Управление недвижимостью промышленных зданий

Управление недвижимостью

В последние годы девелоперы промышленных зданий стали гораздо активнее и управлении своими зданиями и бизнес-парками. Эта тенденция обусловлена все возрастающей сложностью эксплуатации промышленной недвижимости и большим вниманием к долгосрочной стоимости.

Управление промышленной недвижимостью разделяется па три этапа. На каждом из них происходит смена приоритетов.
Первый этап: девелопмент На этом этапе главные задами девелопера — координация работы по созданию инфраструктуры и привлечение первых арендаторов. Зачастую местных жителей беспокоят вопросы охраны окружающей среды, и для того чтобы обеспечить благоприятное отношение к проекту, девелопер должен проявлять не меньшее беспокойство. Ограничительные условия не только защищают проект, но и убеждают местных жителей в том, что будут предприняты меры по недопущению потенциальных побочных результатов реализации проекта.

Поскольку для этапа девелопмента характерны шум, Грязь и интенсивное движение транспорта, девелоперу следует работать над созданием хорошей репутации в глазах местного населения. Если девелопер не отреагирует на беспокойство местных жителей, это может привести к длительным задержкам, связанным с инспекциями и получением разрешительной документации. Управляющие недвижимостью обязательно должны присутствовать на объекте. Своевременное завершение работ но созданию инфраструктуры имеет чрезвычайно важное значение для первых арендаторов — для тех, кто задает тон всему проекту Если первые арендаторы столкнутся с задержками при переезде па объект из-за плохого управления, они. скорее всего, сообщат о своих негативных впечатлениях другим потенциальным арендаторам.

Второй этап: сдача в аренду
Главные задачи управления во время сдачи имущества в аренду — это выбор арендаторов, взаимодействие с ними, обеспечение соблюдения стандартов и поддержание внешнего имиджа проекта. Основой для маркетинга индивидуальных участков является предварительное межевание, тем не менее, девелоперу следует проявлять гибкость. На этом этане больше всего внимания девелопер уделяет совместимости потенциальных арендаторов, их взаиморасположению и межеванию участков.

Первый арендатор задает стандарты для остальных. Если первый арендатор займет помещения площадью 10 000 кв.футов (930 кв.м), то остальные, скорее всего, будут занимать такую же площадь. Если первый арендатор займет 100 000 кв.футов (9 300 кв.м), то многие последующие арендаторы будут занимать как минимум 50 000 кв.футов (4 650 кв.м).
Планировка участка и проекты отдельных зданий имеют первостепенное значение для сохранения маркетинговой привлекательности проекта. Соблюдение ограничений на архитектурные решения, открытое хранение, парковки и зоны погрузочно-рапрузочных работ обеспечивает сохранение рыночной привлекательности проекта. Девелоперу следует сохранять беспристрастность, добиваясь соблюдения стандартов. Жесткий контроль над соблюдением архитектурных стандартов и, в особенности, правил использования прилегающей территории облегчает финансирование проекта на этапах стабильного функционирования проекта.

Здания без отделки и планировки и помещения в частично занятых зданиях, рассчитанных на нескольких арендаторов, могут оставаться пустыми на протяжении многих месяцев. При отсутствии надлежащего ухода (например, не вывезенном строительном мусоре или не выполненных ландшафтных работах) такие здания могут испортить общий внешний вид, что приводит к снижению стоимости расположенной рядом недвижимости и создает впечатление плохого управления. Девелоперы, которые сдают в аренду или продают землю другим строительным компаниям, могут решить проблему некрасивых пустующих зданий, требуя, чтобы строительные компании давали гарантию исполнения, предусматривающую соблюдение соответствующих соглашений, условии и ограничений (CC&Rs). а также требований завершения проекта к определенному сроку. Гарантия исполнения должна содержать следующие требования:

• наружные стены возведены И завершена установка окон и дверей в проемах;
• вымощены все подъездные пути, пешеходные дорожки, парковки и площадки для погрузки-разгрузки грузовых автомобилей;
• вывезен весь строительный мусор:
• завершено выполнение всех
работ (включая посадку деревьев и кустарника в предусмотренных местах и укладку дерна) и создана ирригационная система;
• осуществляется надлежащее обслуживание парковок и участков, где были проведены ландшафтные работы.

Третий этап: стабильная эксплуатация Главной целью третьего этапа является максимизация долгосрочной рентабельности. Необходимо ежеквартально или хотя бы ежегодно обновлять прогнозы доходов, расходов на инфраструктуру И операционных расходов.

Задачи управления финансами включают в себя учет расходов, ценообразование и регистрацию информации по новым сделкам, предусматривающим продажу или сдачу в аренду, причем эта информация должна включать данные по потенциальным клиентам и поступающим телефонным звонкам, координаты брокеров, наличие свободных помещений н ставки арендной платы конкурирующих проектов, а также даты возобновления договоров аренды текущих арендаторов.
Этап стабильной эксплуатации начинается после того. как здания будут полностью сданы в аренду или проданы. Ответственность за управление готовым объектом и контроль за соблюдением условий передают ассоциации жильцов — аналогу ассоциации домовладельцев. Если ассоциация предусматривает добровольное членство, она может быть создана, когда девелопер будет завершать свое участие в проекте. Если членство в ассоциации обязательно, её необходимо создать в начале девелопмента. чтобы арендаторы и покупатели недвижимости были связаны её условиями.

Ассоциация может стать источником проблем и расходов для девелопера, если арендаторы и владельцы станут использовать ее, чтобы добиваться услуг и привилегий, на которые у них нет прав. Тем не менее эффективно работающая ассоциация будет полезна не только для арендаторов и окрестных жителей, но и для репутации девелопера — благодаря сохранению стандартов проекта в течение продолжительного периода времени.

Главная забота девелопера на третьем этапе — это будущие доходы от продажи оставшейся недвижимости. В ассоциации девелопер играет ту же роль, что и Другие владельцы: если им принадлежат здания, где используется тройная чистая арендная плата, им следует инспектировать недвижимость, по крайней мере, два раза в год. Эти инспекции необходимы для выявления:

• качества обслуживания здания:
• проблем функционального устаревания:
• деятельности, для которой были введены ограничения (например, хранения или производства изделий вис зданий);
• потенциальной ответственности или проблем. связанных с токсичными отходами;
• благополучия и общего состояния арендаторов (расширяется, стабилизируется или. наоборот, сокращается их деятельность).

Появилось и множество новых проблем, которые осложняют жизнь владельцам промышленной недвижимости. Например, в сейсмоопасных районах здания, построенные из камня до 1934 г., должны быть армированы сталью. Решение вопросов, связанных с перерасчетом налогов но имеющейся недвижимости и с ошибками в расчете налогов, может отнимать львиную долю времени владельца. В резервуарах с нефтепродуктами, расположенных на расстоянии в несколько сотен метров, может приводить к загрязнению грунтовых вод и в результате — к трудностям в рефинансировании расположенной рядом недвижимости. Подрядчики, выполняющие оборонные заказы, настаивают на нраве расторжения договоров с уведомлением за четыре месяца до даты расторжения, поскольку они пе знают, будут ли продлены их правительственные контракты. Все но требует повышенного внимания со стороны девелопера в период эксплуатации проекта.

Управление промышленной недвижимостью может быть очень разным в зависимости от типа здания, а также от того, рассчитано ли это здание на одного арендатора или на большое их количество. Соглашения с арендаторами играют очень важную роль в сохранении хорошего внешнего вида объекта. Правила, касающиеся складирования на территории объекта, парковки легковых и грузовых автомобилей и площадок для выполнения погрузочно-разгрузочных работ, важны не менее, чем обслуживание ландшафта и вывоз мусора.

Парковка грузовых автомобилей в старых промышленных зонах может быть источником серьезных проблем, особенно если рядом расположены жилые здания и грузовики препятствуют движению транспорта. Если погрузочные площадки ориентированы в направлении улицы, длинные грузовые автомобили могут выдаваться на проезжую часть. Это может стать постоянной головной болью для владельца, которому придется иметь дело с жалобами жителей соседних домов и штрафами за неправильную парковку.

Во многих зданиях, занимаемых одним арендатором, используется тройная чистая арендная плата, которая не предусматривает присутствия на объекте управляющего. Хотя договор аренды предписывает поддержание чистоты и принятие мер по правильному удалению опасных отходов и прочих источников загрязнения, владельцу следует регулярно инспектировать свою собственность. чтобы обеспечить чистоту и безопасное хранение материалов.

Продажа проекта
Продажа промышленной недвижимости происходит аналогично продаже офисных зданий и зданий розничной торговли. Общаясь с потенциальными покупателями, девелопер может подчеркнуть следующие преимущества проекта:
• функциональность здания;
• его адаптивность;
• местоположение участка;
• надежность и финансовые возможности арендаторов;
• финансовые показатели проекта;
• перспективы проекта.

Многие девелоперы промышленных зданий предпочитают продавать здания, занятые арендаторами, с которыми были заключены договора аренды сроком на десять лет. на четвертом году эксплуатации — как раз перед повышением арендной платы, которое должно Произойти на пятом году. До этого арендная плата часто бывает столь низкой, что покупатели не заплатят за здание достаточную сумму денег. На конкурентных рынках промышленные здания часто не становятся рентабельными вплоть до первого повышения арендной платы. Хотя брокеры но операциям с недвижимостью требуют комиссионных, выплачиваемых по определенному графику, размер комиссионных обычно обсуждается. Менее крупным девелоперам, вероятно, придется платить больше комиссионных, чтобы брокеры уделяли им столько же внимания, сколько они уделяют более крупным девелоперам, которые могут предложить больший объём заказов.

Растущее беспокойство по поводу токсичных отходов и асбеста делает продажу промышленной недвижимости все более и более трудной. Если проект предусматривает какие-либо работы по техническому обслуживанию или заправке, что может приводить к скоплению нефтепродуктов или химикатов, возможно, придется провести работы по очистке, прежде чем недвижимость можно будет продать. Хотя каждый участник последовательного ряда передачи правового титула несет ответственность за очистку участка, в конечном итоге за нее отвечает собственник. Даже если арендаторы только впоследствии компенсируют собственнику затраты на очистку, не следует медлить с удалением загрязнения.

Здания складов нельзя назвать особо привлекательными. но есть достаточно оснований для инвестирования в промышленные объекты и для их девелопмента. Обычно на строительство таких сооружений требуется гораздо меньше времени, чем на строительство офисных зданий средней и большой этажности, и в результате девелоперы могут быстро реагировать на экономические спады. Кроме того, при недостаточном предложении на рынке в складах и зданиях комбинированного, офисного и промышленного назначения можно размещать недорогие и привлекательные офисные помещения.

Существуют и другие преимущества: затраты капитала меньше по сравнению с другими типами зданий, особенно офисными; у промышленной недвижимости меньше отношение операционных расходов к доходам, поэтому они будут более эффективно функционировать на рынках в состоянии подъема, так как чистый доход будет выше.

В ближайшие годы дсвелопмент промышленных Зданий будут характернюпать несколько тенденций:
• Стремление к большей эффективности в логистике ведет к объединению товарораспределительных центров и образованию более крупных и сложных региональных товарораспределительных и складских центров.
• Традиционная роль владельца недвижимости будет претерпевать изменения, поскольку арендаторы требуют большего набора услуг для эффективного осуществления своей деятельности.
• В связи со спросом на высокоскоростные кабельные соединения и возможность задействования новейших технологий преимуществом будут пользоваться те девелоперы. которые обеспечивают своим проектам достаточную гибкость, создавая возможности для прокладки кабелей и удовлетворения прочих потребностей.
• Необходимость контролировать арендаторов приведет к повышению значимости управления зданием с целью удержания арендаторов бизнес-инкубаторов.
• Процеcc получения документов, удостоверяющих право собственности, становится гораздо более сложным, что приведет к существенному повышению стоимости земли с улучшениями. Увеличение временных затрат на получение исходно-разрешительной документации приведет к повышению текущих расходов (carrying costs)) а взносы девелопера и плата за девелоимент повысят издержки, связанные с получением документов. удостоверяющих право собственности.
• Во многих регионах придется прибегать к услугам подрядчиков, не являющихся членами профсоюзов. для снижения расходов и поддержания конкурентоспособности.

В будущем у начинающих девелонеров по-прежнему будет много возможностей, но им придется тщательно выбирать свою нишу. Можно утверждать, что в девелопменте промышленных зданий у крупных девелонеров больше преимуществ перед мелкими, чем в других типах девелопмента. У крупных девелоперов есть возможность быстро реагировать на рыночные возможности. Начинающим девелоперам нужно знать рынок достаточно хорошо, чтобы они могли замечать те области, которые не в полной мере обслуживаются их опытными конкурентами, и они должны быть готовы активно бороться за эти возможности.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса