Самым распространенным в настоящее время подходом к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу является долевое строительство. Этот подход, как и другие, имеет переходный характер и является этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах.
Одним из этапов процедуры получения разрешительной документации девелоперами или строительными организациями с выходом на распоряжение губернатора о предоставлении земельного участка под застройку или здания под реконструкцию (распоряжение губернатора утверждает решение инвестиционно-тендерной комиссии) является определение рыночной стоимости права застройки земельного участка или права реконструкции здания с целью определения начальной цены торгов на инвестиционно-тендерной комиссии. Поскольку долевая форма привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости имеет свою специфику, то и оценка объектов недвижимости при долевом участии имеет ряд отличительных особенностей.
Рассмотрим схему долевого финансирования. Долевое участие в строительстве (реконструкции) жилья является самым распространенным источником финансирования, причем основными дольщиками практически везде являются физические лица. Из 1072 тыс. м² жилья, введенного в 1999 г., 919 тыс. м² было построено на средства граждан-дольщиков (что составляет 86%).
Долевое участие в финансировании жилищного строительства есть не что иное, как форма предварительной покупки жилья, поскольку закон об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, гарантирует негосударственным инвесторам право частной собственности на жилье, строительство которого ими финансировалось.
Суть долевого участия состоит в следующем: организатор финансирования строительства (это может быть сам застройщик либо девелопер) привлекает «дольщиков» (покупателей жилья). Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор о долевом участии в строительстве жилого дома либо договор инвестирования. В общих положениях договора обязательно должно быть указано, что объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также должно быть указано, на каком основании фирма, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по инвестированию объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц. Фирма, привлекающая денежные средства в жилищное строительство, в зависимости от конкретной ситуации называется, как правило, «заказчик», «первоначальный инвестор», «инвестор», а лицо, вкладывающее средства, — «дольщк», «субдольщик», «субинвестор».
Первоначальный инвестор берет на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства (реконструкции) объекта до полного его завершения за счет собственных и привлеченных средств, обеспечить окончание строительства к определенному сроку, а затем в течение определенного срока с момента подписания акта государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиру определенной площади. Дольщик в свою очередь обязуется произвести инвестирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре, например поставкой стройматериалов, в определенное время.
По договору долевого участия в строительстве дольщик обязуется в определенные договором сроки оплачивать согласованную заранее часть общей площади квартиры. При этом после заключения договора оплачивается первый долевой взнос, который по величине примерно соответствует проценту готовности дома на момент заключения договора. Оставшаяся часть стоимости разбивается на равномерные платежи (как правило, поквартальные) с таким расчетом, чтобы к окончанию строительства инвестор мог выплатить всю стоимость строительства квартиры.
После завершения строительства (реконструкции) застройщик производит заселение здания согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру в организации государственной власти, и передает здание в эксплуатацию.
К преимуществам долевого строительства по сравнению с прямой покупкой жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости можно отнести следующее:
— возможность поэтапной оплаты;
— индексирование только остаточной стоимости строительства по договору;
— уменьшение затрат на приобретение жилья (стоимость жилья для дольщика, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья).
Кроме того, по сравнению со вторичным рынком жилья долевое участие в строительстве (как и любой объект первичного рынка) имеет еще одно преимущество — «прозрачность» истории объекта.
Одним из самых слабых мест в привлекательной схеме долевого строительства является его правовое обеспечение. Основная проблема «долевого» рынка состоит в том, что участник долевого строительства после заключения договора о долевом участии в строительстве не становится владельцем недвижимости. Его статус в период, когда деньги выплачены, а дом еще не построен, определяется как инвестор. Именно это можно считать главной причиной многих злоупотреблений и некоторого недоверия потенциальных дольщиков. Также возможно неоправданное затягивание возведения жилья и удорожание жилья в ходе строительства. В связи с этим, по мнению брокеров и юристов, вторичный рынок долевого участия считается малонадежным, а долевое участие обладает сравнительно низкой ликвидностью.
В зависимости от финансовых возможностей дольщиков возможны следующие варианты долевого участия при строительстве жилья.
1. Долевое участие со 100%-ной единовременной оплатой:
1) по договору долевого участия за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме с указанием метража и местоположения квартиры;
2) в договоре указывается стоимость строительства квартиры на момент заключения договора;
3) указанная стоимость вносится в оговоренные сроки с момента подписания договора в полном объеме, является фиксированной и не подлежит дальнейшей индексации, связанной с инфляцией;
4) по окончании строительства производятся взаиморасчеты между дольщиком и застройщиком исходя из действительной площади передаваемой квартиры; после проведения окончательных взаиморасчетов оплаченная квартира оформляется в собственность дольщику.
2. Долевое участие с поэтапной оплатой:
1) аналогично п. 1 предыдущего варианта;
2) в договоре оговаривается график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;
3) в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 м2 общей площади квартиры оплачивается первый взнос. Общая площадь квартиры, оплачиваемой первым взносом, зависит от степени готовности дома на момент заключения договора;
4) оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику, с индексацией стоимости 1 м2 общей площади квартиры на момент каждого платежа с учетом цен, действующих в строительной отрасли. Иными словами, каждым последующим взносом оплачивается определенное количество квадратных метров общей площади квартиры;
5) аналогично п. 4 предыдущего варианта.
3. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:
1) аналогично п. 1 предыдущего варианта;
2) в договоре указывается, какое количество квадратных метров общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса квадратных метров общей площади старой квартиры, принадлежащей дольщику;
3) за разницу в количестве квадратных метров общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик доплачивает деньгами поэтапно, в течение срока строительства, по той схеме долевого участия, которая принята на выбранном дольщиком строящемся доме;
4) аналогично п. 5 предыдущего варианта.
Возможны два варианта зачета «старых» квартир:
— квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику;
— дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.
Как видно из анализа схемы долевого финансирования, эта схема в настоящее время является наиболее распространенной, имея целый ряд преимуществ (возможность поэтапной оплаты, индексирование только остаточной стоимости строительства по договору, уменьшение затрат на приобретение жилья, «прозрачность» истории объекта). К сожалению, долевая схема не лишена недостатков, основные из них: слабое правовое обеспечение и большая вероятность срыва сроков строительства.
Источник: Оценка недвижимости: учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.