Занимаясь строительством, быстро убеждаешься в том. что задержки —- скорее правило, нежели исключение. Большинство проблем возникает при составлении графиков работ разных субподрядчиков или поставки различных материалов, поэтому важно нанять хорошего руководителя строительных работ который сможет наблюдать за работой субподрядчиков и решать различные вопросы с архитекторами, инженерами и инспекторами городских органов власти. На объекте для наблюдения за работой субподрядчиков должен постоянно присутствовать управляющий; желательно, чтобы он имел опыт работы в подобных проектах не менее трех лег. Управляющий руководит закупками у основных поставщиков и следит за выполнением всеми субподрядчиками работ по договорам, что дает девелоперу полный контроль за строительством при минимальном количестве сотрудников в штате.
При выполнении проектов но девелопменту жилых многоквартирных зданий одно из преимуществ
девелопмента нескольких здании меньшего размера
вместо одного большою заключается в том, что первые жилые здания могут быть заселены и начать приносить доход задолго до того, как будут построены последние дома. Подрядчик может стимулировать быстрое завершение строительства отдельных зданий, если будет производить выплаты субподрядчикам исходя из количества построенных зданий. Субподрядчики, напротив, могут предпочитать перекидывать свои бригады с одного здания на другое. Например, для подрядчика. занимающегося каркасами зданий, может оказаться предпочтительным закончить каркас первого этажа всех зданий, и только потом начинать изготовление каркасов второго этажа. В связи с этим девелоперу. возможно. придется обсуждать с подрядчиком включение в договор условия о последовательном введении домов в эксплуатацию.
По словам Джерома Френка младшего, одно из возможных условий, обеспечивающих сотрудничество между командами, занимающимися строительством и управлением недвижимостью, заключается в том, чтобы строительная и управляющая компании по являлись сторонними организациями, которые будут работать за вознаграждение, а принадлежали одной организации и являлись её структурными подразделениями. «Если это будут две отдельные компании, то все закончится тем, что они прекратят общение друг с другом, и девелоперу придется тратить время на координацию работы двух разных организаций. У них также должен быть налажен контакт с управляющим, который принимает инспекторов па объекте, а у девелопера должны быть хорошие деловые отношения с чиновниками из градостроительного управления».
Френк добавляет, что девелопер должен лично принимать участие в переговорах по составлению контрактов и лично работать с каждым субподрядчиком.
Кроме того, важно до начала строительства проводит встречи, в ходе которых управляющий может напрямую пообщаться с теми, кто будет непосредственно руководит, выполнением различных видов работ. — как начальниками, так и бригадирами. Такая встреча позволяет людям познакомиться друг с другом, что сделает дальнейшую деятельность более слаженной. В ходе строительства девелоперу следует передавать свои приказы через управляющего. «Не пытайтесь сами вмешиваться и управлять каждой мелочью», — говорит Фрэнк.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса