Важным условием поддержания качества и контроля за расходами является надлежащее управление процессом строительства. Правильный выбор времени для начала строительства определять множеством факторов, но девелоперу следует проследить за тем, чтобы строительство не было начато преждевременно, поскольку это может привести к возникновению проблем и увеличению расходов. Например, сели строительство каркаса начнется до того, как будут заключены соглашения с якорными арендаторами и станут известны их требования к помещениям, могут понадобиться заявки на изменения, которые потребуют дорогостоящих работ по демонтажу и повторному строительству. В некоторых городах разрешения на изготовление фундамента выдают до того, как будут одобрены все планы здания. В этом случае раннее начало строительства может повлечь за собой увеличение расходов, если возникнут задержки с утверждением окончательного проекта здания или если утверждение потребует каких-либо непредвиденных земляных работ.
С точки зрения девелопера строительство торговых центров состоит из двух основных этапов: первый — это подготовка участка и изготовление каркаса и второй — осуществление отделки для арендаторов.
При осуществлении отделки для арендаторов возникает много сложностей, характерных только для девелопмента зданий розничной торговли. Самое главное для девелопера — установить и поддерживать полное взаимопонимание с каждым арендатором. Успешная координация деятельности подразумевает следующее:38
• ясное понимание условий сделки и ответственности каждой из сторон;
• согласие в том, что касается спецификаций, планов и процедур;
• последующая проверка исполнения, позволяющая сторонам следить за ходом работ;
• общение, что позволяет свести чрезвычайные ситуации к минимуму.
Сведения об ответственности каждой из сторон и строительные спецификации включаются в график осуществления улучшений для арендаторов.
При осуществлении улучшений для арендаторов обычно используются разновидности одного из двух методов: каркас и возмещение расходов на улучшения» либо «строительство на заказ для арендатора». У каждого метода есть свои преимущества и недостатки. Более простым является метод «каркас и возмещение расходов на улучшения», в соответствии с которым девелонер изготовляет каркас здания и возмещает арендатору определенную сумму расходов на осуществление всех остальных долговременных улучшении для магазина.
При строительстве па заказ для арендатора девелонер и арендатор оговаривают условия сделки, согласно которой девелопер выполняет работы по осуществлению улучшений для арендатора, а затраты делятся в соответствии с договоренностью. достигнутой при заключении данной сделки. При использовании лого метода девелонер может осуществлять контроль за качеством п единообразием и оказать важную услугу небольшим и начинающим арендаторам.
Данный метод вряд ли будет приемлем для якорного арендатора или национальной сети магазинов. Есть также третий вариант: девелонер изготовляет только каркас, а арендатор должен нести все расходы по отделке помещений.
Такой подход будет неприемлем для арендаторов, у которых нет достаточного капитала для качественного выполнения работ. Сочетание всех трех подходов усложняет сдачу помещений в аренду, и этого следует избегать, поскольку подобное сочетание может привести к большим различиям в размерах средств. выделяемых арендаторам. Однако при вялом рынке возмещение расходов арендаторам может стать предметом переговоров при заключении договоров аренды. Более того, возможно, девелоперу придется изменить свою стратегию, если процентные ставки вырастут и потенциальные арендаторы больше не
смогут оплачивать отделку своих помещении.
Лепил Нельсон, президент Nelson Companies, отмечает: «Обычно возмещение арендаторам расходов на улучшения по крайней мерс, в теории —
осуществляется по усмотрению левелопера.
большинство арендаторов ожидают, что подобное возмещение будет сделано, по не все его получают. Каждый девелопер должен выработать политику возмещения расходов и в своих первоначальных расчетах предусмотреть резерв на покрытие этих расходов»
Nelson Companies в своих договорах аренды зданий (но не земли) для крупных арендаторов обычно Предусматривает строительство на заказ либо возмещение расходов арендатора. Выделяемые средства обычно покрывают расходы на создание интерьера. НО могут также покрывать расходы на изготовление каркаса и отделки, если арендатору нужно какое-то определенное здание. Для менее крупных арендаторов политика возмещения расходов варьируется в Зависимости от того, насколько крупным является арендатор, какова его значимость для мерчанданзинга торгового центра и каковы его требования. Д. Нельсон отмечает: «Мы. как правило, не строим на заказ и не возмещаем расходы арендаторов, которые не являются крупными или специализированными арендаторами национального или регионального масштаба. В некоторых случаях мы соглашаемся предоставить арендаторам минимальную сумму на возмещение расходов па улучшения или выполнить незначительные строительные работы, если это способствует заключению сделки и нам нужен данный арендатор. Поскольку возмещения расходов, выделяемые арендаторам, часто используют не по назначению, мы считаем, что выделять средства, превышающие стоимость улучшении, — это пагубная политика.
Если девелопер проявит невнимательность, может получиться так, что арендатор будет вести свои дела за счет средств девелопера или кредита. Обычно мы настаиваем на том, чтобы у местных специализированных арендаторов был достаточный оборотный капитал для строительства. открытия и функционирования их магазинов на протяжении приблизительного одного года -— прежде чем они начнут получать прибыль. Справедливо это или нет, по несетевые арендаторы не имеют рычагов, чтобы настаивать на возмещении расходов, и мы обычно их не возмещаем. Как бы то ни было, мы никогда не возмещаем расходы на улучшения ресторанам; это один из самых рискованных видов бизнеса».
Размер возмещения арендатору зависит от типа и размера торгового центра, от того, насколько крупным является арендатор, от его значимости для мерчанданзинга торгового центра и от требований данного арендатора. У Nelson Companies эти суммы обычно составляют от $5.00 до $25,00 на кв.фут ($54.00 — $270 на кв.м) или более. Компания старается не возмещать арендаторам расходы, размер которых превышает арендную плату за первый год, поскольку у местных специализированных арендаторов вне зависимости от условий договора аренды и гарантий. как правило, недостаточно капитала для того чтобы погасить долг, если они потерпят неудачу в течение первого года.
Если возмещения арендаторам предоставляются, то обычно они составляют от 15 до 75% от арендной платы за первый год. Д. Нельсон указывает: «Возмещения, выделяемые некоторым арендаторам национального масштаба или крупным арендаторам регионального масштаба, равняются базовой арендной плате данного арендатора за один-два года, а в редких случаях превышают арендную плату за два года. Однако у таких арендаторов наивысший рейтинг платежеспособности, и условия договора аренды гарантируют владельцу здания, что он, по крайней мере, сможет вернуть вложенные деньги вне зависимости ОТ того, останется арендатор в торговом центре или нет».
Как бы пи строились отношения, девелоперу следует проявлять внимание к потребностям арендатора, чтобы строительство происходило без затруднении. Предоставление необходимой информации и руководство деятельностью будут способствовать лучшей координации между девелопером и арендатором. Пакет информационных материалов, подготовленный девелопером поможет владельцам предприятий розничной торговли, архитекторам и инженерам получить ответы на многие их вопросы. Такой пакет материалов должен содержать следующую информацию:39
• перечень всех архитектурных и технических планов девелопера, спецификации и детальных чертежей;
• сечения и детальные чертежи конструкций стен В помещениях, сдаваемых в аренду, а также любых других конструктивных элементов, которые могут повлиять на планы арендаторов;
• определения символов, используемых .тля обозначения стен, перегородок, потолков, дверей, различных типов штепсельных розеток и переключателей, распределительных щитов, схема электропроводки, а также (рафики изготовления дверей и крыши;
• определения стандартных обозначении для оборудования и соединений;
• определения стандартных символов систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;
• местные принципы проектирования и конструктивные параметры, которые могут быть использованы инженером арендатора;
• содержащие нестандартные требования выдержки из строительного законодательства, знание которых может оказаться полезным архитектору или инженеру, Приглашенному арендатором из другого города;
• правила выполнения работ.
Важно проинформировать заинтересованные стороны о требованиях местного законодательства, предъявляемых предприятиям розничной торговли. Например, новый международный строительный кодекс (International Building Code, /ВС), изданный в 2000 г., требует, чтобы ширина прохода составляла 44 дюйма (1,1 м). Хотя во многих регионах страны это требование уже существует, его соблюдения требуют далеко не всегда.40 Применять это правило только к основным проходам или ко всем проходам в магазине, вероятно, будут решать местные органы власти.
Кроме того, девелопер может указать действия и процедуры, которые должны быть выполнены арендатором, для того чтобы ею планы и заявки были утверждены государственными органами, и он мог обратиться с просьбой о подписании акта о сдаче в эксплуатацию. девелоперу следует проинформировать арендатора и о любых нетипичных обстоятельствах юридическою характера, а также о том, обязан ли арендатор нанимать рабочих, являющихся членами профсоюза.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса