Правильный выбор участка имеет решающее значение для успешного девелопмента промышленных зданий. При этом важно, чтобы он удовлетворял как можно большему числу требовании. Расположение участка прямо влияет на рыночную привлекательность девелопмента. ставку, по которой могут быть сданы в аренду площади, величину возможной арендной платы и последующую стратегию выхода из проекта.
Оценка конкретных земельных участков. Начинающим девелоперам следует избегать покупки земли, которая не готова к немедленному девелопменгу. потому что у них нет ресурсов, необходимых для преодоления препятствий, связанных с многочисленными непредсказуемыми задержками в процессе получения исходно-разешительной
документации.
Получение разрешений на изменение зонирования и на отклонение от ограничений зонирования, на проведение большинства улучшений инфраструктуры за пределами участка или ожидание завершения запланированных улучшений транспортной системы вокруг участка, как правило, требует больших временных и финансовых затрат, чем начинающие девелоперы могут себе позволить.
Особенно важно, чтобы па участке для промышленного строительства вода, газ, электричество. телефонная связь и канализация были доступны в соответствующих объемах за конкурентоспособную цену. Участок для строительства должен быть ровным — для устройства крупных площадок под промышленные здании — и иметь минимальное количество выступающих скальных пород, грунтовых вод и торфяников (мягкого грунта).
Близость нефтяных скважин, источников природного газа, загрязнение почв, наличие грунтовых вод или резервуаров, трубопроводов и иных подобных объектов способна повлечь значительные проблемы, так что данный вопрос должен быть тщательно изучен с целью выявления существующих и потенциальных рисков.
Выбирая участок для использования под офисы или высокотехнологичные объекты девелоперы также должны учитывать следующие критерии:
• отличительные особенности местности (например, наличие водоемов и растительности), которые могут помочь найти рынок сбыта для проекта;
• стандарты девелопмнта в ближайших районах и уровень обязательств, принимаемых соседями-девелоперами для поддержания высоких стандартов;
• близость к жилым и торговым районам;
• близость к местам культуры и отдыха;
• доступность общественного транспорта, активная работа организации по управлению транспортной системой и ассоциаций по совместному использованию легковых автомобилей;
• наличие магазинов, гостиниц, ресторанов, объектов медицинского обслуживания, фитнес-центров;
• близость к образовательным учреждениям (университеты- колледжи, технические учебные заведения);
• удобный доступ со стороны автомагистралей, основных дорог или маршрутов общественного транспорта.
Несмотря па желательность дополнительных удобств — таких, как близость торговых нет ров и мест отдыха арендаторы промышленных зданий, часто использующие грузовой транспорт, предпочитают здания, расположенные исключительно в промышленных зонах, а не в районах смешанного назначения, окруженных жилыми зданиями. Близлежащие многоквартирные дома могут быть отрицательным фактором, особенно если уровень преступности в таком районе выше среднею.
Поиск и приобретение участка. Государственные учреждения — такие, как местные органы планирования. агентству но редевелопменту и агентства по экономическому развитию, — обладают значительным объёмом информации, которая может быть полезна девелоперам. занятым поиском потенциальных участков.
Если интересующий девелопера район располагается в пределах города, то ему следует обращаться в муниципальный орган планирования, окружной департамент планирования или региональный совет по планированию. Большинство населенных пунктов имеют комплексные или генеральные планы, в которых указаны районы, предназначенные язя девелопмента промышленных зданий.
Брокеры но операциям с недвижимостью. специализирующиеся на промышленной недвижимости. являются еще одним полезным источником информации о потенциальных участках. В первую очередь, девелоперам следует четко определиться с интересующим их районом и затем работать с брокерами, знакомыми с ним. — чтобы получить информацию о тех участках, которые на текущий момент могут отсутствовать на рынке.
Свободные пространства на территории бизнес-парков. предназначенные для застройки, также стоит рассматривать как потенциальные участки. Примыкающая к существующим промышленным зданиям земля, часто используемая для складирования, может использоваться для увеличения площади здания для уже имеющихся арендаторов или строительства ещё одного здания. Co6cтвенники какой недвижимости могут участвовать в подобном проекте в качестве партнеров или продать землю сразу. Если такой земельный участок расположен за уже существующим зданием, то, чтобы убедиться в возможности привлечения арендаторов для нового здания, нужно внимательно отнестись к тому, есть ли доступ ;< зданию и насколько хорошо он просматривается.
Участки для точечного девелопмента предоставляют девелоперам ряд преимуществ в виде наличия улиц, канализации, водоснабжения и прочих коммунальных услуг. Однако существующие улицы могут оказаться узкими и. а соседние домовладельцы могут воспротивиться увеличению транспортного потока — особенно это касается грузовою транспорта. Сами площади могут оказаться слишком ограниченными, что не позволит построить объекты в соответствии с высокими стандартами, которых потенциальные арендаторы ждут от современных бизнес-парков.
Девелопер должен проконсультироваться с местными общественными группами, управляющими заключить контракт как можно быстрее. Оба желания совершенно обоснованны, но задержки перед заключением договора обычно не приветствуются настойчивым продавцом, и сделка может не состояться. В то же самое время, за необдуманность покупки можно заплатить слишком высокую цену, если позднее обнаружится, что на участке требуется провести очистку от загрязняющих веществ или что придется продолжать работы без наличия полного финансирования.
Как уже было подробно описано в третьей главе, Приобретение участка, как правило, из грех стадий: 1) ознакомительный период, 2) период, в течение которою можно вернуть задаток, 3) вступление договора в силу. Согласованные сроки зависят от условий рынка. На оживленном рынке приобретение может быть непростым делом для большинства девелоперов и практически невозможным — для девелоперов, имеющих непредвиденные сложности с получением финансирования. Покупатель, который платит только денежными средствами, избавляется от большинства конкурентов, имеющих непредвиденные проблемы с финансированием.
В середине 1997 г. Говард Швиммер, исполнительный Вице-Президент компании Dawn Commercial Real Estate Services в г. Коммерс, штат Калифорния, столкнулся с одним из наиболее оживленных рынков недвижимости из тех, на которых ему приходилось работать. Тем не менее, следуя нескольким основным принципам, он смог успешно провести переговоры по поводу покупки промышленной Недвижимости площадью 240 000 кв.футов (22 300 кв.м), которая была отчуждена в пользу залогодержателя. Понимая, что сложные контракты и юридические процедуры первой стадии сделки обычно не приветствуются продавцом, Швиммер направил протокол о намерениях, подтверждающий его способность заключить сделку за три недели и сразу же расплатиться. Спустя неделю или две после того, как продавец принял первый протокол о намерениях, стороны согласились заключить договор о купле-продаже, который оговаривал переход прав собственности только после проведения экологической экспертизы. Недвижимость располагалась на участке. находившемся в непосредственной близости от загрязненной территории, с которой на него проник свиней. Свинец был обнаружен в ходе экологической проверки; дальнейшие проверки и снижение иены отсрочили завершение сделки ка два месяца.
За это время покупатель смог провести тщательный комплексный анализ и обеспечить более выгодное финансирование проекта. Недвижимость была успешно приобретена по пене, значительно ниже рыночной.
Техническое обоснование. Проведение технического исследования представляет собой неотъемлемую часть предварительного проектирования участка. В случае покупки уже Существующих промышленных зданий техническое исследование должно быть одним из первых этапов анализа целесообразности проекта. ‘Землеустроитель обычно приводи i изучение участка под руководством девелопера. В Главе 3 приводится подробное описание процесса опенки участка для всех типов девелопмента. В случае девелопмента промышленных здании двумя важнейшими предметами оценки будут инженерные сети и природоохранное законодательство.
Инженерные сета. Из-за невысокого соотношения количества сотрудников и площади здания па промышленных объектах потребность в инженерных сетях, предназначенных для обслуживания сотрудников. меньше, чем на объектах, предназначенных под офисы или предприятия розничной торговли. Однако для многих производственных и научно-исследовательских сооружений требуется очень большое количество воды. Поскольку большая часть йоды после использования сбрасывается в канализационную систему, это влияет не только па водоснабжение, но и на канализацию. Способность удовлетворить потребности таких клиентов может стать значительным преимуществом, особенно на территориях с ограниченными водными ресурсами.
Девелоперу следует как можно раньше встретиться с представителями местной водоснабжаюшей компании и обсудить с ними свои планы. Девелопер сможет узнать о технических возможностях компании коммунального обслуживания, которая, в свою очередь, узнает о возможном увеличении будущих потребностей. Инженер девелопера сможет получить предварительную информацию об объемах н напоре воды. Пожарные инспекции обычно требуют, чтобы системы водоснабжения и пожарные гидранты были установлены и готовы к использованию до начали строительства здании.
В некоторых случаях местные органы власти требуют прокладки трубопроводов для очистки волы, используемой для орошения и ряда промышленных целей. В таких районах, как Ирвин, штат Калифорния, на
каждом участке должны устанавливаться две параллельные системы — водоснабжения И очистки воды.
Девелоперу следует встретиться с представителями компании, занимающейся канализационным обслуживанием, чтобы получить следующую информацию:
• мощность водоочистительных сооружений;
• пропускная способность канализационной сети:
• достаточно ли безнапорного стока для ливневой и бытовой канализации или необходима установка насосов;
• кто отвечает за оплату строительства канализационной сети за пределами участка;
• срок* внесения платежей и сборов на инфраструктуру;
• ограничения по качеству для канализационных стоков: некоторые очистные станции накладывают строгие ограничения на тип и количество химических веществ, которые могут быть сброшены в общую канализационную систему;
• пропускная способность канализационных стоков:
• технические требования к стоку;
• каковы регулярные платы за услуги: хотя схема оплаты за услуги напрямую не влияет на деятельность девелопера. она важна для будущих покупателей недвижимости, особенно для тех. кто будет пользоваться услугами в больших объемах — к примеру, для производителей напитков.
В городах, где объем потребляемой воды является основой для расчета стоимости коммунальных услуг, предоставляемых системой канализации, на объекты. потребляющие большое количество воды для орошения зеленых насаждений, могут накладываться штрафы. В подобных случаях девелопер может попытаться договориться о том, чтобы стоимость обслуживания рассчитывалась, исходя из ожидаемого объема стока, а не потребления воды.
Девелоперам земли под строительство промышленных зданий, как правило, приходится брать на себя расходы по прокладке трубопроводов для систем водоснабжения/ канализации, по строительству очистных сооружений, а затем покрывать их путем включения в цену продажи или учитывать в арендной плате. Эти расходы также могут быть возмещены девелоперами других земельных участков или владельцами другой недвижимости, которые впоследствии будут подключены к данным сетям водоснабжения и канализации. В большинстве городов, в которых разрешено возмещение расходов последующими девелоперами, первому девелоперу участка не разрешается возмещать текущие расходы по их содержанию. Более того, из-за невозможности предсказать сроки подобных возмещений, девелоперы не могут рассчитывать на то, что им помогут найти требуемые денежные средства.
Девелоперам бизнесс парков, состоящих из нескольких зданий, следует предоставить местным компаниям, которые будут обеспечивать будущие Объекты электричеством, телефонной связью и газом, информацию о типе и размере планируемых к возведению зданий с тем. чтобы они могли планировать предполагаемые потребности проекта. Электроснабжение может стать большой проблемой, особенно для промышленного производства и для компаний, занимающихся исследовательскими разработками. Прогнозируемый объем спроса используется для планирования местной распределительной электросети, а также более крупных сетей, обеспечивающих местные сети.
Следует выяснить частоту перебоев в снабжении электроэнергией и газом в зимние периоды, так как их наличие может отпугнуть потенциальных арендаторов и покупателей. Частые перебои также могут повлиять на выбор девелопером целевого рынка или полностью изменить его решение о покупке участка.
Природоохранное законодательство. На девелопмент промышленных здании могут оказывать влияние множество федеральных природоохранных законов:
• Закон о политике в области окружающей среды (National Environmental Policy Act) Требует, чтобы девелоперы проектов, финансируемых за счет федеральных средств, предоставляли на утверждение заключение об оценке воздействия этих проектов на окружающую среду.
• Закон о контроле чистоты воздуха (Clean Air Act) требует предоставления информации об ожидаемом транспортном потоке и косвенном увеличении использования транспортных средств.
• Закон о контроле чистоты воды (Clean Water Act) строго ограничивает сброс загрязняющих веществ в судоходные и некоторые несудоходные воды.
• Закон об охране труда (Occupational $afety and Health Act) требует, чтобы работодатели обеспечивали работникам безопасные условия труда.
• Закон о национальном страховании от наводнений (National Flood Insurance Act) ограничивает девелопмент на территориях, подверженных затоплениям, и девелоперы, возводящие здания на таких территориях, должны соблюдать нормы, касающиеся высоты, уклона и местоположения здания относительно канала для стока воды. Закон требует, чтобы проект ни коим образом не влиял на скорость и объем стока воды — они должны оставаться на уровне, который был до начала девелопмента.
Закон о комплексных мерах по охране окружающей среды, компенсациях и ответственности (Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act), посвящен проблемам, касающимся токсичных отходов.
Можно добавить, что каждый штат и муниципалитет принимают собственные законы об охране окружающей среды, которые могут повлиять на девелопмент промышленных зданий.
Проблемы, связанные с токсичными отходами, водоснабжением, очисткой сточных вод и экологически чувствительными районами, заставляют девелоперов очень тщательно исследовать участок перед вступлением в силу договора о его покупке. Законы большинства штатов дают девелоперам право регрессного требования к предыдущим собственникам участка по последовательному ряду передач права собственности в случае возникновения проблем с токсичными отходами, однако в подобной защите мало пользы, если девелоперы не могут продолжить осуществление намеченных планов.
Органы власти штатов работают над тем, чтобы уменьшить ответственность девелоперов, вовлеченных в проекты с непредсказуемыми экологическими факторами, которые предполагают значительные расходы. В Массачусетсе администрации главного прокурора штата удалось добиться принятия ряда соглашений о том, чтобы не предъявлять иски девелоперам, занимающимся девелопментом нарушенных земель. По словам Раймонда Бумгара. государство признало, что будущие владельцы участка не должны нести ответственности за загрязнения, возникшие в результате деятельности других лиц.1″ Данные соглашения защищают девелоперов от финансовой ответственности по очистке участка после вступления в права собственности и в случае выхода из проекта.
Одной из последних тенденций в области использования городских объектов является адаптивное использование (adaptive use) — преобразование промышленной недвижимости в жилые здания иди помещения, в которых можно жить и работать. Тем самым, для девелоперов промышленных зданий возникают новые задачи. Такие преобразования могут оказывать положительный эффект на экономическое
ним не территорий со слабом экономической активностью, но в то же время могуч привести к появлению несовместимых объектов в одной зоне. Как следствие, девелоперы должны предоставлять отчеты о воздействии на окружающую среду, которые, среди прочих сведений, должны содержать информацию о воздействии дорожного движения и шума на
прилегающие объекты недвижимости. В прошлом девелоперам проектов промышленных зданий не нужно было задумываться о том, как эксплуатация объекта повлияет на жителей близлежащих домов.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса