Тенденции в девелопменте офисных зданий

Тенденции в девелопменте

Рынок офисных зданий отличается очень высокой цикличностью и характеризуется резкими подъемами и спадами деловой активности.

Девелоимент офисных зданий зависит от множества факторов, и их непредвиденные изменения могут привести к неожиданным реакциям рынка.
Рыночные тенденции. Результатом повышенного спроса и легко доступного финансирования с начала до середины 80-х г. XX в. стал бум строительства офисных зданий в США. Многие офисные здания были построены девелоперами. использовавшими «дешевые деньги», полученные от партнеров, которых больше интересовали налоговые льготы, нежели положительный денежный поток.

Ссудо-сберегательные организации, банки, пенсионные фонды и страховые компании также были заинтересованы в финансировании проектов по девелопменту офисных зданий, чтобы средства не оставались без движения, а приносили прибыль. Финансировались даже проекты на грани убыточности, поскольку девелоперы и инвесторы были готовы верить прогнозам в отношении спроса и арендной платы, которые (особенно если судить с позиций сегодняшнего дня) были излишне оптимистичными и необоснованными, в результате было построено гораздо больше офисных площадей, чем за более-менее приемлемый период времени мог принять рынок.

В начало 1990-х гг. доля свободных офисных площадей В среднем по стране держалась на уровне около 20%, притом на многих рынках она была гораздо выше. Только спустя десять лет Экономического роста при сравнительно малых объемах строительства новых офисных зданий средняя по стране доля свободных офисных площадей опустилась до «нормального» уровня -около 10%.

Избыточное предложение офисных площадей в начале первого десятилетия XXI в.. напротив, было вызвано преимущественно экономическим спадом. который привел к тому, что компаниям пришлось увольнять служащих и сокращать расходы. Арендаторы офисных площадей, которые рассчитывали на продолжение экономического роста и арендовали больше площадей, чем было необходимо, оказались застигнутыми врасплох, в результате на многих рынках появилось большое количество офисных площадей. сдаваемых в субаренду, и рынок стал более благоприятным для арендаторов, чем для собственников недвижимости.

Экономический рост в регионе. Постоянные изменения в экономике приводят к тому, что рынок девелопмента офисных зданий в стране отличается неоднородностью. Хорошее знание тенденции региональной экономики и факторов, обуславливающих рост занятости, необходимо для понимания рынка офисных зданий и выявления новых возможностей девелопмента.

Миграция населения И компаний в южную и западную часть США. имевшая место на протяжении последних десятилетий, привела к появлению большого количества возможностей для девелоперов. Многие крупные компании перевели свои штаб-квартиры в «солнечную» часть страны, что способствовало росту объемов строительства офисных зданий в этих регионах. В конце 80-х гг. XX в. темпы миграции в Техас и Другие нефтяные штаты замедлились из-за экономического спада в этих штатах, однако впоследствии в некоторых расположенных (штат Техас), появилось много новых рабочих мест в сфере высоких технологий, что вызвало большой приток рабочей силы. Например, в 1990 г. наибольший абсолютный рост числа рабочих мест, связанных с использованием передовых технологий, наблюдался не в Калифорнии или Массачусетсе — традиционных лидерах в сфере высоких технологий, — а в Техасе и Джорджии.

В конце 1980-х гг. экономический бум в городах Северо-Запада, таких, как Бостон, Нью-Йорк и Вашингтон, был результатом подъема в отраслях. основанных на высоких технологиях, фармацевтической промышленности, сфере финансовых услуг и государственной службы, но к началу 1990-х во многих из этих отраслей начался спад. В конце 1990-х возобновившийся подъем в сфере высоких технологий, а также бум на фондовом рынке и активизация финансового сектора привели к повышению спроса на офисные помещения, росту арендной платы и снижению доли свободных помещений в городах па западном и восточном побережье.

Влияние технологии. Быстрые изменения в сфере технологии ощущаются, в том числе, и на рабочих местах. «Интеллектуальные» здания стали реальностью. поскольку арендаторы офисов требуют более сложных. интегрированных в проект здания телефонных и компьютерных сетей с более широким охватом. Повышенный спрос на современные телекоммуникационные кабельные системы и услуги (системы телефонной связи, компьютерные сети, средства для передачи данных, организации голосовых и видеоконференций и т.п.) является важным фактором при проектировании или модернизации офисных зданий. По всей вероятности, еще одним фактором, определяющим спрос на офисные помещения и функциональное оснащение офисов, будет рост числа служащих, работающих дома и поддерживающих связь с офисом посредством персональных компьютеров, модемов, аппаратов факсимильной связи и прочего оборудования.

Изменения в энергетических технологиях приводят к изменениям в проектировании офисных зданий и управлении ими. После введения эмбарго на поставку нефти в 70-е гг. XX в. важную роль в проектировании зданий и управлении недвижимостью стали играть вопросы сохранения энергии и управления её потреблением. Важность этих вопросов еще больше возросла в связи с нехваткой сырой нефти и электроэнергии в начале первого десятилетия XXI в. Системы управления потреблением энергии,

позволяющие контролировать работу отопительного и вентиляционного оборудования, становятся обязательным элементом офисных зданий. Многие коммунальные Предприятия поощряют использование сопутствующих видов энергии и систем аккумулирования холода путем специального финансирования и технической поддержки.

С появлением компьютерных систем и Интернета появилась реальная возможность дистанционного мониторинга и контроля систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха даже в относительно небольших офисных помещениях. Преимущества таких систем наряду со снижением эксплуатационных расходов включают более эффективный расчет арендной платы. Обычно в договорах аренды офисов устанавливаются определенные часы работы (например, с 8:00 до 18:00 в рабочие дни), и владельцы зданий могут взимать дополнительную плату за пользование помещениями в другое время. Современные системы контроля позволяют с легкостью фиксировать использование офиcов во внеурочное время и выставлять арендаторам соответствующие счета. Арендаторы, работающие в ключевых отраслях промышленности, при переговорах об аренде офисов в качестве обязательного условия могу! 1рсбииль наличия резервного генератора, обеспечивающего бесперебойное электроснабжение.

Кроме того, на проектирование зданий оказывают влияние требования по экономии энергии. устанавливаемые властями штаnа или местной администрацией. Строительное законодательство обычно вводит ограничения на размер или тип окон в новых зданиях, чтобы добиться максимальною сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций зданий, устанавливает требования к теплоизоляции, требует использования солнечной энергии для нагрева воды или применения специальных санитарно-техннческих приспособлений и средств ландшафтной архитектуры для сохранения водных ресурсов. Все эти правила и нормы следует принимать во внимание при проектировании офисных зданий и составлении смет на их строительство.

Неконтролируемый рост городов. Результатом быстрых темпов девелопмента офисных зданий в пригородах стали пробки на дорогах во многих городах по всей стране. Ирония судьбы заключается в том, что транспортные пробки стали одной из тех проблем, которые изначально побудили компании к переезду в пригороды. Низкая плотность и рассредоточенность, характерные для пригородных офисных здании, также затрудняют организацию маршрутов общественного транспорта, так как общественный транспорт экономически выгоден при высокой концентрации рабочей силы.

Решение проблемы пробок в пригородах сегодня стало одной из главных задач. Кроме того, транспортные проблемы в пригородах и реакция общественности на неконтролируемый рост городов привели к возрождению интереса к старым районам в центральной части города.* Начинающие девелоперы могут найти интересные возможности, связанные с девелопментом в старой центральной части герода или точечным девелопментом (infill development). Во многом привлекательность таких проектов вызвана меньшими затратами времени и денег на получение исходно-разрешительной документации. Более того, во многих городах есть множество пустующих или не полностью используемых зданий, имеющих историческую ценность, которые «созрели» для девелопмента, и девелоперу остается только найти возможности для их использования, целесообразные С финансовой точки зрения.

Комплекс корпоративных зданий. Тенденция, противоположная возврату в города, — перемещение крупных корпораций в собственные комплексы зданий, что означает уход этих компаний с более широкого рынка коммерческой недвижимости. Например, в 90-е гг. XX в. компания Sears переехала в пригородный комплекс здании из одноименной башни, расположенной в Чикаго. В южной части штата Калифорния Disney Company продолжала пополнять свою коллекцию интересных с архитектурной точки зрения зданий на юге г. Бербанк: к раннее приобретенным зданиям, Построенным по проектам Роберта Стерна и Майкла Грейвса. добавилось последнее творение архитектора Алдо Росси. Корпорация Sprint создала новый комплекс зданий, занимающий территорию 240 акров (97 га); для своей штаб-квартиры в Оверленд-парк, пригороде Канзас Сити.

Выбор корпорациями офисов часто оказывает значительное влияние на местный рынок офисных помещений. Например, решение корпорации Sprint объединить свои помещения в собственном комплексе зданий, расположенном в пригороде, оказывает существенное влияние на рынок офисных помещений в пригородах, поскольку данная компания освобождает помещения, которые она занимала в различных зданиях. разбросанных по территории. В большинстве исследований, предметом которых является состояние рынка офисных помещений коммерческого назначения, не рассматриваются здания, занятые собственниками, однако левелоперам необходимо иметь четкое представление о влиянии крупных корпорации на рынок офисной недвижимости.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса