Процесс получения разрешительной документации для девелопмента промышленных парков сходен с аналогичным процессом, который имеет место при девелопменте земельных участков под жилищное строительство. Хотя основные процедуры межевания промышленных участков зависят от того, в каком регионе они расположены, в большинстве случаев начинать нужно с предварительного утверждения в той или иной форме, подобною процедуре утверждении предварительной карты участка, принятой в Калифорнии. После проведения соответствующего открытого рассмотрения проекта девелопер получает право на разработку конечной карты участка. Конечная карта участка (также называемая кадастровым планом) содержит информацию о границах участка, требования к расстояниям между стенами зданий и границами участка, допустимые значения коэффициента плотности застройки (FAR) и другие ограничения, определяющие площадь, пригодную для застройки, и плотность застройки.
Процесс получения разрешительной документации на строительство отдельных зданий может быть как простым, — состоящим из получения одного разрешения на строительство, — так и сложным, повторяющим все стадии подобного процесса при девелопменте полноценного бизнес-парка. Обычно, если девелопер собирается вести строительство в соответствии с существующим зонированием и ограничениями на разукрупнение, процесс получения разрешительной документации будет во многом таким же, как и в случае с отдельными офисными или торговыми зданиями. Однако если требуется внесение изменений в зонирование, процесс получения разрешительной документации может быть длительным и дорогостоящим. Комиссии по планированию и городские советы проявляют особое беспокойство по поводу дорожного движения (интенсивность дорожного движения в прилегающих районах, изменения направления движения на противоположное, грузовые перевозки, дорожные съезды и т. д.), а также шума, выхлопных газов и других негативных последствий планируемою проекта девелопмента. В некоторых регионах местные власти заинтересованы в создании новых рабочих мест, которые могут возникнуть в результате девелопмента промышленных зданий, в то время как в других местные власти больше волнует ограничение движения грузового транспорта и сохранение облика деловых и жилых районов. Зонирование. Для девелопмента деловых и промышленных центров обычно используются несколько основных типов районов зонирования. Наиболее распространенными являются функционально зонированные районы (by-right districts), планировочные единицы застройки (PUD) или районы гибкого девелопмента, и особые районы.
• Функционально зонированные районы представляют собой наиболее традиционный тип района зонирования. Строительство объектов, соответствующих нормам зонирования, можно начинать без получения дополнительных разрешений.
• Планировочные единицы застройки (PUD) известны как районы гибкого девелопмента, потому что этот тип зонирования может применяться везде, где местные власти одобрят его. В отношении планировочных единиц застройки действуют гибкие меры по контролю землепользования, которые дают возможность расширять границы участков и
застраивать их зданиями разного назначения.
Они также позволяют девелоперу проявлять определенную гибкость, поскольку не требуют предварительных соглашений по зонированию площади участка для строительства объектов промышленного или торгового назначения и разрешают не предоставлять окончательный план участка до начала продаж.
• Статус особого района утверждается местными властями для специфических участков земли. Особый район затем вносится в местное законодательство о зонировании. Требования, предъявляемые к таким районам, специфичны для каждого участка и касаются таких аспектов, как землепользование, планировка, транспорт и ландшафт.
Предусмотренные зонированием ограничения определяют размер и расположение строений, которые могут быть построены на данном участке. Типичные нормы зонирования для промышленных зданий включают:
• расстояния между стенами здания и границами участка (спереди, сбоку, сзади здания);
• ограничения по высоте здания;
• требования к доступу;
• коэффициенты парковки;
• проект парковки и погрузочной площадки;
• требования к ландшафту и ограждениям.
Большинство населенных пунктов имеют максимальные значения коэффициента плотности застройки (FAR) промышленных зон. Эти коэффициенты могут определяться как для целою участка, так и для парковочиых площадей.
Местные законодательства о зонировании традиционно разделяли различные виды землепользования и ограничивали смешанное землепользование в бизнес-парках, но в последние годы наблюдался переход к совмещению на одной территории различных типов землепользования. Осознание того, что бизнес-парки зачастую представляют собой рабочее место в чистом виде без организации элементарного обслуживания сотрудников и создания каких бы то ни было дополнительных удобств, заставило местные власти в некоторых регионах Предусматривать в планах строительства таких объектов магазины, рестораны. гостиницы и даже жилые дома.
Соглашения, условия и ограничения. Соглашения. условия и ограничения (covenants, conditions, and restrictions. CC&Rs) позволяют контролировать частное землепользование и стандартизировать строительство бизнес-парков. прилагаются к кадастровому плану и документам, удостоверяющим право собственности на здания, и являются правовым инструментом. Они служат дополнением к муниципальной нормативной базе по зонированию и разукрупнению земли и затрагивают практически все аспекты девелопмента бизнес-парка, включая границы участка, архитектурный проект; строительные материалы, требования к парковке, средства визуальной рекламы и ландшафт.
Общие принципы проектирования могут быть частью или прилагаться в виде отдельного документа. В нем определяются особые унифицированные принципы и критерии относительно массива застройки, высоты, типов материалов, световых проемов и общею эстетического облика здания. Ограничения на разукрупнение земли иногда предполагают наличие зон, оборудованных для приема шипи на свежем воздухе, мест отдыха, свободных пространств.
Переговоры с государственными органами. Девелоперам нее чаше приходится достигать различных соглашении с местными муниципалитетами, чтобы добиться одобрения предлагаемых проектов. Подобные соглашения бывают особенно полезны в регионах с нестабильной политической обстановкой, в которых давление со стороны противников роста может заставить городские советы неожиданно изменить правоустанавливающие документы па девелопмент. Соглашения с государственными органами также необходимы в том случае, когда девелоперу предстоит совместно работать с государственным агентством на земле, находящейся в муниципальной собственности, млн на территориях, подлежащих редевелоименту.
В Калифорнии соглашения с государственными органами принимают форму соглашений о девелопменте. которые требуют значительного времени для согласования условий. Такие соглашения защищают девелонеров от дальнейших изменении зонирования или других предписаний, которые могут повлиять па правоустанавливающие документы для девелопмента, они позволяют заранее придать определенность процессу регулирования путем определения прав, требований и методов. После принятия такого соглашения никаких неожиданностей, связанных с получением разрешительной документации, быть уже не должно. Большинство органов регулирования, однако, требуют определенного возмещения в виде создания дополнительных удобств. уплаты сборов или взносов девелопера.
Использование переговоров с государственными органами для согласования условии девелопмента промышленных зданий широко распространено, хотя и не стало общепринятой практикой. В быстро растущих регионах общественное недовольство негативными последствиями девелопмента привело к прямому участию представителей общественности в переговорах с девелоперами некоторых проектов. Во многих муниципалитетах и округах местные власти пришли к пониманию того, что тщательно спланированные промышленные объекты — такие, как бизнес-парки, — могут приносить им значительные доходы в виде налогов на имущество. В некоторых населенных пунктах бьши созданы агентства но редевелоименту. основная задача которых заключалась в контроле за переговорами с частными дсвелоиерами и представлении интересов общественности в ходе осуществления девелопмента.
Роль государственного сектора может состоять в:
• распределении рисков между государственным сектором и девелопером путем частичного снижения цен на землю и участии в денежных потоках;
• создании новых районов коммунального обслуживания и вложениях в развитие инфраструктуры за пределами участка;
• участии в соглашениях о предоставлении займа и ипотечных кредитов;
• распределении операционных расходов и капитальных затрат;
Современные склады и товарораспределительные центры — это оснащенные по последнему слову техники высокие сооружения с удобными подъездами и погрузочными приспособлениями для грузовых автомобилей, современными системами противопожарной защиты и расстоянием между колоннами. удовлетворяющим действующим стандартам.
• упрощении бюрократических процедур;
• обеспечении благоприятного режима
налогообложения.
Роль частных девелоперов также становится более значительной. Их функции могут заключаться в финансировании инфраструктуры за пределами участка и в строительстве дорожных развязок.
Сборы за девелопмент и на содержание социальной инфраструктуры. Некоторые этапы правового регулирования предполагают открытые слушания, и практически на всех этапах необходимо уплачивать определенные виды сборов или платежей.
Девелоперу следует узнать о видах и объеме всех необходимых платежей до вступления в силу контракта на землю. Перечень наиболее часто взимаемых платежей в процессе осуществления проектов девелопмента промышленных зданий включает:
• сборы за получение разрешительной документации и внесение изменений в зонирование (либо единовременно выплачиваемая сумма, либо плата за количество времени, затраченного правительственными служащими на рассмотрение заявления);
• сборы за проверку плана (как правило, в процентах от стоимости проекта);
• сборы за получение разрешения па строительство (как правило, в процентах от стоимости проекта);
• сборы на систему водоснабжения (либо расчет на основе объема потребляемой воды, размера или протяженности трубопроводов, либо комбинированное исчисление);
• сборы на систему канализации (обычно — исходя из ожидаемого объема сточных вод);
• сборы на ливневую канализацию (обычно — исходя из объема стока или площади участка);
транспортные сборы (исходя из интенсивности поездок или площади; в некоторых районах существует плата за пользование автомагистралями, региональные сборы и местные сборы па улучшение транспортной системы);
сборы на содержание школ (в некоторых районах лаже промышленные здания облагаются сборами на содержание школ, исчисляемыми из расчета на кв.фут площади); сборы на содержание полиции и пожарных служб (обычно рассчитываются исходя из площади участка); сборы на содержание библиотек, детских учреждений и другие виды сборов.
В разных городах виды и размеры сборов значительно варьируются. Девелопер должен ознакомиться с системой расчета сборов в каждом органе власти и организации. Из-за того, что сборы могут начисляться большим количеством инстанций, девелопер должен узнать о платежах, взимаемых каждой из них. Согласно законодательству многих административных единиц, большинство платежей определяется департаментом по строительству, который может быть хорошим источникам Предварительной информации.
Системы стимулирования, действующие на уровне штата и на местном уровне. Местные органы власти и органы власти на уровне штатов разработали набор стимулов, способствующих развитию девелопмента промышленных зданий:
• Бизнес-инкубаторы в пиле парков в форме акционерной компании проектирую гея для предоставления помещений небольшим начинающим компаниям; государственные исследовательские парки рассчитаны на компании, работающие в сфере высоких технологий.
• Зоны предпринимательства, создаваемые во многих штатах для стимулирования развития новых отраслей промышленности в регионах с экономической депрессией, предлагают льготы компаниям. расположенным в этих зонах. Такие льготы представляют собой различные сочетания снижения налогов на имущество, обличении промышленного развития (industrial development bonds, /DB), вычеты из базы налога на прибыль и налогов с оборота, предоставление венчурного капитала под низкий процент, улучшение инфраструктуры и специальные коммунальные услуги.
• Субсидии со стороны местных властен и властей штата включают возобновляемые краткосрочные кредиты, гарантии возврата кредита и осуществления девелопмента, проекты по развитию инфраструктуры удовлетворяющие потребности отдельных отраслей Промышленности и лаже предоставление венчурного капитала.
• Финансирование за счет увеличения налогов выгодно использовать на территориях с низкой налоговой Нагрузкой. Разница между суммой новых налогов, которые нужно заплатить в связи с осуществлением девелопмента, и суммой основных налогов направляется па улучшение инфраструктуры определенной территории.
Облигации промышленного развития были очень популярны в конце 1970-х и начале 1980-х. но принятый в 1986 г. Закон о налоговой реформе (Tax Reform Act) ввел жесткие ограничения на типы проектов, финансирование которых могло освобождаться от налогов. Первоначально облигации были введены для того чтобы привлечь производителей в регионы с экономической депрессией, но рместо этого они зачастую использовались для освобождения от налогообложения финансирования различных видов деятельности в сфере девелопмента промышленной и торговой недвижимости.
В ряде городов нарушались основные принципы выпуска облигаций промышленного развития, и их использовали для финансирования, например, сети быстрого питания и других видов бизнеса на территориях, где уже имел место девелопмент с традиционным финансированием. Представители деловых кругов жаловались на то, что права на выпуск подобных облигаций давали отдельным фирмам несправедливые преимущества по издержкам; они также ставили под сомнение гот факт, что облигации промышленного развития действительно способствовали развитию девелопмента промышленных зданий и что при иных условиях он был бы невозможен. Несмотря на эти проблемы, в ряде городов данные облигации использовались достаточно эффективно — с целью повышения активности девелоперов в регионах, находившихся в состоянии стагнации.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса