При девелпменте земли на этапе строительства происходит главным образом выравнивание грунта, строительство улиц, прокладка канализационных и прочих инженерных сетей.
Хотя девелопмент земли требует меньшего количества субподрядчиков, чем строительство зданий и сооружений, этот процесс может быть не менее сложным, причем не последнюю роль в пом играет государственный сектор. Объекты коммунального хозяйства, построенные девелопером, обычно передаются в муниципальную собственность и становятся частью городской инфраструктуры. Городские власти следят за состоянием улиц, а компания коммунального обслуживания (которая также может находиться в муниципальной собственности) следит за сетями водоснабжения и канализации. Таким обратом, все объекты коммунальною хозяйства необходимо строить в полном соответствии со стандартами, установленными городскими властями и компаниями коммунальною обслуживания.
Подрядчик должен с самого начала стать частью команды девелопмента. Даже если девелопер решит выбирать подрядчика после того, как будут готовы вес чертежи и спецификации, ему следует просмотреть все предвари тельные чертежи вместе с подрядчиком, который может предложить различные способы экономии средств.
Ниже приведены полетные рекомендации по выстраиванию взаимоотношений С генеральными подрядчиками:
• Контракты с договорной ценой лучше, чем контракты, заключенные во время тендера. При выполнении небольших проектов девелоперу следует одновременно проводить переговоры с двумя или тремя подрядчиками п выбрать наилучшее предложение.
• Рекомендуется фиксированная оплата услуг подрядчика, например 55 0110 – $ 10 000 за работу стоимостью от $ 100 000 до $ 200 000 (стоимость. основанная на реальных затратах, подтверждаемых аудитом). Пети подрядчик направляет заявку па изменения, девелопер должен оплатить дополнительные расходы подрядчика, но не должен выплачивать дополнительное вознаграждение. Затраты на использование оборудования учитываются в стоимости выполнения работ исходя из чистого времени использования оборудования.
• Девелоперу следует нанять представителя инжиниринговой компании, которая в данный момент недостаточно загружена закатами, чтобы тот находился на объекте и осуществлял контроль та ходом работ, девелоперу не следует полагаться только на аттестаты инженера. Необходимо убедиться, что он будет проводить достаточно времени на строительной площадке. Инженер проекта, который делал первоначальные чертежи, должен подтвердить Правильность выполнения работ (проверять их выполнение три-четыре раза В неделю), но следить за тем, чтобы все было установлено правильно, должен инженер, постоянно присутствующий на объекте.
• При работе с субподрядчиками рекомендуется использовать стандартное соглашение об удержании 10% оплаты. Субподрядчики должны подписывать откат от права удержания и заверенные, уже оплаченные счета при выставлении каждого требования к оплате. Генеральный подрядчик должен получить у них эти документы, прежде чем перечислит им деньги.
• Если подрядчик не справляется со своей работой, девелоперу следует известить ею об этом в письменном виде (заказным письмом), укатав
конкретные пункты контракта, которые были нарушены, и возможные последствия в том случае, если нарушения не будут устранены к определенной дате.
• Нанимая генерального подрядчика для строительства жилых зданий на продажу, девелоперу следует включить и контракт пункт о том, что по всем нарушениям, которые не подпадают под гарантийные обязательства, должен отвечать генеральный подрядчик, а не девелопер.
Девелопер может сам играть роль генерального подрядчика, нанимая различных субподрядчиков для выполнения работ. — например одного субподрядчика для производства земляных работ, другого — для прокладки сетей водоснабжения, а также ливневом и коммунально-бытовой канализации, третьего для устройства водосточных каналов, установки бордюров и укладки асфальта, и. наконец, четвертого — для прокладки под землей электрических, газовых, телефонных и кабельных сетей.
Одно из препятствий для такой формы работы заключается в том, что иногда возникают проблемы, связанные с координацией деятельности различных субподрядчиков и контролем над состоянием объекта во время его передачи от одного субподрядчика к другому,
Например, подрядчик, занимающийся дорожным покрытием, может пожаловаться на то, что подрядчик, прокладывавший инженерные сети, расположил крышки люков слишком высоко или что ему нужно больше грунта.
В этом случае девелоперу (генеральному подрядчику) Придется выбирать, платить подрядчику, занимающемуся дорожным покрытием, компенсацию за простой и ждать, пока подрядчик, прокладывавший инженерные сети, вернется И устранит недостатки, или платить первому значительные суммы за го, чтобы он сделал это сам.
Если деятельность подрядчиков скоординирована должным образом, тот подрядчик, который будет заниматься дорожным покрытием. Прибывает на объект, когда там ещё находится подрядчик, прокладывающий инженерные сети, и в результате любые проблемы могут быть решены без промедления. Генеральному подрядчику рекомендуется удерживать 10% от оплаты, причитающейся субподрядчикам по контракту. до тех пор пока городские власти не примут инженерные сети.
Ошибки в выборе консультанта или субподрядчика могут стоить очень дорого. Даг Вун из компании Воете Communities советует выбирать всех консультантов и субподрядчиков только по рекомендации. «На одном из недавних проектов мне попался плохой инженер. Это было похоже на неудачный брак, и из этой ситуации было невозможно выбраться за короткое время. Выбор плохого консультанта — это вторая по опасности причина задержек, которую, тем не менее, можно устранить». Еще одна серьезная проблема, с которой сталкиваются девелоперы. — намеренные ошибки в заявках на тендер. В большинстве контрактов, заключенных на тендерах, оговаривается цепа за единицу (а не фиксированная цепа) исходя из расчетов, представленных инженером. Если субподрядчик видит, что объем какою-либо вида работ занижен, он может уменьшить расцепки на другие виды работ, чтобы выиграть тендер. При этом субподрядчик намеренно завышает пену на тот вид работ, объем которых был занижен, так что в итоге, когда будет определен правильный объем работ, полная сумма. которую девелопер заплатит по контракту, станет больше.
Правила для ассоциаций домовладельцев
Не следует допускать ситуаций, когда инженеры, подавшие тендерные заявки, осуществляют контроль работ на площадке, иначе девелопер так и не узнает, не потратил ;ли он деньги впустую. Лучше во время переюворок использовать контракт с указанием расценок за единицу, а затем преобразовать ею в контракт с фиксированной иеной. Девелопер может заплатить чум. больше, чтобы учесть возможные погрешности в определении объемов работ, ко значительные переплаты в этом случае менее вероятны.
Во время строительства необходимо помнить о следующем:
• Внимательно следите за субподрядчиками. Субподрядчик, которому может потребоваться какое-то устройство для выполнения работы на другом объекте, вполне может забрать его, если за ним не следить как следует.
• Правильно спланируйте дреплж каждою участка. Обычно достаточным перепадом высот между границами участка считается 5 — К) футов (1,5-3 м). Коллекторы ливневой канализации обычно прокладывают по улицам, полому участки, если по возможно, должны имен, уклон в сторону улиц. Как можно большее число участков должно располагаться выше бордюра. Малое заглубление улиц может сэкономить деньги в начале, но и конечном итоге обойтись дороже.
• Работайте в тесном сотрудничестве с подрядчиком. прокладывающим электрические сети, чтобы выбрать оптимальное расположение н стоимость трансформаторов.
• Когда вы проектируете и выполняете выравнивание грунта, отнеситесь к этому С особой тщательностью. Гораздо дешевле делать склоны из грунта с перепадом высот в один фут (0.3 м) на три фута (0.9 м) горизонтального расстояния (уклон 0,333), чем строить подпорные стенки из бетона или дерева. Плохо выполненное выравнивание грунта может повлечь за собой дорогостоящие ремонтные работы, Требования о возмещении расходов строительной фирмы и даже судебные иски со стороны домовладельцев.
Если планируется получение финансирования на строительство томов от Федерального управления жилищного строительства (Federal Housing Authority. FHA), особое внимание девелопер должен уделить требованиям по выравниванию грунта. FHA требует, чтобы уклон между гаражом и улицей (измеренный на участке от гаража до края тротуара, наиболее удаленного от проезжей части) не превышал 14%. Если площадка под индивидуальный участок слишком цысока, построенное здание не будет удовлетворять требованиям для получения займа ГИЛ. Возможным решением будет понизить уровень, на котором располагается гараж, чтобы обеспечить соответствие требованиям ГИЛ, но это означает, что дсвелоперу придется нести дополнительные расходы.
Однако, скорее всего, ему в любом случае придется нести тс или иные дополнительные расходы, если он согласится обеспечить соответствие требованиям FHA. Хотя финансирование, предоставляемое покупателям домов Федеральным управлением жилищного строительства и Министерством по делам ветеранов (Department of Veterans Affairs. VA), может существенно ускорить продажи. особенно при строительстве недорого жилья, девелоперы должны хорошо понимать, па что они идут. используя предоставляемое этими учреждениями ипотечное кредитование. «Что бы вы пп обещали потребителям, вы обязаны завершить выполнение работ и предоставить го. что вы обещали ассоциации домовладельцев, прежде чем вы получше доступ к этим фондам. Иногда девелоперам удается договориться. чтобы условием оплаты были дополнительные обязательства или получение гарантии от исполнителя, а не выполнение работ.
Однако это может стоить очень дорого, и иногда деиелоперы оказываются в безвыходном положении, когда не могут получить деньги на го, чтобы завершить строительство дополнительных удобств, а без завершения строительства дополнительных удобств они не могут получить денные.
Если это возможно, следуем получить все сервитугы. необходимые для строительства дорог, прокладки инженерных сетей и т.п. за пределами участка, прежде чем девелопер приобретет недвижимость. Контракт с условием задатка должен содержать конкретные условия, согласно которым продавец будет обязан помочь дсвелоперу » получении сервнтутов. Стоимость получения сервптутов На объекты, находящиеся за пределами учаска может резко возрасти после заключения контракта, если владелец соседнего участка земли будет знать о том. что сервитут является необходимым условием девелопмента.