Рекомендации по проведению маркетингового исследования

Рекомендации по проведению

Маркетинговые исследования проводят в двух целях: чтобы облегчить принятие решений и предоставить необходимую документацию для кредиторов и инвесторов. Кредиторы и инвесторы относятся к анализу рынка подозрительно, потому что
зачастую девелоперы составляют анализ постфактум.

для обоснования уже принятых решений. Кредиторы и инвесторы также знают, что несложно найти человека, который сможет провести именно такое маркетинговое исследование, которое выявит наличие устойчивою спроса на рынке. Ниже приводятся некоторые рекомендации, которым необходимо следовать при проведении маркетингового исследования, чтобы оно было максимально полезно для кредиторов, инвесторов и девелоперов:
1. Заказывая маркетинговое исследование у маркетинговой фирмы, дайте конкретные указания в отношении как первичного, так и вторичного исследуемого рынка, а также типов продукта. Чем шире область исследования и больше типов продукта, тем дороже исследование.

2. Необходимо помнить, что для принятия маркетинговых решений общей статистической информации как такового недостаточно. Между маркетинговым исследованием, в котором собрана общая статистическая информация о рынке, и исследованием сданными по определенным проектам есть существенная разница. Второй тип исследования значительно дороже, но он необходим для девелоперов, если у них нет полной уверенности в благоприятном состоянии рынка и слабости конкуренции. Общая статистика количество запасов жилья, свободные площади, средняя ставка арендной платы, средние размеры квартир, количество жилых проектов. запущенных за последние пять лет. количество выданных разрешений п их стоимость в денежном выражении, количество законченных проектов,— пес. это полезная исходная информация, по она должна быть дополнена обзором данных 0 проектах на данном рынке сбыта. Даже если маркетинговая фирма обладает базой данных с информацией по всем проектам, эти данные должны обновляться, чтобы отражать последнюю информацию о рынке.

3. Хотя информация о свободных площадях может быть полезна для изучения спроса на тех рынках сбыта, где этот процент очень низок, в целом девелоперы не должны основывать свои решения о запуске проекта. руководствуясь только ним показателем. Более предпочтительным показателем является уровень запасов жилья па рынке в месяцах период времени, которое при прогнозном темпе продаж потребуется на поглощение существующего предложения жилья, а также жилья, находящегося на стадии строительства И проектирования. Уровень запасов в месяцах напрямую связан с размером резерва на выплату процентов, который необходим девелоперу.

4. Девелоперы должны убедиться, что для проведения маркетингового исследования они наняли самую лучшую фирму. Фирмы, которые специализируются на квартирах для аренды и кондоминиумах на определенных рынках сбыта, обладают такой информацией, за получение которой другие фирмы возьмут тысячи долларов, из первых рук, естественно, что девелопер не захочет платить деньги на сбор данных первой попавшейся фирме. Девелоперы должны оценивать фирмы, исходя из их источников информации и опыта работы. Насколько аналитики были точны в своих прогнозах? Какие банки и другие финансовые институты полагаются Но их исследования?

Хорошо выполненное исследование рынка девелопмента жилых зданий должно включать:

1. Данные об общем годовом спросе в юродском агломерате, городе и на сегменте рынка, на котором разместится проект. Спрос должен выражаться в количестве квартир, которое реализуется на рынке в течение периода строительства и сдачи в аренду.

2. Данные об общем предложении с разбивкой по проектам:
• целевой рынок, местоположение, девелопер. дата завершения проекта;
• количество квартир по типам (одна спальня, две спальни и так далее);
• площадью каждому типу квартиры;
• размер арендной платы или стоимость каждой квартиры вместе с надбавками и скидками;
• дополнительные удобства комплексов;
• дополнительные удобства отдельных квартир (бытовые приборы, камни и так далее).

3. Оценку количества квартир каждого типа.

Девелоперы должны остерегаться нереалистичных ожиданий относительно доли рынка.
Благодаря данным геоинформационных систем (geographic information systems — G/S/ анализ рынка сегодня стал намного изощреннее, чем он был даже в 1990-х годах. «Пятнадцать лет назад большинство клиентов не могло полагаться на анализ рынка и экономической целесообразности нисколько, насколько это возможно
сейчас».

Рэпдольф Хоуторн заметил, что логичнее всею разрабатывать маркетинговую стратегию на Сталин анализа экономической целесообразности. «Это будет явным плюсом к тому времени, когда ваше здание будет возводится на земле, у вас уже будет информация для маркетинга и сдачи квартир в аренду». Сегодня для выявления потребностей арендаторов при анализе рынка все больше полагаются на фокус-группы и интервью. Например, в городе Форест Сити обнаружили, что его растущий рынок стал сильнее прежнего ориентироваться на различные услуги: полив цветов, найм обслуживающего персонала, уборку мусора. услуги консьержки на все. начиная от заказов еды и прачечных услуг и заканчивая личными тренерами.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса