Управление процессом девелопмента недвижимости

девелопмент недвижимости

Инвестиции в новый девелопмент отличаются от инвестиций в функционирующую недвижимость (которую часто называют доходная недвижимость), потому что в первом случае риск гораздо выше. Многие компании и частные лица вкладывают деньги в функционирующую недвижимость, приобретая уже существующие объекты и управляя ими В целях инвестирования. Инвесторы часто подвергаются некоторому риску при сдаче недвижимости в аренду, кроме того, они могут произвести незначительный ремонт, что влечет за собой некоторый строительный риск. Девелоперы, напротив, принимают на себя все риски, связанные с девелопментом. Кроме тою, многие девелоперы не расстаются с недвижимостью по окончании строительства, и в течение эксплуатации подвергаюгея текущим эксплуатационным рискам.

Девелоперы могут иметь различные доли собственности и принимать на себя различные доли полного риска в зависимости от системы участия в капитале и сложности проекта. Далее в этой книге девелоперы, которые действуют в одиночку и инвестирую! только своп собственные деньги, будут называться стопроцентные собственники/девелоперы. Они Предоставляют весь необходимый капитал. принимают на себя весь риск И всю ответственность и получают все выгоды. Понятие стопроцентного владельца.девелопера будет полезным при анализе любых проектов девелопмента: если проект экономически нецелесообразен в целом (с точки зрения того, кто принимает на себя все риски и получает вес выгоды), то он не будет целесообразным и для совместною Предприятия или товарищества иной формы.

Не существует какого-либо общепринятого определения, посредством которого можно было бы установить, кто является девелопером, а кто нет. Тем не менее можно сказать, что девеяопер (developer) — это лицо или компания, которые активно участвуют в девслопмеглс принимают на себя риски и извлекают выгоду из девелопмента. Отдельный человек или компания, которые получают комиссионные за оказание какой-либо услуги. — например, по попеку арендаторов или денег. — являются скорее брокерами, нежели девелоперами.

Рисковать приходится многим людям, принимающим участие в проекте девелопмента. Лица, которые за определенную плату выполняют работы по проектированию, строительству и сдаче здания в аренду по поручению землевладельца, являются агентами владельца и одновременно девелоперами постольку, поскольку они вовлечены в процесс девелопмента. но они ничем не рискуют, если получают фиксированную плату. Однако если оплата зависит от успеха проекта, человек принимает на себя часть риска выполнения работ, связанного с данным объектом девелопмента. Риск девелопмента связан с выполнением всего проекта. и поэтому его следует отличать от риска выполнения работ, связанных с отдельными задачами (например, строительного риска подрядчиков, действующих на основе контракта с фиксированной ценой).

В девелопменте главное вознаграждение получают за риск. Опытные девелоперы могут перенести большую или меньшую часть риска на других, используя чужие деньги иди найдя кредитора, который готов предоставить финансирование без права требования (non-recourse financing) (без личной ответственности заемщика). Однако они но-прежнему несут ответственность за успешное выполнение проекта. Почти во всех случаях девелоперы в какой-то момент рискуют, — например, расходами на проведение анализа экономической целесообразности, задатками, инвестициями в создание эскизного проекта, — иди же несут личную ответственность по строительному финансированию.

Девелоперские компании вес чаще и чаще работают в качестве девелоперов-управляюших но заказу крупных организаций. В этом случае они выполняют все стандартные функции девелопера, но ничем или почти ничем нс рискуют. Рискует организация-заказчик — банк, страховая компания, иностранная фирма или крупный землевладелец, Девелопер (а свою работу получает вознаграждение и. как правило, долю в прибыли ( Ю-20%). если проект оказывается успешным. В прошлом девелоперы предпочитали не управлять недвижимостью по поручению других лиц и компания, а иметь её в собственности, поскольку это позволяло им накапливать материальные ценности. Однако крупные девслоперы всё чаще и чаще берутся за работу

управляющих, для того чтобы занять персонал во время спадов в деятельности или выйти на новый рынок с минимальным риском. Такой подход играл особо важную роль в начале 1990-х годов, во время краха на рынке недвижимости. В то время процветали девелоперы. которые смогли сохранить оборот, оказывая услуги владельцам и арендаторам (управление недвижимостью, брокерская деятельность. представление интересов арендаторов, строительство и т.п.), что служило им постоянным источником дохода.

Цикл рынка недвижимости. Физические характеристики.

Положение различных типов недвижимости в национальном цикле.

Положение различных типов недвижимости

Цикличность рынка недвижимости

Старая поговорка «время — деньги» весьма точно применима к девелопменту. Невозможно переоценить важность циклов в развитии рынка недвижимости. Подобно другим капиталоемким рынкам, рынок недвижимости очень чувствителен к изменениям процентных ставок. Когда процентные ставки превышают определенный уровень, доходная недвижимость (офисная, промышленная, торговая и жилая) не обеспечивает достаточный денежный поток для ее финансирования.

Девелопмент недвижимости на продажу (например, отдельных жилых зданий, офисных зданий или жилых кондоминиумов) страдает от повышения издержек финансирования и от того влияния, которое оказывает роет процентных ставок на размер займа, который могут получить потенциальные покупатели. Когда процентные ставки высоки, покупатели склонны откладывать покупку недвижимости до тех пор, пока ставки снова не снизятся. Кроме того, влияние высоких процентных ставок на сферу девелопмента усугубляется тем фактом, что девелоперские фирмы обычно меньше по размеру. чем большинство клиентов банков. Когда денег не хватает, заимодатели чаще отдают предпочтение фирмам, занятым другими видами деятельности. Бывает трудно найти финансирование даже для вполне разумных проектов, поскольку заимодатели опасаются неизвестных им рисков девелопмента.

И спрос, и предложение то растут, то уменьшаются. Действиями заимодателей часто руководит «стадный инстинкт» — кажется, что все они одновременно начинают отдавать предпочтение какому-либо определенному типу продукта или региону. Например, в начале 80-х гг. во время взлета деловой активности в Далласе и условиях избытка денег, выделяемых па строительство офисных зданий, некоторые заимодатели начали опасаться, что таких зданий для данною рынка строится слишком много, и денежные потоки были переключены на финансирование девелопмента центров розничной торговли. В периоде 1983 по 1986 гг. почти все торговые центры на севере Далласа, построенные более 15 лет тому назад, были отремонтированы. Но затем финансирование прекратилось так же быстро, как и началось: заимодатели всей страны стали беспокоиться по поводу рынка зданий розничной торговли в Далласе. Аналогичная ситуация сложилась в Бостоне в 2001 г.: долгосрочные кредиты под закопченные офисные здания были легко доступны, чего нельзя было сказать о строительных кредитах. Заимодатели опасаются, что рынок офисных зданий в деловой части юрода будет СЛИШКОМ быстро переполнен, так что получить строительный кредит почти невозможно, хотя дефицит офисных помещений по-прежнему ощущаетсч очень остро.

Решающее значение имеет правильный выбор времени для начала девелопмента. большинство начинающих девелоперов бросаются вперед очертя голову, не обращая внимания на общий экономический климат, и нередко их успех в финансировании первого проекта зависит от того насколько удачно (или неудачно) они вписались в цикл рынка. Как ни странно, получить финансирование часто пинает легче в тот момент, когда уровень предпочтения проекта клиентами близок к своему пику (в это время многие заимодатели испытывают энтузиазм по отношению к данному типу продукта и региону). Ближе к концу той части цикла, когда уровень заполняемости превышает средние значения, по мере тою как происходит обострение конкурентной борьбы за арендаторов или покупателей, напротив, риск увеличивается.

При значительном переизбытке предложения неприятности, как правило, в первую очередь начинаются утех, кто пришел на рынок последним, так как издержки у них выше, а конкурентная борьба за арендаторов отличается крайней острогой.

Причиной цикличности в развитии рынков недвижимости являются временные сдвиги между колебаниями спроса и предложения помещений. Гленн Мюллер из компании Legg Mason разделил рыночный цикл на четыре фазы: оживление, расширение, избыточное предложение и спад (см. рис. 1-4). Каждая фаза характеризуется специфическими изменениями в доле свободных площадей, новом строительстве и ставках арендной платы. Положение, занимаемое объектом недвижимости в рыночном цикле в тот или иной момент времени, определяется типом недвижимости и местоположением объекта. Этот вид анализа помогает выбрать оптимальный момент, когда условия рынка наиболее благоприятны для нового девелопмента.

Если девелопер начнет выполнение проекта в начале той части цикла, когда уровень заполняемости превышает средние значения, то конкуренция для него будет менее острой. Выполнение мероприятий. необходимых для запуска проекта (поиск подходящего участка, разработка проекта и получение заключения о соответствии объекта назначению территории и прочей исходно-разрешительной документации), требует много времени, а это означает, что девелоперы должны замечать новые рыночные возможности раньше других — зачастую даже раньше, чем данный объект финансирования станет популярным среди заимодателей.

На ранней стадии цикла девелопмента земля стоит дешевле, условия менее жесткие, а маркетинговые риски и риски, связанные с подтверждением прав собственности, ниже. На более поздних стадиях землевладельцы перекладывают на девелопера больше риска.

Девелоперам приходится брать землю с более высокими маркетинговыми рисками и более высокими рисками, связанными с подтверждением прав собственности. На заключение сделки отводится меньше времени, а ознакомительный период, сокращается, или же девелопер вообще не получает возможности провести комплексный анализ до того момента, как в договор о покупке будут включены такие условия, невыполнение которых приведет к прекращению её действия в будущем.

Каким образом девелопер определяет, в какой фазе экономического цикла находится конкретный город? Общие экономические показатели. — такие, как уровень безработицы и количество банкротств, — дают информацию об общем состоянии экономики. Местные условия гораздо важнее, чем экономическая конъюнктура страны, хотя она определяет колебания процентных ставок и доступность кредита. Когда местный рынок начинает приближаться к вершине экономическою цикла, замедляется рост ставок арендной платы и предложение новых помещений растет быстрее, чем их продажи. Рынок проходит через ник. когда предложение новых помещений превышает продажи, в результате чего начинает расти доля свободных площадей.

В цикле развития рынка недвижимости есть окна. когда имеется возможность финансирования и растущий рыночный спрос опережает предложение.

Шансы начинающего девелопера на успех будут гораздо выше, если он сможет синхронизировать свою деятельность с фазами цикла. Если он этого не сделает, то уменьшит свои Шансы. Самая большая проблема, с которой сталкиваются начинающие. — как найти подходящий проект за то время, пока состояние рынка благоприятствует деятельности. Благоприятный период может продолжаться от двух до трех лет, однако шансы на успех во время фазы III становятся гораздо ниже, а во время фазы IV найти деньги почти невозможно.

Начало деятельности
Для тех начинающих дсвелоперов, у которых еще нет своей земли, первым шагом будет выбор целевого рынка, который включает выбор региона и выбор типа продукта.

Девелопер очень много выиграет, если не будет отдаляться ОТ того района, где он работал на протяжении нескольких лет. поскольку личные связи зачастую способствуют успеху ничуть не меньше, чем квалификация. Всякая недвижимость привязана к определенной территории, поэтому в начале деятельности знание рынка имеет решающее значение. С другой стороны, если у девелопера есть конкретный арендатор или конечный покупатель, это дает ему отличную возможность начать деятельность в любом регионе. У местных игроков есть масса преимуществ перед игроками из других регионов, за исключением тех случаев, когда речь идет о крупных проектах (высотные офисные здания, торговые галереи, крупные бизнес-парки), по которым конкурируют девелоперы, известные в масштабах всей страны. Местные игроки понимают динамику своего региона. Они знают, в каком направлении он развивается, знают, что думают покупатели, арендаторы и кредиторы о различных районах на территории региона. Они знают, что сколько стоит и где наблюдалось быстрое изменение цен. Они знают, к кому обращаться, когда нужна информация пли какая-либо помощь. Может пройти год или даже больше, прежде чем во всем этом разберется новичок.

Девелопер, начинающий работу в новом регионе. может стать «своим человеком», даже если он появился там совсем недавно. Лучший способ — это привлечь местного партнера» у которою есть хорошие связи в этом регионе, что особенно важно в тех случаях, когда требуется получить исходно-разрешительную документацию. Другой способ— использовать имеющиеся в банковских кругах своего региона связи как средство, позволяющее установить контакты в новом регионе. Каким бы подходом ни пользовался девелопер, начинающий работу на новой территории, ему придется потрудиться, чтобы преодолеть неизбежное недоверие по отношению к чужакам и добиться успеха несмотря на преимущества местных девелоперов, которые более информированы и имеют больше связей.8

Когда принято решение о том, где разворачивать деятельность, встает вопрос о том, какой объект выбрать для девелопмента. Для начинающих ответ прост: следует выбрать тот продукт, с которым вы хорошо знакомы — при условии, что заимодатели готовы его финансировать. Даже начинающие девелоперы. у которых отсутствует какой бы то ни было опыт в сфере девелопмента, могут убедить потенциальных инвесторов и кредиторов в том, что у них есть опыт работы с данным продуктом, если они изучат местный рынок и будут знать ставки арендной платы, конкурентную среду, нормативное регулирование, местные вкусы и методы строительства, а также тип домов и зданий, пользующихся наибольшим опросом. И хотя начинающие девелоперы могут успешно осваивать новые типы Продукта, у них нет того опыта, который позволил бы им получить детальную информацию но стоимости проектирования и строительства и избежать «подводных камней». Если начинающие все-таки берутся за освоение новых типов продукта, они не смогут делать это в одиночку; вероятно, им понадобится опытный партнер, который поможет получить финансирование.

Если девелопер сможет найти тот продукт, которого не хватает на данном рынке, это может послужить залогом успешною выполнения проекта. Поиск такого продукта может стать для девелопера первым серьезным испытанием. Рыночная ниша определяется географией региона и типом продукта. Она может быть весьма узкой — например, это комплекс жилых зданий, в которых больше квартир с двумя и тремя спальнями. чем в других домах данного района, или здание со складами, арендуемыми разными компаниями, и гаражами, въездные ворота которых выходя! на фасад здания. В этой книге часто используется выражение проектирование под определенный рынок, поскольку именно так девслопер может добиться преимущества в конкурентной борьбе. Однако для тою чтобы выявить такой рынок, недостаточно Просто хороню изучить конъюнктуру рынка. Необходимо «чувство рынка», которого ист у других девелоперов: сели рыночная возможность очевидна, то вполне вероятно, что другой девслопер уже ведет строительство, чтобы удовлетворить существующий спрос. Таким образом, девелоперу необходимо иметь достаточно хорошее понимание рынка, чтобы начать действовать до тот. как другие девелоперы увидят появившуюся возможность.

Этапы девелопмента

Основные шесть этапов девелопмента — анализ экономической целесообразности и приобретение земли, проектирование, финансирование, строительство, продажа и сдача в аренду, эксплуатация и управление — описываются в Главах 3-7 ПО всем основным типам продуктов; земля, жилье, офисные здания, помещения промышленного назначения и помещения для розничной торговли.

Период девелопмента (development period) начинается с подписания контракта на покупку земли и закапчивается сдачей здания в аренду (36-й месяц)- Период девелопмента сопряжен со всеми основными рисками девелопмента. включая финансовые, строительные и маркетинговые. Период эксплуатации (operating period) технически начинается с оформления акта о сдаче объекта в эксплуатацию (когда здание готово к заселению) и длится до момента продажи здания. Стабильный период эксплуатации (stabilized operating period) начинается с того момента, когда здание полностью сдано в аренду, и заканчивается её продажей. Во время стабильного периода эксплуатации проводится стандартная оценка стоимости здания.

Все шесть этапов девелопмента частично пересекаются. Предварительный этап девелопмента по срокам охватывает период с первоначальною выбора участка до начала строительства. На рисунке предварительный этап девелопмента занимает первые 12 месяцев. В идеале ЭТОТ период следовало бы сократить до 4 — 6 месяцев, чтобы девслопер мог начать строительство одновременно с подписанием контракта о покупке земли. Добиться этого трудно, особенно начинающим девелоперам. но чем короче предварительный период, тем ниже затраты II риск.

Четыре из шести этапов девелопмента начинаются период предварительного этапа девелопмента. Это анализ экономической целесообразности, проектирование, финансирование и маркетинг.

Девелопер должен быть достаточно твердо умерен в перспективах успеха проект ещё до того, как он подпишет контракт на покупку. Девелоперы редко идут на решительные действия с подписанием контракта на покупку пока полностью не будут уверены, что смогут получить всю исходно-разрешительную документацию на то, что они хотят построить, и в полном объёме привлечь необходимые финансовые средства. Основная цель предварительного папа девелопмента -дать девелоперу необходимую уверенность, чтобы двигаться дальше. Прежде чем приступать к новому проекту, девелопер должен быть почти полностью уверен. что сможет осуществить его с прибылью, действуя согласно своим планам и достигая поставленных целей.

Анализ экономической целесообразности проекта, проектирование, финансирование, строительство, маркетинг, эксплуатация и управление. Главный принцип девелопмента: девелопмент процесс со многими итерациями, в котором с каждой итерацией девелопер получает все более и более точную информацию до тех пор, пока не будет настолько уверен, что сможет принять решение о запуске проекта. В данном процессе мною изменяющихся аспектов, п краппе важно Знать, когда они будут двигаться в нужном направлении. Как показано в таблице 1-5. некоторые действия можно проводить одновременно, другие — последовательно.

Например, активная предварительная сдача в аренду офисного здания начинается сразу же. как только готовы первые чертежи проекта, которые можно показать потенциальным аренда горам. Предварительная аренда происходит В течение всего периода девелопмента, начиная с привлечения финансирования и заканчивая строительством. В жилых проектах сдача в аренду обычно начинается во время строительства, но происходит параллельно и другими этапами.

На каждом последующем этапе анализ становится все более детальным и сложным. Для заключения первоначального контракта с условием задатка может понадобиться лишь простои анализ доходности, позволяющий увидеть, насколько в целом окупается стоимость земли (для этого чистый операционный доход делится на общую себестоимость проекта). Однако еще до подготовки окончательного варианта контракта с условием задатка необходимо сделать погодовой прогноз движения денежных средств хотя бы па период эксплуатации. Расчет должен основываться на сведениях о фактически запланированной площади, прогнозируемом размере арен; ной платы (на основе анализа рынка) и оценке расходов на строительство. На следующем этапе необходимо проанализировать ежемесячное движение денежных средств за период
строительства, чтобы убедить кредитора, что денежных средств хватит для завершения проекта. Данный расчёт уже будет основан на более точной информации о расходах (с учетом детальных чертежей проекта) и доходах (включая уступки по арендной плате и возмещение улучшений арендаторам). Наконец, для Организации совместных предприятий и синдикатов необходимо составить о движении денежных средств в периоды строительства и эксплуатации, с указанием сроков наступления кассовых разрывов. статей денежных расходов, налоговых льгот и выручки от продажи.

Уровень легализации должен соответствовать качеству имеющейся на каждом папе информации. Нет смысла готовить расчетную таблицу на пять лет с разбивкой по месяцам прежде, чем собраны точные цифры но расходам на строительство и данные по рынку, так как это потеря времени и денег, однако девелоперам нужно иметь достаточно информации, чтобы принимать правильные решения па каждом папе. Качество информации должно быть сопоставимо по всем параметрам, и она должна быть как можно более полной для данного уровня риска вложения денежных средств.

На каждом этапе анализа прежде, чем переходить к следующему этапу, необходимо выполнить определенные действия. Например, прежде чем кредиторы рассмотрят заявление на получение ипотечного кредита, девелопер должен, как правило. сначала представить концептуальные чертежи, съемку границ, информацию о правах собственности, об экономической обоснованности девелопмента на участке, маркетинговые исследования, сведения о собственном финансовом состоянии и оценку проекта. (Поскольку разные кредиторы предъявляют разные требования к опенке, имеет смысл не заказывать ее. пока не найден потенциальный кредитор. В противном случае может понадобиться другая оценка, проводимая специалистом, пользующимся у кредитора доверием).

Последовательность и содержание необходимых этапов в девелопмеитс часто меняется. Быстрота перемен в мире девелопмента делает этот бизнес таким интересным и привлекательным. Кроме тою, чтобы добиться успеха, начинающие девелоперы вынуждены конкурировать с опытными коллегами и приспосабливаться к изменяющимся условиям.
Методы финансирования, а иногда последовательность шагов по организации финансирования со временем могут меняться. Например. крупное изменение в этой области произошло после безудержной инфляции начала 1980-х гг. Обычно до получения строительного кредита девелоперы сначала должны заключить соглашение о предоставлении долгосрочного кредита /обязательство о рефинансировании, takeout commitment), а затем с помощью данного соглашения получить строительный кредит. Однако когда в начале 1980-х гг. темпы инфляции достигли двухзначных цифр, девелоперам перестали предоставлять обязательства о рефинансировании.

Тогда они стали обращаться к строительным кредиторам, которые начали выдавать среднесрочные кредиты — пятилетние кредиты на период строительства и начало эксплуатационного периода. Таким образом, кредиторы и девелоперы играли на понижение процентных ставок по долгосрочным кредитам в течение ближайших пяти лет (и ставки действительно снизились). Они были готовы предоставлять кредиты в пределах выделенной кредитной пинии (возобновляемые кредиты), даже если процентные ставки не снизились бы. Финансовые рынки начала XXI в. относительно ликвидны и устойчивы.

Небольшие девелоперы возвращаются к традиционному финансированию, при котором дсвелоперы вначале
заручаются обязательством о рефинансировании долгосрочными кредитами, а Затем обращаются за строительными кредитами. У крупных девелоперов больше различных альтернатив для привлечения финансирования — в первую очередь благодаря тому, что финансовые рынки недвижимости стали Организованными. У крупных девелоперов часто открыты кредитные линии в банках, предоставляющих средства на приобретение земельных участков и даже финансирующих строительство. Такие кредитные линии заменяют кредиты на девелопмент и строительство. выдаваемые под индивидуальную собственность.

Мезонинное финансирование обеспечивает более высокое отношение суммы кредита к стоимости (loan-to-value ratio. MR) и сокращает объем капитала. необходимого девелоперу. Мезонннная задолженность
является формой собственного капитала, по которой может выплачиваться от 11 до 13% или выше. Хотя данный вид финансирования дорогой, все же он дешевле, чем финансирование За счет собственного капитала, которое в конечном итоге в неявном виде обходится в 20-25%. Процесс девелопмента напоминает строительство здания. Чтобы стены получились прямыми, фундамент должен быть ровным, а панели должны быть квадратными, чтобы отделка была привлекательной. Каждый этап процесса зависит от качества работы, проделанной на предыдущем этапе. Результаты неудачно проведенных переговоров и контрактов, заключенных с кредиторами, подрядчиками. арендаторами или специалистами, будут неотступно преследовать девелопера.

В лучшем случае их исправление обойдется дорого, в худшем из-за них может остановиться завершение или наполняемость объекта. Все. кто так или иначе имеет отношение к судебным искам, проигрывают. Когда разбирательства касаются правительственных учреждений или толкования исходно-разрешительной документации, то в большинстве случаев срабатывает правило «с бюрократами не совладать».

Так как каждый этап зависит от предыдущего, а для выполнения большей части работы девелоперу приходится рассчитывать на других людей, совершенно необходима система контроля. Метол критического пути может быть применен к любому проекту, включающему последовательность действий и сроки, необходимые для их осуществления.

Благодаря этому станет ясно, какие события находятся на критическом пути (и требуют срочных действии), а какие события имеют некий запас по времени. Анализ критического пути позволяет рассчитать, во что обойдется ускорение работы с оплатой рабочим за сверхурочные часы и удорожанием транспортных расходов в связи со срочной доставкой. Система контроля дает лучший способ следовать подписанным документам. Например, когда возникает спорный вопрос, и при этом имеется три или четыре письменных подтверждения контракта (которые составляют часть системы контроля), сторонам гораздо проще найти решение.

Особенно важны начальные этапы девелопмента, связанные с многочисленными итерациями по планированию и анализу, предшествующие подготовке архитектурных планов и других документов. Распространенной ошибкой на всех этапах анализа является чрезмерная и преждевременная детализация.

Например, подготовка подробных рабочих чертежей до завершения маркетингового исследования — пустая трата времени. Во-первых, от маркетингового исследования зависит проектное решение. Во-вторых. если рынок не такой благоприятный, как казалось, или если финансирование не получено или слишком дорою стоит, девелопер может отказаться от проекта.

Проекты проходят несколько этапов, подверженных риску. Рисковый капитал (at risk capital) девелопера —это вся сумма, которую девелопер может потерять. Когда девелопер проводит предварительную оценку рынка и участка, капитал, которым он рискует, обычно ограничен расходами па проведение анализа экономической целесообразности —анализа почв, поймы, рынка и концепции проекта. Как только девелопер вносит задаток по контракту на покупку земли с условием внесения задатка, он рискует также невозврашаемой частью задатка. Рисковая сумма существенно возрастает, когда контракт о покупке земли вступает В силу, когда девелопер выплачивает вознаграждение за получение финансирования или принимает рабочие чертежи. Эти события надо отложить на как можно более поздний срок. когда девелопер сможет ответить на максимум вопросов или получит самую точную информацию, позволяющую решить, запускать ли проект. Самый ценный актив девелопера — это его рисковый капитал (средства, которые ему приходится авансировать в проект, чтобы получить контроль над недвижимостью и определить экономическую целесообразность проекта).

Самое нежелательное для девелопера — инвестировать в участок земли, который нельзя использовать так. как он планировал. Опытные дсвелоперы знают, что лучше немного переплатить авансом, по отложить вступление в силу контракта о покупке земли, пока не будет твердой уверенности, что можно приступать к девслопменту. Так как у каждого проекта свои отличительные черты, не всегда можно ограничить риск в той степени, в какой это хотелось бы девелоперу. Например, на крайне оживленных рынках невозможен ознакомительный период, и задаток может с первого же дня подлежать изъятию, или же контракт будет вступать в силу в течение 60 дней, до заключения соглашения о финансировании будущего девелопмента. Действуют два основных принципа:
— Отдавайте себе отчет в том. что девелопмент — процесс со многими итерациями, в котором с каждой итерацией девелопер получаст все более точную информацию и рискует все большей суммой денег. Расходуйте достаточно средств, чтобы получить информацию того качества, которое вам нужно, но не рискуйте больше, чем это необходимо на каждом уровне взятых обязательств.

Девелопмент недвижимости требует наличия многих способностей, позволяющих управлять людьми и риском. Девелопмент является творческим процессом, и управление творческими людьми, их мотивация на хорошую работу являются одним из необходимых для успеха элементов. Девелопмент связан с решением многочисленных проблем. Независимо от того, насколько хорошо спланирован проект, возникают непредвиденные обстоятельства, которые девелоперу приходится преодолевать.

Начинающими девелоперамн становятся специалисты в разных областях недвижимости. Им приходится значительно труднее, чем опытным девелоперам. потому что они не только проходят через различные этапы девелопмента впервые, но н должны установить мною новых отношений с советниками, консультантами. специалистами, финансовыми партнерами и другими участниками процесса. По ЭТОЙ причине предпочтительнее взяться за более простой проект. Первый проект не должен создавать новою прецедента. чрезвычайно усложняющею процесс получения исходно-разрешительной документации. У начинающих девелоперов и без того достаточно проблем, им нужно просто осуществить успешный проект. Не стоит брать на себя дополнительную нагрузку, которой избегают даже опытные девелоперы.

Джерри Раппапорт дает следующий совет начинающим девелоперам:
• Используйте ваше конкурентное преимущество, каким бы оно ни было, в качестве источника проектов.
Если вы найдете свое преимущество, деньги придут. Неправда, что можно контролировать свою жизнь. Проект берет вас за обе лодыжки и тянет вниз.

• Смотрите на бизнес в перспективе. Всего за одни проект не осуществить.

Ключ к успешному девслопменту — в обслуживании потребностей определенною сегмента рынка в определенном месте. Почти всегда речь идет об обслуживании потребностей конкретного человека (будь то мэр, президент корпорации, владелец бизнеса. землевладелец или покупатель дома), которые нужно удовлетворить определенным образом. Это прежде всего требует понимания, чего именно не хватает на местном рынке. Монополией на такое понимание не обладает никто, даже самый опытный девелопер. Начинающие девелоперы добиваются успеха, выявляя благоприятные возможности и настойчиво продвигаясь вперед. Они сталкиваются с препятствиями, которые нельзя предвидеть, но настойчивость, напряженная работа и честность позволяют им добираться успеха.