Девелопмент промышленных зданий охватывает широкий спектр продуктов и мест их расположения. Общепринятой классификации недвижимости промышленного назначения не существует, и одни и те же термины часто используются для обозначения разных типов зданий.
Категории зданий
У всех типов недвижимости примышленною назначения есть общие черты, несмотря на различия функций и характера их использования. При классификации недвижимости промышленного назначения обычно используют три основные категории: 1) складские и товарораспределительные здания. 2) производственные здания. 3) здания комбинированного назначения. Эти категории, в свою очередь, подразделяются па подкатегории со своими отличительными особенностями, основанными на выполнении специфических функций.5 Такие здания могут располагаться в промышленных зонах или в бизнес-парках, построенных в соответствии с генеральным планом, либо это могут быть отдельно стоящие строения.
Складские и товарораспределительные здания. Главная цель складских и товарораспределительных зданий — это -хранение и распределение товаров. В рамках этой категории выделяют пять основных типов сооружений:
1) региональные склады.
2) оптовые склады,
3) крупные товарораспределительные базы,
4) Здания комбинированного назначения обычно отличаются хорошо спроектированными фасадами с большим количеством компонентов из стекла.
крупные товарораспределительные склады-холодильники.
5) складские здания с высотным стеллажным храпением. У этих типов зданий есть некоторые отличия в том, что касается их размеров. высоты потолков и требований к проведению погрузочно-разгрузочных работ, по в целом для всех этих зданий нужны похожие условия: большие участки с ровной поверхностью, достаточное пространство для маневров грузовых машин и доступ к транспортным артериям.
В складских и товарораспределительных зданиях преобладает невысокое отношение количества сотрудников к площади зданий — обычно это один или два сотрудника на 1 000 кв.футов (95 кв.м). В результате требуется очень небольшая площадь парковки для сотрудников. В большинстве таких зданий площадь офисных помещений минимальна (5-10% от обшей площади здания). Однако в некоторых зданиях под офисы может отводиться до 10-20% площади, главным образом. для размещения персонала торговой или производственной компании, отвечающего за закупки.
бухгалтерию и маркетинг Обычно в таких зданиях красивые фасады с большими окнами в офисной части и удобный доступ грузовых машин к задней или боковой части здания. Для выполнения складских функций предусматриваются ворота для въезда транспортных средств и (или) ворота на высоте погрузочно-разфузочпых площадок.
За последние годы высота потолков в складских и товарораспределительных зданиях увеличилась от 26-28 футов (8 — 8.5 м) до 36 футов (II м) или даже больше в самых современных зданиях. Большая высота свободного пространства означает большую высоту заполнения. Для получения и выдачи товаров необходимо большое количество погрузочно-разгрузочных отсеков для грузовиков (желательно на противоположных сторонах склада), поскольку дополнительным преимуществом складов для крупногабаритных Грузов является возможность быстрого перемещения товаров с минимальным временем хранения.
По сравнению с 90-ми гг. XX в.. сегодняшние складские и товарораспределительные здания стали гораздо больше. Ранее большими считались здания площадью 400 000 кв.футов (37 175 кв.м). В начале первого десятилетия XXI в. помещения площадью 750 000 — 800 000 кн.футов (70 000 — 74 350 кв.м) используются одним арендатором. Одна из причин спроса на более крупные помещения — это рост торговых компаний. Многие ИЗ хорошо организованных сторонних логистических компаний теперь занимаются транспортировкой товаров и компонентов. принадлежащих другим компаниям.
В некоторых населенных пунктах возникает противодействие девелопменту складов, поскольку, по сравнению с другими промышленными зданиями, они позволяют подучить меньше налоговых льгот и увеличивают поток грузовою транспорта. С другой стороны, такие здания не создают больших автомобильных потоков в дневное время и могут иметь красивое ландшафтное оформление-производственные здания. Производственные здания представляют собой крупные сооружения, предназначенные для размещения оборудования для производственных процессов. Производственные здания для легкой промышленности могут иметь площадь до 300 000 кв.футов (27 880 кв.м), а производственные здания для тяжелой промышленности — более 1 миллиона кв.футов (93 000 кв.м).
Высота потолка может составлять от 14 до 60 футов (4,3 — 18,3 м), в среднем — от 20 до 24 футов (6 — 7,3 м). Обязательными условиями являются большие ворота на всю ширину конструкционного пролета, парковка на уровне земли или на высоте погрузочно-разгрузочиых площадок, а также большое свободное пространство для маневров грузовых автомашин. За исключением сооружений, в которых выполняются сборочные операции. требования к парковкам очень низкие —обычно всего полтора парковочных места па 1 000 кв.футов (95 кв.м) площади здания, хотя это отношение зависит от количества сотрудников. Благодаря минимальным требованиям к парковкам традиционные промышленные здания часто занимают 45-50% площади участка.
В недавнем прошлом произошло существенное замедление темпов девелопмента объектов тяжелой промышленности, а па смену им приходят предприятия легком промышленности, что создает значительный спрос на новые промышленные здания. Поскольку на таких предприятиях основной упор делается на высокотехнологичные процессы, они характеризуются меньшим числом «побочных эффектов», которые налагали ограничения на местоположение более старых предприятии тяжелой промышленности. Производственные сооружения часто проектируют специально для производственного процесса определенной компании, поэтому количество арендаторов, заинтересованных в аренде производственных сооружений, принадлежавших другой компании, уменьшается. Тем не менее на таких предприятиях часто есть специальное оборудование (например, сверхмощные краны), которое представляет большую ценность для некоторых компаний. Когда новый арендатор находится, он обычно остается надолго вследствие специализированного характера здания и оборудования.
Здания комбинированного назначения. Четкого определения зданий комбинированного назначения не существует, хотя иногда так называют любые здания от офисных до складских. Они обычно сочетают в себе как офисные, так и складские помещения. В общем случае высота зданий комбинированного назначения составляет один-два этажа, площадь — от 20 000 до 100 000 (1 860 — 9 295 кв.м). Раисе около 25% площадей отводилось под офисы и 75% — под складские помещения, но сейчас эта пропорция часто меняется в сторону большей доли офисных помещении. Снаружи здания обычно отличаются чистыми прямоугольными формами и большим количеством стеклянных компонентов на переднем фасаде. Глубина здания может быть разной, поэтому девелоперам следует хорошо знать рынок, чтобы определить наилучшую конфигурацию здания.
Специализированные научно-исследовательские центры отчетливо подразделяются на две категории. Первая включает в себя здания, в которых научные исследования являются основным или единственным видом деятельности R этом случае специально „тля того вида исследовательской работы, который будет выполняться в данном здании, разрабатывается индивидуальный проект внутренних помещений. Другой тип научно-исследовательских центров рассчитан на несколько видов деятельности. В таких зданиях, высота которых может составлять один или два этажа, в передней части здания располагаются офисные и административные помещения, а в задней — помещения, предназначенные для научно-исследовательской работы и других видов деятельности, связанных с высокими технологиями.
Офисы в научно-исследовательских центрах обычно имеют открытую планировку, что способствует совместной командной работе, а также позволяет легко менять конфигурацию помещений и меблировку при быстрой смене рабочих групп. Арендаторами этих офисов часто являются небольшие, недавно появившиеся компании пли дочерние компании крупных корпорации. Их деятельность варьируется от разработки новых технологий и видов продукции до разработки, испытания и производства продукции на основе существующих технологий.
Конструктивные изменения чаще необходимы в помещениях, предназначенных для научно-исследовательской деятельности, чем в промышленных помещениях иного назначения: они обычно проектируются в соответствии с нуждами определенных арендаторов. Доля помещений, отводимых под лаборатории, офисы научных сотрудников, служебные зоны и складские помещения и сборочные цеха. варьируется в очень широких пределах. Помещения без окон, которые обычно трудно сдать в аренду, очень хорошо подходят для лабораторий и компьютерных залов, где очень большое значение имеет контроль
микроклимата.
Здания для большого количества арендаторов. В зданиях для большого количества арендаторов располагаются помещения небольших арендаторов, ориентированных на обслуживание клиентов. Им нужны помещения площадью от 800 до 5 000 кв.футов (75 — 465 кв.м) — обычно это офисы, демонстрационные залы или предприятия сферы услуг. Здания эти чаще всего одноэтажные, с парковкой перед зданием и подъемными воротами в задней части здания для погрузки и разгрузки грузовых автомобилей. На 1 000 кв.футов (95 кв.м) площади здания приходится два-Три парковочных места, а радиус поворота на погрузочных площадках должен быть достаточен для небольших грузовиков. Помещения, сдаваемые в аренду, строятся так, чтобы их можно было разделить на модули площадью всего 800 кв.футов (75 кв.м). Часто улучшенная отделка внутренних помещений проводится в помещениях, площадь которых составляет 25-50% от общей площади здания, а остальная площадь отводится под производственные, сборочные и складские помещения.
Некоторые девелоперы проводят все улучшения для арендаторов по данному проекту одновременно со строительством самого здания, тогда как другие изначально строят только каркас, а улучшения для арендаторов проводят после сдачи помещений в аренду Первый способ сужает поле для маневра и увеличивает первоначальные расходы, а второй может потребовать больших затрат, если материалы для улучшений нельзя приобрести по оптовым ценам. Компромиссный вариант— купить материалы оптом в начале работы по отделке помещений арендаторов, а затем проводить улучшения по мере необходимости. Методы проведения улучшений для арендаторов часто зависят от плана маркетинга данного проекта и ожидаемого темпа продаж.
Проектные решения внешнего облика могут быть разными. Некоторые рынки требуют более эффектного внешнего облика, что может достигаться более высокой арендной платой. На других рынках здания для большого количества арендаторов считаются недорогими, поэтому при их сооружении используется наиболее экономически выгодное сочетание строительных материалов.
Офисно-технологические здания. Офисно-технодогические здания используются, главным образом, под офисы. В них также может быть предусмотрен ограниченный доступ грузовых автомобилей и отведена некоторая площадь под складские помещения. Пользователям таких зданий обычно нужно много пространства для размещения сотрудников и ограниченная площадь для лабораторий или компьютерного оборудования. Организациям с большим оборотом бумажных документов, например. страховым компаниям и байкам, нужны большие площади офисных помещений и желательны более низкие издержки на аренду помещений для осуществления документооборота, поэтому такие организации предпочитают экономичность и эффективность офисно-технологнческих промышленных зданий.
Для пользователей таких зданий важным фактором является высокий коэффициент парковки (3.5 -4 парковочных места на 1 000 кв.футов [95 кв.м] чистой арендуемой плошали), транспортные сооружения. Транспортные сооружения не всегда рассматривают как категорию недвижимости промышленного назначения, но они играют все большую роль в управлении цепями поставок. Процесс доставки грузов, включающий в себя перегрузку товаров с одних грузовых автомобилей на другие и с самолетов на грузовые автомобили, требует наличия специализированных зданий, к каждому из которых есть свои требования по возможностям погрузки-выгрузки. конфигурации и отделке здания.
Телекоммуникационные здания. За время, прошедшее С конца 90-х гг. XX в.. появилось два новых типа телекоммуникационных зданий: хранилища данных и коммутационные центры. Их девелопмент возможен путем реконструкции уже существующих зданий, в которых есть доступ к волоконно-оптическим кабелям. или же путем строительства новых зданий исключительно телекоммуникационного назначения.
Виды бизнес-парков
Бизнес-парки включают в себя несколько зданий, спроектированных для использования в разных целях — от производств легком промышленности до офисных помещений и располагающихся на территории, которая организована в единое целое наподобие парка.
Кроме того, там располагаются вспомогательные сооружения и дополнительные удобства для сотрудников. Площадь бизнес-парка может составлять от нескольких акров до нескольких сотен акров и более.
Для большинства бизнес-парков характерно традиционное сочетание складов, зданий’ комбинированною назначения и офисных зданий, рассчитанных на удовлетворение потребностей различных организации, занимающих ЭТИ помещения. Однако за последние 20 лет появились новые, более специализированные, типы бизнес-парков. Хотя каждый
из них может быть выделен по своим специфическим функциям и конструктивным особенностям, все эти виды бизнес-парков и их пользователи имеют много общего.
Основные виды таковы:
• Промышленные парки. В современных промышленных парках располагаются крупные производственные ч складские здания, в них очень мало иди совсем нет офисных помещений. Название промышленный парк подразумевает тяжелую промышленность и производство, однако и его иногда используют как синоним названия бизнес-парк.
• Складской товарораспрсделительный парк. Складские и товарораспределительные парки содержат большие. часто малоэтажные складские сооружения, при этом большая площадь отводится под погрузку и разгрузку грузовых автомобилей и парковку. Небольшая часть площадей может отводиться под офисные помещения — в зданиях складов или в отдельно стоящих строениях. Предусматриваются также ландшафтный дизайн и парковка, но в связи со сравнительно малым количеством сотрудников, приходящихся на единицу площади здания, набор находящихся на объекте дополнительных удобств для сотрудников ограничен.
• Логистический парк. В таких бизнес-парках основное внимание уделяется не складированию, а дополнительным услугам по логистике и обработке товаров. Поскольку они являются ОПТОВЫМИ торговыми парками, в них могут быть также предусмотрены демонстрационные помещения для показа продукции. Хранящейся в них или через них доставляемой. Научно-исследовательские парки. Научно-исследовательские парки проектируются таким образом, чтобы использовать связи с каким-либо университетом для содействия новым разработкам и распространению технологий. Здания обычно многофункциональны, и в них располагаются офисы. лаборатории, в которых применяются «сухие» и «мокрые» методы исследовании, а иногда мелкое производство И склады. Особую разновидность таких парков представляют собой биомеднцинекне центры. Технологический парк. В технологических парках размещаются работающие в сфере высоких технологий компании, которым нужна обстановка,
способствующая инновационной деятельности. Такие компании пред почитаю г расположение не рядом с университетом, а поблизости от аналогичных или связанных с ними компании для взаимовыгодного
сотрудничества в целях общего развития.
Бизнес-инкубаторы. Бизнес-инкубаторы, существующие как в виде отдельных парков, так и в виде специально выделенных частей исследовательских или технологических парков. рассчитаны на удовлетворение потребностей небольших недавно появившихся компаний. Часто местные власти оказывают поддержку бизнесс-инкубаторам через свои агентства по развитию млн колледжи. Бизнес-инкубаторы предоставляют своим клиентам недорогие помещения с гибкой планировкой, возможность совместною доступа к услугам и консультациям по ведению бизнеса. Корпоративный парк.
Корпоративные парки являются последней ступенью в эволюции бизнес-парков. Корпоративные парки часто располагаются на престижных участках и могут напоминать офисные парки, однако в них гораздо шире набор видов деятельности и, наряду с офисными, присутствуют другие помещения, в том числе лаборатории и даже мелкое производство. Вспомогательные помещения, такие, как сервисно — ориентированные торговые центры, места отдыха и развлечении, гостиницы и конференц-залы, предусматриваются как центральные элементы, а не как дополнения к чему-то уже существующему.
Реконструкция и адаптация под новое использование Старые промышленные зоны городов могут предоставлять хорошие возможности для начинающих девелоперов, главным образом, благодаря наличию зданий, используемых с недогрузкой и пригодных для реконструкции, а также небольших участков, пригодных для точечного девелопмента. В населенных пунктах по всей стране приняты программы содействия редевелопменту старых промышленных зон. У агентств по редевелопменту и экономическому развитию могут быть такие стимулы, как, например, налоговые льготы и предоставление финансирования для девелоперов, ведущих строительстве в установленных зонах реле вел он:мента. Восстановление старых Промышленных зон открывает следующие возможности перед девелоперами:
• модернизация зданий предприятий легкой промышленности, не использующих высокие технологии, с тем. чтобы сделать их конкурентоспособными по сравнению с более новыми сооружениями;
• редевелолмент зданий предприятий легкой промышленности, не использующих высокие технологии, с тем, чтобы переориентировать их на использование под офисы и научно-исследовательскую работу, связанную с высокими технологиями;
• реконструкция старых крупных предприятий, например, автомобильных заводов, для дальнейшего использования в качестве складов для большого количества арендаторов и офисно-технологических зданий;
• снос объектов тяжелой промышленности И последующее использование земли пол бизнес-парки;
• адаптация устаревших городских многоэтажных складов под помещения офисного и коммерческого назначения.
Хорошее состояние экономики в последние годы XX -первые годы XXI в. побудило многих девелоперов к поиску новых видов использования для неполностью загруженных старых промышленных здании. Многие из объектов недвижимости, где проблемы решаются сравнительно просто, уже нашли новых владельцев. остались же те. где можно ожидать серьезных трудностей. Тем не менее у девелоперов остается большой выбор объектов, которые можно приобрести по сходной пене, — при условии, что до покупки будет выполнен соответствующий комплексный анализ деятельности.
При реконструкции старых зданий могут возникнуть проблемы, связанные с перерасходом средств, с получением прав собственности, со строительным законодательством, с плохой инфраструктурой (улицы и инженерные сети) и с непредвиденными трудностями при строительстве. Особое внимание следует уделить очистке загрязненных участков. Вопрос о том, кто именно в цепи владельцев должен отвечать за очистку и что считать приемлемой очисткой для различных видов землепользования, все еще остается открытым.
Особая проблема — это переоборудование старых промышленных зданий, имеющих историческое значение. Архитектурные особенности здания должны быть
сохранены настолько, насколько что возможно, а дополнения и улучшения должны гармонировать с существующим архитектурным стилем. Обычные наружные изменения — это замена кровли и теплоизоляции, вставка новых окон с энергосберегающими двойными или тройными рамами. ремонт и очистка наружных поверхностей стен, а также покраска и прочие косметические улучшения. Значительную долю бюджета на реконструкцию внутренней части здания могут составлять расходы па приведение его в соответствие с действующими нормами противопожарной безопасности и правилами техники безопасности: ограждение лестниц, установка спринклерных противопожарных систем и систем пожарной сигнатизации, прокладка или модернизация электропроводки и системы водоснабжения и канализации, а также модернизация или установка системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса