При финансировании собственного капитала самый щекотливый вопрос — когда и сколько получит девелопер. Как инвесторы, так и кредиторы должны быть уверены, что они имеют перед девелопером приоритет по выплатам и что они вернут свои деньги, а также получат значительный доход на них до того, как девелопер получит значительную прибыль. Им необходимо убедиться, что у девелопера есть веские стимулы настойчиво работать от их имени па протяжении всего процесса девелопмента.
Данная ситуация создает потенциальный конфликт интересов, который обычно решается в пользу инвесторов. Когда компания Peiser Corporation впервые искала инвестиции в собственный капитал, в узком Кругу нередко говорилось: «Девелоперы тоже хотят есть».
К сожалению, кредиторы и инвесторы хотят видеть девелоперов очень худыми. Они убеждены, что чем больше девелопер получит в начале проекта. тем меньше у мою останется стимулов усердно грудиться на их благо. Таким образом, они желают. чтобы практически нес компенсационные выплаты девелоперу (как вознаграждения, так и доля прибыли) откладывались до самою конца (до конечном продажи проекта). С другой стороны, деведоперу необходимо по крайней мере покрывать текущие расходы по ведению проекта и выполнение всех функции. необходимых для надлежащею его завершения. Как правило, кредиторы выделяют от 3% до 1О% от расходов па строительство для покрытия прямых накладных расходов сверх сумм, необходимых для во (награждения работы управляющих строительством.
Довелоперы могут получать вознаграждения за различные виды работ в процессе осуществления проекта.
1) выплаты за определенные достижения
2) доля во внеплановой прибыли. Даже когда вознаграждение заработано, график его получения зависит расставленных выше приоритетов.
Например, девелопер может заработать вознаграждения на сумму 10% от расходов на девелоимент во время строительства и сдачи проекта в аренду, в течение периода строительства и сдачи в аренду ему могут выплатить только половину данного вознаграждения. Оставшиеся 5% могут быть получены после того, как инвесторы возместят свои вложения в собственный капитал и получат 8% привилегированного дохода.
Доля девелопера во внеплановой прибыли по определению является том. что выплачивается в самом конце, обычно после продажи проекта. В большинстве договоров о совместной деятельности предусмотрено, что довелонеры могут получать денежные выплаты при рефинансировании проекта, хотя даже в лом случае сперва инвесторам выплачиваются доходы от вложений в собственный капитал в привилегированные доходы.
Вариантов распределения доходов от собственного капитала существует бесконечное множество. Совместные предприятия с институциональными инвесторами (фирмами, которые инвестируют средства от имени своих клиентов: ЭТО» например, консультанты пенсионных фондов) подробно описаны в шестой главе. У таких инвесторов имеется заранее определенный партнер, который будет обсуждать с девелопером вопросы о вознаграждении.
Начинающим девелоиерам обычно не удается привлечь институциональных инвесторов. Для девелопера преимущество небольших сделок на первых папах заключается в том, что они требуют меньше собственного капитала. Намного проще найти $100 000 или $200 000, чем $1 млн. или более. В любом случае девелопер обычно собирает деньги у родственников или друзей, которые ожидают от девелопера справедливых условий сделки. Девелопер должен решить, что он может им предложить. По причине неопытности инвесторы, как бы дружелюбно они НИ были настроены в личном плане, хотят как можно дольше задержать выплату вознаграждения девелопера.
Рекомендуется выбирать наиболее простые условия сделки, так как ил легче объяснить потенциальным инвесторам. С’ точки зрения налогообложения более выгодно гак определять размер вознаграждения, чтобы его можно было сразу отнести на себестоимость, а не списывать в течение пяти лет и избежать ситуации, когда отнесение на себестоимость вообще невозможно. Следовательно, еще доначала процесса поиска собственною капитала нужно включить и команду девелопера консультанта по налогообложению.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса