добиться не всегда. Маршруты движения должны быть непрерывными, без тупиков. У водителей должна быть возможность перемещаться из одной части центра в другую, не выезжая на дороги общего пользования. Если торговый центр, скажем, представляет собой сочетание районного и микрорайонного торговых центров, то эти две части должны быть взаимосвязаны.
В идеале проезды между рядами парковки должны быть перпендикулярны фасадам магазинов, чтобы покупатели могли проходить прямо от своих машин к главным входам в магазины. Сами проезды могут быть изогнутыми по кривой или под углом в соответствии с проектом или физическими характеристиками участка. Однако следует избегать проездов, проходящих параллельно фасадам, так как в этом случае покупателям придется пересекать проезд перед движущимся транспортом, что может быть опасно.
Крупные арендаторы, занимающие не менее 20 000 кв.футов (1 860 кв.м) будут требовать, чтобы проезды между рядами машин на парковке были ориентированы по направлению к их магазинам. В Г — образных центрах это может означать, что проезды должны быть ориентированы по-разному в разных концах центра — перпендикулярно двум сторонам конфигурации «Г». При такой планировке для движения по участку предусматривается двусторонняя дорога, которая примыкает к навесу и пешеходной дорожке, идущей вдоль фасадов магазинов, и часто играет роль требуемого пути для проезда пожарных машин.
Однако в микрорайонных торговых центрах часто бывает удобнее помещать парковку с перпендикулярным расположением паркоьочных MCCI ВДОЛЬ (фасадов магазинов. Такая Организация парковки не только ускоряет посещение магазинов, что увеличивает оборот лучших из них. но и несколько увеличивает опасность для покупателей, так как. выходя из прохода между машинами, они могут оказываться перед движущимся
транспортом.
Парковка на поверхности земли может иметь перпендикулярную или диагональную организацию. Перпендикулярная организация парковки (расположение парковочных мест под углом 90 градусов к проезду) позволяет сэкономить площадь, облег част движение по участку, создает возможность для двустороннего движения по проезду, повышает вместимость парковки. обеспечивает безопасность за счет лучшего обзора, увеличивает вместимость парковки и сокращает путь, который нужно проехать водителю, чтобы найти место парковки. При диагональной (угловой) ориентации парковочных мест под углом 45 или 60 градусов движение по проезду осуществляется в одном направлении, водителям легче въезжать на парковочные места и выезжать с них и возникает меньше затруднений при открывании дверей соседних автомобилей. Диагональная организация также обеспечивает большую маневренность джипам и миннвзпам. Выбор между перпендикулярной и диагональной организацией следует делать исходя из ТОГО, какая из распространенных в данной местности форм организации парковки больше всего подходит для условий участка.
Для перпендикуляр! ого расположения парковочных мест минимальный размер стандартною иарковочпого модуля составляет, как правило, 60 футов (18,3 м). Такой модуль включает в себя два парковочных места длиной по 18 футов (5,5 м) каждое и центральный проезд шириной 24 фута (7,3 м), рассчитанный на двустороннее движение.25 Размер модуля при диагональном расположении парковочных мест может меняться от минимального — 48 футов (14,6 м) при двух рядах парковки, повернутых иод углом в 45 градусов, — до 52,5 футов (16 м), когда парковочные места повернуты под углом в 60 градусов.
Стандартная минимальная ширина парковочных мест в торговых центрах составляет от восьми футов девяти дюймов до девяти футсв (2.6 — 2.7 м).м Если принять во внимание размеры современных автомобилей, то более
предпочтительным (когда позволяют размеры парковки) представляется модуль шириной в 9 футов (2,7 м). Парковочные места, расположенные ближе всего к супермаркету, рекомендуется делать шириной девять футов (2.7 м) в тех случаях, когда большинство покупателей загружают покупки в салон автомобиля. При организации загрузки покупок с пандуса в багажник ширина стояночного иарковочпого места может быть уменьшена, но даже в этом случае многие покупатели хотя бы несколько пакетов кладут в салон автомобиля.
Ещё один вопрос, который имеет большое значение для торговых центров, — это количество и расположение парковочных мест, доступных для инвалидов в соответствии с Законом об американцах-инвалидах (Americans with Disabilities Act, ADA) 1992 г. В ADA говорится: «Меры, обеспечивающие доступ инвалидов через главный вход, должны быть приоритетными».-7 Для торгового центра с большим количеством главных входов данное положение может создавать большие трудности. Торговому центру с общей арендуемой площадью 100 000 кв.футов (9 300 кв.м) нужно 400 парковочных MCCI, a ADA гребуci восемь доступных для инвалидов мест, расположенных рядом с тротуарными пандусами, которые ведут на пешеходную дорожку, проходящую вдоль фасадов магазинов Кроме того, такие парковочные места должны быть расположены напротив якорных арендаторов или рядом с ними. Остальные парковочные места для автомобилей инвалидов должны быть рассредоточены вдоль фасада магазинов, причем одно место всегда должно быть напротив магазина. Таким образом, для наилучшего обслуживания предполагаемого контингента покупателей количество парковочных мест может быть больше минимального. Хотя ADA згою не требует, сейчас принято резервировать парковочные места для автомобилей беременных женщин у магазинов, продающих игрушки и детские товары, — например. Babies «R» Us.
Некоторые эксперты, специализирующиеся в данной области, предлагали уменьшать размер парковочных мест по мере удаления от центра здания. Иными словами, парковочные места у шлира здания должны быть самыми большими, поскольку ими чаще всего пользуются. В часы пик покупателям важнее наличие свободного места, а не его размер, поэтому более узкие
стояночные парковочные места на удалении от центра будут вполне приемлемы.
Парковку для сотрудников лучше всего располагать сзади магазинов, хотя иногда это невозможно по соображениям безопасности. Когда парковка для сотрудников располагается С задней стороны здания. ширина парковки вместе со служебной зоной должна составлять не менее 42 футов (12,8 м). Ширина в 60 футов (18.3 м) позволяет добавить в служебную зону полосу для движения грузовых автомобилей, доставляющих товары, и площадку для их разгрузки, не создавая помех для других средств доставки.
Парковка и пути для движения по участку являются частью плана участка, поэтому их следует проектировать с учетом рекомендаций специалистов в области проектирования и маркетинга. Цель заключается не просто в том, чтобы добиться соответствия местному н федеральному законодательству, а в том, чтобы удовлетворить запросы покупателей и улучшить общее функционирование торгового центра.
Благоприятное общее впечатление от центра и. соответственно, ею успех зависят и от удобства въезда и выезда. Необходимо также рассмотреть вопрос о расположении и количестве съездов с тротуара на проезжую часть и об использовании полосы торможения для въезда на участок и полосы разгона для выезда с него. Большое значение может иметь вопрос об установке достаточного количества светофоров для контроля за движением транспорта и обеспечения возможности поворота, что позволит попасть в торговый центр большему количеству покупателей, решивших посетить его спонтанно. Вопрос о возможности постройки съездов с тротуаров и улучшения дороги, а также о том. кто будет финансировать данные работы, должен быть рассмотрен на стадии анализа экономической целесообразности проекта.
Необходимо как можно раньше выяснить, что нужно для получения разрешительной документации. Улучшения дороги часто необходимы как для повышения функциональности торгового центра, так и для получения исходно-разрешительной документации на проект. девелоперам необходимо знать о том, что такие улучшения часто требуют больших расходов.
Инженерные и ландшафтные работы на участке В соответствии с проектными требованиями участки большинства районных или окружных торговых центров должны иметь сравнительно ровную горизонтальную поверхность. Для выполнения инженерных работ на участке, а также для оценки состояния грунта с целью выявления каких-либо особых проблем следует привлечь компанию, имеющую опыт выполнения инженерных работ в данной местности. Для закладки фундаментов большинства центров требуется всею лишь произвести выемку грунта для основании колонн и ленточных фундаментов, на которые будут опираться несущие стены, что снижает вероятность возникновения серьезных проблем, связанных с грунтом.
Если у наилучшего из имеющихся участков есть уклон и этот уклон соответствует уклону близлежащих дорог, возможна двухуровневая организация зданий и парковки. Например, на участке с уклоном, где есть деревья, которые необходимо сохранить, за счет выполнения земляных работ возможно строительство
ступенчатою торгового центра, который при лом. в сущности, остается одноуровневым. Транспортные средства будут использовать пандусы, а пешеходы широкие лестницы и примыкающие к ним пешеходные пандусы. Все прочие попытки использовать топографию участка должны быть направлены на то, чтобы торговый центр вписывался в природные особенности участка. Можно также ориентировать фасады разных уровней в противоположных направлениях, но в этом случае арендаторы верхнего уровня будут отделены ОТ арендаторов нижнего уровня. Это решение можно считать разумным, если существует логическое деление арендаторов на два тина пли если помещения на менее привлекательном уровне могут быть сданы в аренду под офисы или жилье. В городе квартиры, расположенные над магазином, могут иметь очень высокую рыночную привлекательность, особенно в том случае, когда парковка магазинов и парковка для жильцов могут быть отделены друг от Друга.
Идеальный уклон для парковки — 3%. ‘Этого достаточно для стока воды, и в тоже время при таком уклоне у покупателей не будут укатываться тележки. взятые из магазинов самообслуживания, и не будет возникать проблем с тяжелыми, трудно открывающимися дверями автомобилей. Уклон 7 — 8% разрешается на ограниченных участках — таких, как-въездные пути. (В тех регионах, где бывает много снега и льда, максимальный уклон обычно составляет 5%). При более крутом уклоне участка парковка может быть организована террасами, разделенными ландшафтными полосами.
Поскольку при реализации проектов зданий розничной торговли значительная часть площади земли занята зданиями или вымощена, большое значение приобретает устройство стока дождевой воды. Уменьшение или сдерживание стоков может требовать значительных расходов. В большинстве населенных пунктов возможности ливневой канализации ограничены, полому власти после завершения девелопмента часто требуют для снижения скорости и общего объема дождевых стоков применения методов контроля за ними —таких, как накопление воды на крыше здания, бассейны для канализации (например, на отдельных частях парковки), искусственные водоемы, которые либо постоянно содержат воду, либо в обычном состоянии остаются сухими, или иные средства. При проектировании системы управления дождевым стоком девелоперу кроме основной се функции — аккумулирования воды — следует принимать во внимание вопросы безопасности и внешнего вида и проектировать данную систему так, чтобы она была неотъемлемой частью всего проекта.
Ещё один важнейший вопрос проектирования — это ландшафтные работы. Парковка на поверхности земли часто занимает значительную часть открытого пространства торгового центра, и такое пустое пространство, выставленное на всеобщее обозрение, часто выглядит непривлекательно.
Однако при правильном проектировании и должным образом выполненных ландшафтных работах открытые автостоянки могут стать одним из дополнительных удобств торгового центра.
Во многих населенных пунктах требования к ландшафту входят в состав требований зонирования. выполнение которых является условием утверждения плана участка. В процессе обсуждения этого вопроса
следует, по возможности, формулировать эти требования
в виде стандартов качества, а не в денежном выражении (в виде процентов от общих расходов на строительство или от стоимости участка). Проекты ландшафтных работ могут быть разными в зависимости от участка и типа торгового центра. Как правило, ландшафтные работы па парковке ограничиваются посадкой отдельных деревьев или кучно расположенных зеленых насаждений на четко обозначенных площадках. Зеленые насаждения должны располагаться там. где они не будут мешать обслуживанию парковки или удалению и хранению снега. Красивое ландшафтное оформление обеспечивает хорошее впечатление при въезде на территорию торгового центра и при выезде с нее. Ландшафтное оформление должно быть увязано с расположением и дизайном вывесок и указателей торгового центра. Ландшафтное оформление, в том числе
искусственный рельеф местности но краям территории центра, может сделать парковку незаметной со стороны улицы и отгородить центр от прилегающей жилой территории. Например, ограждение определенной высоты может быть получено за счет использования насыпи с кустарником вместо деревьев. Вне зависимости от того, какие методы будут использованы. ландшафтное оформление ни в момент создания, ни тогда, когда зеленые насаждения полностью вырастут, не должно скрывать центр от потенциальных покупателей. Хорошим решением будет использование морозостойкой травы и кустарников, сосредоточенных в подходящих местах на границе участка, а также деревьев, которые могут быть подстрижены так, чтобы они образовывали высокий навес.
Небольшие участки зеленых насаждений в пешеходных частях торгового центра, расположенные рядом со зданиями и между ними и используемые в сочетании с элементами архитектуры и ландшафтного оформления, могут создавать приятную атмосферу на пешеходных участках и отделять их от больших парковок. Например, с помощью фонтанов, бассейнов. травы и лиственных растений можно создать атмосферу прохлады и панораму, способствующую восстановлению сил посетителей и арендаторов, а дворики и места для сидения будут местом отдыха для покупателей. В тех районах, где много бездомных, открытые пространства следует проектировать гак, чтобы они не становились их «местом жительства» — нельзя допускать, чтобы это отрицательно повлияло на атмосферу торгового центра. Наилучшей стратегией будет правильное проектирование, а не меры полицейского характера. Например, вместо скамеек можно использовать сиденья. рассчитанные на одного человека, а вместо живых изгородей — открытые пространства по краям участка. Надлежащий проект опять-таки может быть подготовлен специалистами по проектированию, которым были даны соответствующие указания.
Наружное освещение также стало важным аспектом проектирования и обеспечения безопасности, так как сейчас значительная доля покупок совершается в вечернее время. Освещение помогает защитить покупателей, но оно также может быть использовано для создания индивидуального облика и характера торгового центра. На территории шрковок освещенность на уровне мостовой обычно должна быть не менее 1,5 фут-кандел. Более высокая освещенность привлекает
внимание к торговому центру и повышает чувство безопасности, но она также может вызывать негативные реакции со стороны окрестных жителей и создавать ложное ощущение большей безопасности.
Эффективность системы освещения обусловлена Комплексом различных факторов, в том числе правильным выбором высоты установки световых приборов, расстояния между ними, средств управления освещением и типа источников света. Источники света следует выбирать исходя из их эффективности, долговечности, цвета создаваемого освещения и КПД.
Осветительные приборы, установленные па зданиях, иногда используются для освещения фасадов магазинов в ночное время, когда здание особенно выгодно выделяется своей архитектурой. Осветительные приборы под навесом нужны для того, чтобы освещать дорогу пешеходам. А для того чтобы подчеркнуть вход в центр, может быть ИСПОЛЬЗОВано направленное освещение. Часто света от расположенных под навесом вывесок и источников света, находящихся внутри магазина, бывает достаточно, если витрины хорошо освещены.
На территории парковок осветительные приборы следует размешать на столбах, устанавливаемых на островках в концах парковочпых модулей или на разделительной линии между модулями, если размер модуля превышает размер области, освещаемой светильником. В этом случае будет логичным выполнить элементы ландшафтного оформления в виде клумб у основания каждого из столбов. Высота, на которой устанавливается осветительный прибор, должна быть приблизительно равна половине горизонтальной протяженности той области, которую необходимо осветить, следовательно, для эффективного освещения типичного парковочного модуля размером 60 футов (18,3 м) установочная высота должна быть равна 30 футам (9.1 м). Необходимо использовать наиболее современные осветительные приборы, дающие интенсивный неослепляющий свет, чтобы обеспечить достаточное освещение, уменьшить количество света. попадающего за пределы освещаемой области, и избежать излишних расходов па электроэнергию. На
открытых стоянках рекомендуется использовать источники света, не дающие света в верхнем направлении, чтобы мнннмн шроиать количество света, попадающею за границы участка, и спрягать источник света от близлежащих домов.!» В некоторых случаях предпочтителен более приглушенный свет. Однако такой метод освещения потребует больших расходов, чем метод описанный выше; кроме того, в этом случае может быть сложнее достичь требуемою уровня видимой безопасности. Цель заключается в том. чтобы обеспечить как видимую, так и действительную безопасность покупателей.
Девелопмент прилегающих участков Расположенные рядом с центром отдельные участки пли площадки после девелопмента могут быть привлекательными дополнениями к районным или окружным торговым центрам, однако необходим тщательный выбор расположения и контроль за этими участками, чтобы они сами обладали рыночной привлекательностью и не снижали рыночную привлекательность торгового центра. С финансовой точки зрения продажа или сдача в аренду прилегающих участков земли может обеспечить денежный поток на ранних этапах в соответствии с обшей финансовой стратегией. При проектировании прилегающих участков девелопер должен предоставить полную информацию о плане девелопмента мелкорозничным арендаторам, чтобы результаты ни для кого ire стали неожиданностью.
При девелопменте прилегающих участков необходимо рассмотреть несколько вопросов:
• Въезд и выезд. Арендаторов прилегающих участков будут интересовать как прямой доступ к улице, так и сервитут, обеспечивающие доступ через территорию торгового центра.
• Контроль за парковкой. Иногда прилегающие участки могут располагать парковкой, превышающей их потребности, а иногда возникает необходимость использовать парковку, расположенную в центре.
• Инженерные сети. Будут ли прилегающие участки подсоединены к инженерным сетям торгового центра или у них будут свои сети?
• Строительство. Сели строительство на прилегающих участках будет происходить неодновременно со строительством торгового центра, то условия продажи или аренды должны быть составлены таким образом, чтобы минимизировать помехи, создаваемые работе центра либо работе арендаторов прилегающих участков, если они начнут работу раньше центра. Такая организация работы будег выгодной для всех заинтересованных сторон.
• Сооружения для сбора и удаления мусора. Стороны должны договориться о размещении и ограждении мусорных баков и мест наружною хранения.
• Ограничения по высоте. Высота большинства зданий на прилегающих участках районных и окружных торговых центров не должна превышать одного этажа и (или) определенной величины в метрах.
• Линии обзора. Здания на прилегающих участках должны быть расположены так, чтобы они не загораживали магазины основных арендаторов.
• Средства визуальной рекламы. Хотя параметры средств визуальной рекламы, в основном,
определяются местными правилами и нормами. размещение и высота средств рекламы имеет большое значение для арендаторов прилегающих участков. Девелоперам следует добиваться, чтобы вывески и указатели прилегающих участков не вредили общему имиджу и деятельности торгового центра, а, наоборот, улучшали их, что может потребовать совместных усилий, а также включения конкретных условий в договоры покупки пли аренды земли.
Проектирование зданий и ландшафтов. Хотя арендаторы прилегающих участков часто имеют корпоративные требования к дизайну, даже самые жесткие требования могут быть модифицированы ради соответствия общему стилю торгового центра, если этот вопрос будет поднят в самом начале переговоров с потенциальными арендаторами прилегающих участков. Девелоперам следует оставлять за собой право рассматривать и утверждать планы арендаторов прилегающих участков. Хотя арендаторы, входящие в состав национальных или региональных сетей или работающие на условиях франчайзинга, могут быть обязаны использовать стандартные проекты зданий, их подход к проектам ландшафтного оформления может быть гораздо более гибким. Общий план ландшафтного оформления может сыграть большую роль в том, чтобы дизайн прилегающих участков стал Неотъемлемой частью дизайна торгового центра.
Каркас и конструктивные системы здания У районных и окружных торговых центров обычно очень высокое отношение полезной площади к арендованной и высокое значение GL-A. В большинстве случаев GBA практически равняется GLA. Таким образом, типичное здание представляет собой скрытый за привлекательным фасадом и навесом каркас, спроектированный таким образом, чтобы обеспечить оптимальную компоновку и минимальную стоимость общей площади. В последние годы при проектировании торговых центров для достижения успеха требуется еще большее своеобразие в архитектуре. Конструкция должна привлекать внимание и при этом оставаться функциональной.
Она должна легко приспосабливаться к новым видам использования и хорошо вписываться в окружающую застройку. Старым центрам, которым необходимо изменение в позиционировании, могут понадобиться существенные изменения внешнею вида. а не только смена арендаторов.
Конструкция здания. При возведении небольших торговых центров обычно используются легковесные несущие конструкции крыши, изготовленные из стали, и монолитные бетонные стены или бетонные стеновые блоки. Конструкции фундаментов для здании торговых центров могут быть разными в разных регионах и на разных участках в зависимости от состояния грунтового основания. Обычно нагрузку от колонн и несущих стен воспринимают кессонные фундаменты иди плитные фундаменты жесткой конструктивной схемы, а внутри «плавают» бетонные плиты пола толщиной четыре-пять дюймов < 10 — 12.5 см). Допуски на смещение плит пола. устанавливаемые большинством крупных арендаторов, не должны превышать 3/4 дюйма (2 см).
Кроме того, плиты пола должны быть максимально плоскими. Новые технологии отделки, в том числе лазерное выравнивание, могут существенно уменьшить неровности, однако для уменьшения осадки и вспучивания почвы под плитами и предотвращения появления неровностей, возможно, придется обработать грунт, находящийся ПОД плитами, известью или цементом. Альтернативным вариантом для достижения той же цели может быть замена груша на участке грунтом более высокого качества.
Заливка каждой части пола в процессе отделки затрудняет контроль качества. Когда плиты пола заливают в ходе изготовления каркаса здания. необходимо оставить место для прокладки водонроводно-канализдниоппых сетей к тем местам, где впоследствии будут располагаться туалеты. Рекомендуется прокладывать водопроводные и канализационные трубы параллельно задней стене здания на расстоянии У футов (0,9 м) от нес и не заливать последние 5 аутов (1,5 м) пола до тех пор, пока арендаторы не решат, где должны располагаться туалеты. Однако там, где будет располагаться ресторан. во время первоначального строительства пол заливать не следует — в связи с повышенной нагрузкой, создаваемой ресторанами на инженерные сети, и разнообразием планировок. Пол не следует заливать до тех пор, пока помещение не будет сдано и арендатор не разработает план расположения инженерных сетей. Таким образом, в центре, который был приобретен для реконструкции и смены арендаторов, идеальным местом для размещения нового арендатора с минимальными затратами будут помещения, где ранее располагался ресторан, супермаркет или оздоровительный центр, потому что их требования к инженерным сетям выше обычных.
Несущие каркасные конструкции торговых центров часто состоят из колонн в виде стальных труб и решетчатых балок. В качестве основных несущих элементов, на которые будут опираться решетчатые балки, лучше использовать стальные фермы, так как они легче и обеспечиваю! большую гибкость, чем однотавровые балки из стали или предварительно напряженною железобетона. Оптимальная длина пролета между конструктивными элементами может составлять от 24 — 30 футов (7,3 — 9,1 м) в случае основных несущих балок до 30 — 42 футов (9,1 — 12,8 м) в случае решетчатых балок.
Размеры конструкционных пролетов не следует вымерять исходя из ширины «типичного» магазина, поскольку «типичные» магазины будут скорее исключением, чем правилом, при сдаче центра в аренду и размещении арендаторов или при смене арендаторов.
Элементы каркаса. Для создания имиджа и индивидуальности торгового центра большое значение имеет выбор материалов наружной отделки. Использование более чем одного материала может
Способствовать созданию Привлекательного, целостного и своеобразного внешнего вида. Критерием выбора материалов служит легкость монтажа, долговечность, легкость обслуживания и. в идеале, доступность в данной МеСТНОСТН.
Выбор методов изготовления задних и боковых стен определяется затратами. Часто предпочтение отдается панельным бетонным стенам, изготавливаемым на Строительной площадке — главным образом, потому, что их могут делать рабочие с невысокой квалификацией. Данные стены высотой 15-20 футов (4,6 — 6 м) имеют толщину всего 5.5 -7 дюймов (12.5 — 18 см) и могут играть роль несущих стен. Альтернативой будет использование бетонных стеновых блоков толщиной 8 или 12 дюймов (20.4 или 30.5 см), которые также могут быть несущими элементами. В обоих случаях стены могут быть окрашены, оштукатурены иди выложены кирпичом.
В задней стене необходимо предусмотреть служебные входы через регулярно повторяющиеся интервалы. которые обычно вычисляют путем деления наименьшей ожидаемой для данного центра площади, занимаемой одним арендатором, на глубину арендуемою пространства. Хорошее правило — предусматривать двери в задней части здания на расстоянии от 16 до 20 футов (4.8 — 6,1 м) друг от друга при глубине от 60 до 80 футов (18.3-24.4 м).
Большинство отделочных материалов покрытия каркаса здания являются предметом обязанностей арендаторов, тем не менее, следует предусмотреть изоляцию и отделку наружных стен и потолков.
При смене целевою назначения старых зданий удаление отделочных материалов вплоть до каркаса здания может быть недостаточным, поскольку конструкция все еще может содержать остатки загрязняющих веществ — таких, как асбест и свинцовые белила.» Например, в 50-е ГГ. XX в. широко применялись асбоцементная черепица и теплоизоляция, изготовляемая путем напыления асбеста. Удаление этих материалов может потребовать больших расходов и негативно сказаться на экономической целесообразности проекта по реконструкции здания. Еще один фактор проектирования, который влияет на расположение изоляции — это современная тенденция к увеличению высоты помещений за счет того, что потолок не предусматривается, а трубы и короба остаются открытыми. В этом случае изоляция может располагаться только на настиле крыши или непосредственно под ним.
Конструкции крыши. Крыши часто являются для девелопера одним из наиболее дорогих и сложных элементов строительства торговых центров. Обычно срок эксплуатации крыши составляет от 12 до 15 лет, но при правильном изготовлении и обслуживании, имеющем превентивный характер, срок эксплуатации может быть увеличен до 20 лет. Течи, вызванные плохим обслуживанием или отверстиями в кровле, являются одной из самых распространенных причин жалоб со стороны арендаторов. Таким образом, для выполняемого проекта очень важен правильный выбор материала кровли.
В торговых центрах используются три основных вида кровельного покрытия: многослойная кровля, однослойное гидронзодируюшее покрытие и модифицированный битум. С 2001) г. преобладает однослойное гидроизолируюшее покрытие, которое используется в 49% объектов нового строительства (в 21% случаев используется многослойная кровля и в 19% — модифицированный битум).12 Эластичность этих резиноподобных гидроизолируюших покрытий позволяет им растягиваться и перемещаться вместе с настилом перекрытия без разрывов. Три основных материала однослойных гидроизолирующих покрытий — EPDM (этилен-пропилен-диеиовый мономер), PVC (поливннилхлорид, ПВХ) и ТРО (термопластичный полнолефин). ЕРОМ — это, в сущности, резина. PVC пластик, а ТРО, самый новый из этих материалов, сочетает свойства EPDM и PVCV
Оптимальный выбор конструкции крыши может быть обусловлен местным климатом. Компания Nelson Companies. девелопер торгового центра Norlhfield Commons. часто использует крышу с дренажной системой, которая Представляет собой однослойное гидроизолирующее покрытие с промытым речным гравием в качестве дренажа и балласта. Балласт удерживает крышу при сильном ветре, обеспечивает теплоизоляцию в любом климате, и изготовление такой крыши обходится недорого.
По мнению Била Бсйли, вице-президента по эксплуатации в компании Pegnalo & Pegnato Building $ystems, правильный выбор перекрытия должен определяться ответами на следующие вопросы:
• Какие расходы в расчете на кв.фут предусмотрены в бюджете для данного объекта?
• Какие прорези предусмотрены в кровле? Мною ли там отверстий, бордюров и оборудования?
• Насколько интенсивно пешеходное движение рядом со зданием?
• В каких погодных условиях будет эксплуатироваться крыша?
• Будет ли крыша подвергаться воздействию каких-либо загрязнителей (топливо ,для реактивных двигателей, пищевой жир и т.д.)?
• Какие проблемы возникали с конструкциями перекрытий- использовавшимися в прошлом?
• Каков предполагаемый срок владения торговым центром?
Для повышения эффективности использования энергии и охраны окружающей среды было разработано белое однослойное гидроизолирующее покрытие. Хотя такое покрытие может стоить в два раза больше черного снижение расходов на электроэнергию за период эксплуатации крыши может не только компенсировать дополнительные затраты, но и позволить добиться значительной экономии средств, размер которой будет зависеть от местоположения. Например, если здание расположено во Флориде, то экономия в конечном итоге может составить сотни тысяч долларов, а в Иллинойсе лишь десятки тысяч.» Вне зависимости от использованной конструкции пли материала необходимо спроектировать и смонтировать крышу и регулярно её инспектировать. Значительная доля судебных исков по новому строительству связана с повреждениями кровли, поэтому чрезвычайно важно обращать особое внимание на устройство крыши.
Как правило, чтобы обеспечить достаточно хороший сток, уклон крыши должен быть не менее одной четверти дюйма на фут (0,6 см па 30,5 см). При проектировании крыши следует принимать во внимание, что на ней в будущем может быть установлено оборудование систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, поэтому необходимо учесть вес оборудования, а также предусмотреть и подготовить места ею установки, чтобы минимизировать количество отверстий в крыше.
Главный фасад. Значительная часть бюджета на строительство должна быть истрачена на главный фасад торгового центра — наиболее важный элемент в создании архитектурного облика, качества и общего впечатления, производимого центром. Рекомендуется рассмотреть различные облицовочные материалы для главного фасада: каменная кладка, металлические панели, дерево, плитка, штукатурка. Из всех этих материалов наиболее долговечным является каменная кладка, она же позволяет использовать наибольшее количество методов обработки поверхности. С другой стороны, эта долговечность делает маловероятными какие-либо изменения в случае будущей реконструкции.
Выбор материалов в этом случае зависит от населенного пункта. На Востоке и на Среднем Западе стандартом качества является каменная кладка, тогда как на Западе больше подойдут плитка, дерево. необожженный кирпич или штукатурка. Использование синтетической штукатурки для отделки фасадов больше не рекомендуется, и многие страховые компании не компенсируют расходы по её замене, поскольку она недолговечна и легко повреждается в местах с интенсивным транспортным движением. Любой из этих материалов может быть использован для изготовления колоннады или аркады над пешеходной дорожкой Традиционного средства для зашиты покупателей и витрин от непогоды. Навесы могут опираться на консоли, прикрепленные к фасаду, или на отдельно стоящие колонны. Размер навеса определяется выбранным архитектурным стилем. Для пешеходной дорожки вполне достаточной будет ширина в 10 — 15 футов (3 — 4,5 м).
Финансирование через кредитные пулы на Уолл-Стрит.
В последние годы внешний ВИД торговых рядов претерпел очень сильные изменения, поскольку девелоперы стремятся создавать более качественные и более своеобразные торговые центры. Дэниел Дж. Фокс из компании Regency Centers отмечает: «Время стандартных проектов для районных торговых центров с супермаркетом в качестве якорного оператора прошло. Мы тратим больше и используем в наших районных торговых центрах высококлассные архитектуру, ландшафтное оформление, вывески и указатели. Мы беспокоимся по поводу расходов, но мы также заинтересованы в том. чтобы у нас получился действительно красивый торговый центр».
Проектные решения определяются непосредственным окружением торгового центра, общими предпочтениями. характерными для данного региона, и рынком. В редких случаях допустимы очень смелые проектные решения, однако своеобразный, красивый и гармонирующий с окружением дизайн не только будет преимуществом для данного проекта, но и позволит заручиться поддержкой местного сообщества. С другой Стороны, в некоторых случаях необходимо кардинальное изменение дизайна, чтобы центр выгодно отличался от неблагоприятного окружения.
Вывески арендаторов. Вывески торгового центра играют важную роль в создании колорита и атмосферы торгового центра и в обеспечении его жизнеспособности. Вывески должны быть неотъемлемой частью проекта здания. В настоящее время существует множество разновидностей вывесок арендаторов, в том числе:
• вывески в виде светильников с текстом на передней стенке;
• отдельные буквы с передней стенкой из оргстекла и внутренней подсветкой;
• буквы без передней стенки с открытой неоновой лампой;
• буквы с непрозрачной передней с тонкой и отсутствием задней стенки для создания ореола вокруг буквы;
• открытые неоновые лампы со специальным фоном или без ною;
• отдельные лампы, снабженные или не снабженные отражателем и смонтированные на общем основании;
• полоса для вывесок с внутренней подсветкой. располагающа я см над входами в здание;
• изображения, проецируемые на навес из брезента или материала «Panqflex».
Изготовление вывесок обычно оплачивают сами арендаторы, но их внешний вид контролируют девелоперы. составляя описание разрешенных и запрещенных вывесок и включая в каждый договор аренды пункт об их утверждении. Обычно в таких описаниях запрещается установка вывесок на крыше и установка больших, сильно выступающих вывесок. Вместо этого рекомендуется размещение вывесок на определенной высоте на навесе, над или под ним — в зависимости от архитектурного решения. Обычно девелоперы настаивают на единообразии в размере, масштабах и размещении вывесок; этого нетрудно добиться, но необходимо проявлять гибкость по отношению к арендаторам. Во многих современных торговых центрах арендаторам предоставлена большая свобода в проектировании привлекательных, изготовленных со вкусом вывесок, вписывающихся в общий облик центра.
Дизайн вывесок арендаторов должен быть тесно связан с архитектурным решением, выбранным для данного торгового центра. Если центр отличается строгим дизайном, вывески тоже должны быть выполнены в строгом, консервативном стиле. Если центр спроектирован в стиле, характерном для какой-либо культуры или историческою периода — например. в испанском колониальном стиле, в стиле Key West викторианской ЭПОХИ, в стиле поселка в Новой Англии, — — то вывеска должна соответствовать этому стилю. Нередко существует противоречие между идеей, выбранной для дизайна торгового центра, и корпоративным стилем вывесок национальной сети
магазинов или магазинов, получивших лицензию от них. но и в этом случае возможна адаптация, приемлемая как для центра, так и для арендатора.
Вопрос об оптимальной высоте букв на вывесках арендаторов тортового центра остается спорным. Результаты исследований графических изображений в окружающей среде свидетельствуют о том. что высота буквы должна составлять один дюйм (2,5 см) на каждые 30 футов (9,1 м) расстояния между наблюдателем и вывеской. Пешеход должен быть способен прочитать надпись на расположенной под навесом вывеске с буквами высотой три дюйма (7.5 см) с расстояния 90 футов (27,4 м). а пассажиры автомобиля, проезжающего мимо центра, должны быть в состоянии прочитать на фасаде здания надпись, выполненную буквами высотой 24 дюйма (61 см), с расстояния 720 футов (220 м). Пользуясь этим правилом, необходимо учитывать еще и скорость пешехода или автомобиля, графическую простоту или сложность шрифта и количество отвлекающих факторов в непосредственной близости от вывески.
Если на ранних этапах девелопмента не будет рассмотрен вопрос о том. какие вывески разрешается делать, то впоследствии могут возникнуть проблемы с арендаторами, изготавливающими неприемлемые по стилю вывески. Вообще говоря, разрешенные параметры визуальной рекламы определяются соответствующими постановлениями местных органов власти. Однако девелопер может захотеть установить более жесткие требования в своей программе визуальной рекламы и каким-либо образом ограничить то, что разрешается постановлениями местных органов власти, например, размещение временных вывесок.
В большинстве населенных пунктов установлены весьма строгие требования к средствам визуальной рекламы, тем не менее, они могут быть недостаточно строгими с точки зрения стратегии маркетинга, принятой девелопером. Таким образом, в соответствии с требованиями местного законодательства должна быть разработана программа визуальной рекламы данного торгового центра. В некоторых городах девелопер может получить одобрение программы визуальной рекламы, рассчитанной на определенный центр и предусматривающей отход от установленных стандартов. В тех случаях, когда нетипичная программа визуальной рекламы является неотъемлемой частью общею проекта торгового центра. девелоперу следует обсудить её с местными должностными лицами. Гибкий подход может быть поддержан, если в дизайне торгового центра использованы элементы архитектуры пли стиля оформления вывесок, существовавшие в прошлом. особенно если центр является тематическим пли специализированным.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса