Одна старая поговорка землевладельцев гласит, что самая худшая причина для девелопмента участка — то, что он тебе уже принадлежит. В идеале у девелопера сперва появляется идея, а затем начинаются поиски участка.
Однако во многих случаях владельцы участков занимаются их девелопментом, чтобы найти какое-то применение своей земле. Хотя сам по себе факт владения надетом земле не является достаточной причиной для девелопмента. его не стоит сбрасывать со счетов, так как землей владеет девелопер. Почти каждый участок земли можно для чего-то использовать. Проблема девелопера — это найти участку наиболее выгодное и наилучшее применение — такое, которое позволит максимально повысить стоимость земли.
Во время промесса покупки участка (см. рекомендации в Главе 3)длЯ начинающих девелоперов решающее значение может имен, выигрыш во времени. Например, когда компании Ptiser Corporation и Jerome Frank Investments приобрели в Далласе участок для проекта па 160 квартир, у них, казалось, был приемлемый 120-диевны.т период для вступления договора в силу.
Проект был экономически привлекателен только в том случае, сели бы партнеры смогли получить разрешение на выпуск жилищных облигаций, доходы по которым не облагаются налогом (tax-exempt housing revenue bonds), под обеспечение жильем населения со средним и низким уровнем дохода. Для выпуска облигаций было необходимо разрешение городского совета. Поскольку доходные жилищные облигации были частью новой для Далласа программы. городской совет постоянно откладывал день слушаний. чтобы осталось больше времени для проработки деталей этой программы.
К счастью, партнеры оговорили для себя право продлить срок вступления в силу контракта на покупку земли на три месяца, заплатив за месяц по %5 тыс., и это дополнительное время позволило партнерам получить необходимую разрешительную документацию. Возможность отсрочки вступления контракта в силу особенно важна на активном рынке, где продавец может получить более выгодное предложение от другого покупателя.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса