Условия выдачи векселя на сумму покупки (purchase money note, PMN) могут играть важную роль в финансировании проекта, PMN автоматически обладают преимущественным правой удержания и должны погашаться девелопером до получения кредита на девелонмент, потому что кредитор девелоимента должен обладать преимущественным правом удержания на землю. Однако если деведопер сможет убедить продавца понизить приоритет погашения PMN по отношению к кредиту на девелонмент, то появляется возможность уменьшить или устранить необходимость увеличения собственного капитала за счет сторонних источников внешнею капитала, найти которые для начинающего деведопера труднее всего.
Найти такою продавца, который согласится понизить приоритет PMN, очень трудно, но в этом нет ничего невозможного. Начинающий девелопер должен искать таких продавцов, которым не требуется немедленного поступления денежных средств и которые за большую доходность смогут принять риск понижения приоритета. В обмен на понижение приоритета деведопер должен быть готов заплатить большую цену за землю или более высокие проценты по PMN — или на то и другое вмести. Поскольку дли начинающего девелопера понижение приоритета PMN может играть решающую роль при покрытии требований к собственному капиталу, то ему, возможно стоит пойти на дополнительное стимулирование продавца, предоставив ему некоторый процент от прибыли.
Даже добившись понижения приоритета, девелоперу придется договариваться с кредитором девелоимент, а рассматривать PMN с пониженным приоритетом в качестве собственною капитала. Вне зависимости от приоритета, условия освобождения от залога по PMN при переговорах с продавцом занимают важное место. Условия освобождения от залога предусматривают освобождение от обременении определенных частей участка земли и таким образом девелопер может предоставить кредитору девелоимента преимущественное право удержания (когда приоритет PMN не понижен), или покупатель может получить строительный кредит для жилого дома.
Условия прекращения залога по PMN определяют, какие участки земли должны быть освобождены в первую очередь.
Данные участки делятся на два типа:
1) земля, освобожденная от залога за счет внесения авансового платежа, и
2) земля, освобождаемая от залога при погашении основной части долга по PMN.
На более крупных участках авансовый платеж за землю обеспечивает освобождение участка, который девелопер планирует осваивать и первую очередь. Земля, которая Освобождается от залога в мерную очередь, должна четко оговариваться в контракте на покупку в закладной по PMN. чтобы избежать конфликтов и недоразумений. Незаложенный участок дает первоначальное обеспечение дли полутения кредита на девелопмент, хотя, возможно, девелоперу потребуется дополнительное обеспечение например, личная ответственность девелопера или другая недвижимость. Кредит на девелопмент может включать другие участки по мере их освобождения от залога по PMN. что обеспечит получение строительного кредита для финансирования девелопмепта.
При деиелопмепго земли подрядчики могут осуществлять улучшения только па тех участках, на которые у кредитора девелопмента имеется Преимущественное право удержания. Пели подрядчик начнет работы па любой част территории до того, как кредитор оформит право удержания, то кредитор может остановить строительство до того момента, пока не будут урегулированы все возможные конфликты по поводу права удержания.
Урегулирование может занять несколько месяцев, потому что вес поставщики, которые поставили материалы па данный участок, и все субподрядчики, которые Производили работы па данном участке. должны подписать отказы от залогового права (lien waivers/ с указанием тою, что они получили оплату в полном объеме. Если при этом по какой-либо причине остаются недовольные (что в строительстве встречается достаточно часто), они могут использовать необходимость в их подписи как средство для получения большого вознаграждения.