Разукрупнение земельных участков

Разукрупнение земельных участков — основной механизм деведопмента территории. С технической точки Зрения разукрупнение (subdivision) — это юридические и физические действия, которые девелопер должен выполнить, чтобы подготовить землю для девелопмента.

земельных участков

В данной главе рассматриваются шаги но подготовке земли, которые могут быть предприняты по отношению к участку земли любого размера и любого назначения, на примере небольших участков земли, предназначенных для девелопмента жилых зданий. Разукрупнение — неотъемлемая часть роста города, определяющая, каким будет его внешний облик, типы землепользования и инфраструктура, в том числе дороги, дренажные системы, системы водоснабжения, канализации, а также прочие объекты коммунального хозяйства.

Многие современные правила и нормы разукрупнения своим появлением обязаны тому факту, что требования к улицам, инженерным сетям, расстояниям между стенами зданий и границами участков и плотности застройки, установленные ранее существовавшими правилами и нормами, не обеспечивали нормальных условий проживания. Зачастую девелоперы и проектировщики в своей работе опережали развитие правил и норм. Их проекты демонстрировали, каким образом усовершенствование стандартов может улучшить стиль застройки.

Каждое десятилетие появлялись новые проблемы и новые требования, что приводило к изменению правовою регулирования в сфере девелопмента земли. Сегодня девелоперам приходится уделять гораздо больше внимания тому воздействию, которое их проекты могут оказать на условия жизни местного населения. Даже когда проекты соответствуют требованиям зонирования, девелоперам все равно приходится доказывать общественности, что эти проекты окажут благоприятное воздействие (или, по крайней мере, не окажут неблагоприятного воздействия) на движение транспорта, состояние окружающей среды, школ, парков и других объектов общего пользования, а также на размер налоговой базы. Таким образом, если рассматривать вопросы девелопмента с точки зрения развития города. необходимо, чтобы девелоперы принимали во внимание сложные взаимоотношения между частным и общественным сектором, которые связывают их в единое целое.

Разукрупнение земли
Разукрупнение земли, при котором производится её подготовка, может происходить в три этапа: первым этапом является работа с неподготовленной землей, на втором этапе неподготовленная земля превращается в полуподготовленную (обычно это участки площадью от 20 до 100 акров (от 8 до 40 га) с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участков), а результатом третьего этапа является подготовленная (или разукрупненная) земля, разделенная па участки под индивидуальное жилое строительство, а также участки коммерческого назначения площадью от 5 до 10 акров (2 — 4 га), готовые для застройки.

Такая последовательность обычно характерна для застройки больших свободных территорий, При выполнении менее масштабных проектов, а также при точечном девелопменте /infill development/ второй этап обычно пропускают, в наши дин это происходит все чаще и чаще. В таблице 3-1 показана структура рынка подготовки земли, а также роли. осуществляемые различными игроками. Процесс преобразования неподготовленной земли в полуподготовленную в разных регионах происходит по-разному в зависимости от формы собственности на землю, возможностей местных девелоперов и финансовых институтов, а также институциональных возможностей по прокладке дорог и инженерных сетей. В таких штатах, как Калифорния и Техас, основным инструментом содействия этому процессу является создание особых районов для финансирования коммунальных служб. Там. где подобные инструменты не предусмотрены, девелонеру приходится ждать, пока местные власти или коммунальные предприятия не построят коммунальные сооружения, или платить за прокладку дорог И инженерных сетей самому, а в некоторых случаях для покрытия данных расходов
объединяться с другими девелоперами.

Как правило, преобразование неподготовленной земли в полуподготовленную происходит для крупных
девелоперов. Обычно такие девелоперы работают с участками площадью от 200 до 1000 акров (XI — 405 га). которые они разукрупняют на более мелкие участки площадью по 20 — 100 акров (8 — 40 га). Они также создают основную инфраструктуру, в том числе основные дороги, инженерные сети и дренажные системы для менее крупных участков, чтобы можно было разделить на участки, пригодные для застройки.

На окраинах города девелопер может пропустить второй этап и преобразовывать неподготовленную землю непосредственно в готовые для других видов девелопмента участки. Прямое преобразование в готовые участки более характерно для районов медленного роста, а также там. где созданием инженерных сетей занимаются городские коммунальные предприятия. В этом случае земли для девелопмента появляются незапланированно. Фермеры, владельцы поместий и прочие землевладельцы могут продавать участки по самым разным причинам — например, из-за ухода на пенсию, смерти родственника — или просто получив выгодное предложение со стороны покупателя.

Из-за того, что на рынке редко одновременно появляются большие смежные участки земли, зачастую происходит «скачкообразный» девелопмент отдельных удаленных от центра города участков, что приводит к неконтролируемому росту города при низкой плотности застройки. Рост городов критикуют главным образом за то, что он неизбежно приводит к уменьшению плотности застройки и увеличению территории города, а из-за этого, в свою очередь, дороги и прочая инфраструктура используются неэффективно, и затруднятся работа юродских служб, например, общественного транспорта.

Тем не менее результатом этого процесса может быть появление новых возможностей для девелоперов. Девелонеры. которые творчески подходят к своей работе, могут использовать участки земли, пропущенные во время первой волны девелопмента, для точечного девелопмента. Хотя девелопмент таких участков сопряжен С определенными трудностями, часто они более удачно расположены и обладают большим рыночным потенциалом, чем свободные территории. расположенные дальше от центра города.

Поскольку девелоперы играют ключевую роль в подготовке земли, им необходимо понимание динамики рынка и действующей законодательной базы. Тем, кто занимается девелопментом земли, необходимо хорошее политическое чутье, поскольку они инициируют физические изменения в окружающей городской среде. Местные жители склонны к сопротивлению изменениям и препятствуют новому девелопменту, если не ожидают от него ощутимой пользы. Поэтому девелоперам необходимо заручаться поддержкой тех, кто преимущественно определяет, как именно будет использована местная земля. Это избранные должностные лица, комитеты по планированию и зонированию, коммунальные предприятия. региональные комиссии но контролю качества воды и воздуха, комиссии по управлению дорожным движением, органы власти и общественные организации.

Девелоперы также должны знать, как вести дела с властями нескольких административно-территориальных образований. В некоторых случаях властям приходится определять, к какому административно-территориальному образованию будет относиться данный участок. Например, в Калифорнии между соседними муниципалитетами могут возникать споры по поводу Принадлежности нового участка. Эти споры решает Комиссия по административно-территориальному делению (L.AFCO), а это означает, что девелопер должен получать разрешение еще одного государственною органа.

В прошлом девелоперы считали, что у них есть полное право заниматься девелопментом земли при соблюдении ограничений, налагаемых законодательством по законами и иными актами, регулирующими землепользование, однако эта презумпция нрав девелопера в наши дни все более и более ставится под сомнение.

Даже когда проекты девелоперов соответствуют существующим требованиям зонирования, их права могут быть урезаны в зависимости от настроений местных жителей и политическою климата. Возможность своевременною получения пли неполучения необходимых разрешений — это один из основных рисков, которые необходимо оценки. девелоперу. прежде чем он возьмется выполнять какой-либо проект. Девелоперы должны хорошо разбираться в местных политических течениях и иметь множество личных Связей, так как даже сравнительно беспроблемные участки земли могут потребовать длительного хождения по инстанциям.

Девелоперам следует принимать более активное участие в процессе правового регулирования. Кроме тою. девелоперы должны быть готовы заниматься просвещением местной общественности и учиться сами. В 70-е и 80-е гг. пользовались популярностью меры по ограничению роста городов за счет установления лимитов на выдачу разрешений на строительство и мораториев на прокладку канализационных сетей. Однако такие меры зачастую были неэффективны, а иногда и вовсе шли вразрез с интересам населения, приводя в дальнейшем к еще большему разрастанию городов и ещё большей неэффективности. В последние годы поддержкой населения пользуется концепция разумного роста (smart growth) как метод, позволяющий направить неизбежный рост населенных пунктов в такое русло, чтобы он оказывал благоприятное воздействие на условия жизни. окружающую среду и экономику

Девелоперы также стали сторонниками недорогих домов для тех, кто покупает дом «первые, а также недорогою жилья как такового. Необходимость сдерживать роет цен на землю и инфраструктуру нередко приводит к тому, что девелоперов требуют продемонстрировать, каким образом внедрение новы.ч концепций застройки в более высокой плотностью позволит улучшить условия проживания и внешний вид территории. Взаимодействуя с представителями общественности девелоперы находят конструктивные способы решения проблем роста, не вызывающие нежелательных побочных эффектов, например, стремительного роста цен па жилье.

Сравнение девелопмента земли и девелопмента зданий
В этой главе в основном рассматривается девелопмент небольших участков земли, площадь которых, как правило, составляет от 20 до 5) акров (S — 20 га). Хотя описанные здесь методики применимы к любому виду девелопмента земли, начинающие девелоперы скорее всего, будут иметь дело с участками земли, отведенными под строительство одноквартирных жилых здании или таунхауеов. небольшими участками смешанною назначения, а также участками под девелопмент складских и промышленных зданий.

Многие девелоперы занимаются как девелопментом земли, так и девелопментом здании (одноквартирных и многоквартирных домов, складов и т.д.). Когда оба вида деятельности выполняются на одном участке. девелоперы часто рассматривают их как один проект. Однако это два разных типа девелопмента, и каждый из них нужно анализировать но его собственным показателям.

Когда девелопер занимается девелопментом зданий и земли на одном и том же участке, это приводит к возникновению множества вопросов. Например, другие строительные фирмы, конкурируя с девелопером в строительной деятельности, могут быть не заинтересованы в покупке у девелопера излишков земли, особенно если Учесть, что он несет меньшие издержки. Продаже земли другим застройщикам может помешать наличие в данной местности других участков, конкурирующих с участками, выставляемыми на продажу. Острота проблем, возникающих в том случае. когда девелопер один участки застраивает сам, а другие продает кому-то другому, может быть уменьшена, если он будет привлекал, застройщиков, ориентирующихся на другие сегменты рынка.

В разных частях страны девелопмент небольших участков земли, предназначенных для строительства
жилых зданий, традиционно ведется по-разному. В некоторых регионах компании, занимающиеся жилищным строительством, обычно ведут разукрупнение земли и строительство домов совместно, используя общий строительный кредит, особенно при строительстве типовых домов на одном участке в тех городах, где требуется проведение открытых слушаний по поэтажным планам домов и разукрупнению участков.

В целом для девелопмента земли характерны большие риски, но и большая прибыль, чем для жилищного строительства, поскольку девелоимент земли больше зависит от решении государственных органов и требует инвестиций на более длительное время при отрицательном денежном потоке.