Проектирование интерьера торгового центра

Проектирование интерьера

Помещение для арендатора. Помещение обычно сдается в аренду с уже определенным фасадом, неотделанными перегородками, отделяющими помещение данного арендатора от соседних магазинов, неотделанным полом и открытыми балками, поддерживающими крышу. Архитектор указывает па чертежах каркаса здания, где будут располагаться задние двери и вводы инженерных сетей. И то и другое может претерпеть изменения, если. как это часто бывает, договор об аренде заключается еще в ходе сооружения каркаса, выбранный тип магазина.

Большинство девелоперов возмещают расходы арендатора на отделку помещений. Обычно на единицу площади выделяется определенная денежная сумма. которая может покрывать расходы на установку плит пола, стандартного покрытия пола, задних дверей. стандартных витрин входных дверей, установку стандартных осветительных приборов, а также систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха определенной мощности. Разницу между выделенной суммой и превышающими её расходами на улучшение этих стандартных элементов оплачивают арендаторы.

Они же несут и любые другие расходы по отделке помещения, куда входят инженерное оборудование, изготавливаемое на заказ, дополнительные перегородки, туалеты, кухня (если в помещении будет располагаться ресторан), осветительные приборы более высокого качества, встроенные стойки и полки, а также малярные работы. Если изменения, производимые арендатором или арендодателем, выходят за пределы стандартного набора, они четко обозначаются па рабочих чертежах, включаются в спецификации и описываются в арендной документации.

Для удовлетворения меняющихся потребностей торговый центр следует проектировать так, чтобы он обладал определенной конструктивной гибкостью. Если возможно. Соглашения об аренде также должны быть гибкими, чтобы арендаторов при необходимости можно было перемешать из меньших помещений в более крупные и наоборот. За исключением разделяющих здание противопожарных стен, расположение которых определяется противопожарными правилами и нормами. перегородок между помещениями арендаторов не следует использовать в качестве несущих стен.

Их следует изготавливать с применением материалов и технологий, позволяющих легко сносить ненужные перегородки, обычно это металлические стойки и сухая штукатурка. Для обеспечения эксплуатационной гибкости такие конструктивные элементы, как канализационные стояки, воздуховоды системы отопления и кондиционирования воздуха, туалеты и лестницы, следует располагать на наружных стенах или на тех стенах, которые при увеличении площади магазина или при перепланировке центра, скорее всею. сносить не будут.

Размеры магазинов. Стандартной ширины магазина для каждого типа арендаторов не существует-. Компании. владеющие сетями магазинов, изучали пот вопрос на протяжении многих лет. и каждая компания нанимала экспертов для установления правильной ширины своих магазинов. Однако в большинстве современных торговых центров конструкция каркаса предусматривает большие пролеты между несущими колоннами, чтобы магазины могут размещаться в модулях и неудобства. создаваемые колоннами, были минимальными. Цели же колонны оказываются в помещении магазина, их можно оформить как часть интерьера.

В районных и окружных торговых центрах для большинства арендаторов подойдет глубина магазина от 40 до I20 футов (12,2 — 36,6 м), причем глубину в 70 футов (21,3 м) можно считать стандартной. При определении глубины магазинов следует исходить из того, какие арендаторы будут располагаться в центре и какая длина фасада им. скорее всего, понадобится. Можно предусмотреть различную глубину на противоположных фасадах здания, чтобы и у магазинов была разная глубина. Некоторые арендаторы не будут возражать и могут даже приветствовать, чтобы их магазин имел форму буквы «Г», огибающей бутик с небольшой глубиной. Для ряда арендаторов идеальной будет глубина от 50 до 75 футов (15,2 — 22,8 м), а глубина от 40 до 80 футов (12,2 — 24,4 м) подойдет для большинства арендаторов (за исключением якорных операторов, которых следует рассматривать особо). Вообще говоря, предпочтительными являются маленькие глубины, которые позволяют разместить в торговом центре более широкие помещения.

Помещения для арендаторов должны иметь минимальный требуемый размер, поскольку будет лучше, если у арендатора будет меньше места, чем если у него будет слишком большое помещение и недостаточный объём продаж для той арендной платы. которую ему приходится платить. По всей видимости. торговые центры, в которых располагается много небольших арендаторов, функционируют гораздо успешнее тех, в которые есть всего несколько крупных магазинов.

Высота потолков. Хотя в большинстве магазинов высота потолков составляет 11 футов (3,3 м). в некоторых маленьких магазинах высота навесных или открытых потолков может быть всего 9 футов (2,7 м). Для некоторых специализированных магазинов — таких как универмаги экономического класса и супермаркеты, могут быть необходимы потолки высотой до 13 футов (4 м). В пространстве между отделанным потолком и кровлей обычно располагаются воздуховоды системы

кондиционирования воздуха, электропроводка, водопроводно-канализационные сети и прочее оборудование инженерных сетей, для размещения которого может потребоваться пространство между отделанным потолком и конструктивными системами здания высотой до 2-3 футов (0,6 — 0,9 м). При использовании стальных решетчатых ферм значительную часть труб, коробов и прочих линий можно пропустить через фермы. Таким образом. расстояние между плитами пола и нижней стороной крыши зависит от конструктивного решения. В специализированных торговых центрах нетипичным арендаторам в их магазинах могут требоваться зенитные фонари в кровле, чтобы изменить видимый объём пространства внутри магазина.
Полы. Обычно девелонеры выделяют арендаторам средства на изготовление в их помещениях покрытия пола в соответствии с критериями, установленными владельцем и отраженными в договоре аренды. В торговых помещениях поверх плит пола кладут настил. но в складских помещениях его часто не делают. Настил может быть очень разнообразным — от плиток из различных материалов до коврового покрытия. В магазинах не рекомендуется изготавливать настил из дерева, если только этого не требует дизайнерское решение. Впрочем, даже в этом случае следует рассмотреть использование современных синтетических материалов, которые выглядят как дерево.

Инженерные сети. В договорах аренды должна быть указана ответственность девелопера за прокладку вентиляционных каналов и канализации для таких арендаторов, как супермаркеты, рестораны и химчистки, которым трсоуются водоироводно-канализационные сети с большой пропускной способностью. Установку ГШИ1 пола следует отложить до тех пор, пока помещения не будут сданы в аренду, поскольку требования арендаторов к оборудованию, располагающемуся под полом, скорее всего, будут сформулированы после того, как будет завершено изготовление каркаса в соответствии с (рафиком строительных работ девелопера.
Необходимо рассмотреть возможность прокладки всех инженерных сетей, в том числе водопровода, над потолком. Течь с потолка может причинить некоторый ущерб, но её гораздо легче обнаружить и устранить. Течи под плитами пола причиняют гораздо больший ущерб; их устранение требует больших расходов и перерыва в использовании помещения. Если инженерные сети будут прокладываться над потолком. необходимо принять меры для ТОГО чтобы они не охлаждались ниже температуры замерзания.
Обычно основной источник электроэнергии, предоставляемый девелонером, находится в задней части здания. У источника устанавливается отдельный счетчик для каждого арендатора. Далее каждый арендатор должен сам смонтировать электропроводку. идущую от счетчика, и она должна быть проинспектирована н одобрена владельцем здания.

В торговых рядах для каждого арендатора обычно устанавливают стационарные установки отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, хотя в некоторых случаях может быть предусмотрена центральная установка. В арендные доюворы можно включить условие, согласно которому арендаторы будут сами отвечать за свои установки, либо ответственность за обслуживание установок будет нести администрация тортового центра. За центральную установку всегда отвечает администрация. Таким образом, в небольших центрах при использовании центральных установок возникает необходимость управления установкой, которую лучше всего передать арендаторам.

Существуют и смешанные системы с большими наружными блоками на крыше, которые обслуживают нескольких арендаторов. Использование таких установок может быть целесообразным в том случае, когда ответственность за обслуживание несет администрация. Поскольку вопросы экономии энергии и расходы на оплату электроэнергии имеют большое значение, для выбора оптимальной системы отопления. вентиляции и кондиционирования воздуха необходим инженер-механик, который знаком с альтернативными системами электро- и газоснабжения и сможет оценить первоначальные и эксплуатационные расходы и расходы на обслуживание и рекомендовать наилучшую систему.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса