В настоящее время в российской оценочной практике наиболее востребован метод сравнительного анализа продаж, или МСП. Это обстоятельство связано с характером используемой в МСП информации и уровнем ее доступности при проведении индивидуальной оценки недвижимости.
Основные этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж. Для применения этого метода особенно важна постоянная работа оценщика по накоплению базы данных по ранее оцениваемым объектам либо аналогам, отобранным для целей оценки.
Рассмотренные далее методы сравнительного подхода используют информацию о финансовых коэффициентах, дают более грубый результат и удобны при наличии соответствующей финансовой информации для подтверждения результатов, полученных МСП. Они также могут использоваться в рамках проведения корректировки на различие в экономических условиях для ОО и ОС.
1. Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает
В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (GRM) и общий коэффициент капитализации (OAR).
Валовой рентный мультипликатор (Gross rental multiplier, GRM) (или мультипликатор валовых рентных платежей, МВРП):
GRM = Цена продажи : ПВД (или ДВД) — Vo: ПВД (или ДВД).
Потенциальный валовой доход (ПВД) — определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были бы сданы в аренду, и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы.
Действительный валовой доход (ДВД) — определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход за вычетом потерь от незанятых помещений и невнесения арендной платы.
Операционные расходы (ОР) — расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, иные, чем обслуживание долга и подоходные налоги.
По определению GRMb качестве знаменателя можно использовать либо ПВД, либо ДВД (до или после вычета потерь). Аналитик должен определить, какую из этих величин использовать, и затем придерживаться этого выбора.
Таким образом, валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Он применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Этот показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
Метод GRM достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.
При применении GRM следует учитывать, что этот показатель
— применяется для доходных объектов;
— нечувствителен к риску;
— используется только для объектов, сопоставимых по загруженности;
— не требует корректировок на удобства и местоположение, так как они уже учтены в величине арендной платы.
Именно из-за легкости проведения расчетов этот метод широко распространен, его часто используют при анализе коммерческой недвижимости и ее покупке. Но на надежность показателя GRM как инструмента оценки не стоит полагаться — он не учитывает различий в ОР, особенностях финансирования, подоходных налогах, а использует лишь цену продажи. Он дает упрощенную, грубую оценку, которая может быть использована только при сравнении не обремененных ипотекой объектов недвижимости, физически схожих и находящихся в одном географическом районе.
Последовательность применения GRM для нахождения стоимости объекта недвижимости:
1) оценивается валовой доход объекта (либо потенциальный, либо действительный);
2) подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
3) вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4) по каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;
5) определяется итоговый GRM как средняя арифметическая расчетных GRM по всем аналогам;
6) рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего GRM и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
Соо = ВДоо х GRMср, или
Соо = ВДоох (Цан1 : ВД11 : ВД, + Цан2: ВД2 + …) : п,
где
Соо — рыночная стоимость оцениваемого объекта;
ВД — валовой доход (потенциальный или действительный);
GRM — валовой рентный мультипликатор;
Цан — цена сделки с аналогичным объектом недвижимости;
п — число используемых аналогов.
Пример 12.17. Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, генерирующего ежегодно 25 000 ден. ед. потенциального дохода. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.
| Аналог | Цена продажи, ден. ед. | Потенциальный валовой доход, ден. ед. |
| 1 | 100 000 | 20 000 |
|
2 |
95 000 | 21 000 |
|
3 |
120 000 | 27 000 |
Рассчитаем средний GRM по аналогам:
(100 000 : 20 000 + 95 000 : 21 000 + 120 000 : 27 000) : 3 — 4,656.
GRM не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта:
25 000 х 4,656 — 116 402 ден. ед. или округленно 116 400 ден. ед.
Пример 12.18. Определить стоимость торгового центра «Атлант», если GRM этого объекта недвижимости составляет 120 000 дол. Аналитик нашел следующие сопоставимые продажи:
| № п/п | Цена продажи, дол. | ПВД, дол. | GRM |
| 1 | 600 000 |
100 000 |
6,00 |
| 2 | 750 000 |
128 000 |
5,86 |
|
3 |
450 000 |
74 000 |
6,08 |
| Средний GRM: | 5,98 | ||
Решение
- Найдем средний GRM (- 5,98).
- Определим вероятную цену продажи торгового центра «Атлант; Va — 5,98 х 120 000 = 717 693,24 дол. или округленно 717 700 дол.
Пример 12.19. Величина рыночной арендной платы объекта оценена в 150 дол. в месяц. Используя GRM, определить стоимость объекта, если аналитик имеет следующие данные по сопоставимым объектам:
| № п/п | Цена продажи, дол. | ПВД, дол. | CRM |
| 1 | 17 300 | 130 | 133,08 |
| 2 | 18 700 | 140 | 133,57 |
| 3 | 21 000 | 150 | 140,0 (выброс) |
| 4 | 21 000 | 160 | 131,25 |
| 5 | 19 300 | 145 | 133,1 |
| Средний GRM: | 132,75 | ||
Стоимость оцениваемого объекта составляет
V0 — 150 х 132,75 = 19 912,5 дол. или округленно 20 000 дол.
2. Метод общего коэффициента капитализации (Overall Rate of Return, OAR) (общего коэффициента рентабельности (доходности) — ОКР). OAR применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. OAR определяется отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к цене его продажи: OAR — (ЧОД : V ) х 100%.
Чистый операционный доход — вычисляется как разность действительного валового дохода и операционных расходов:
ЧОД = ДВД — ОР.
OAR — это коэффициент дохода на весь капитал вне зависимости от его источника (т.е. от инвестора или ипотечного кредитора) и вне зависимости от продолжительности периода, в течение которого прогнозируется получение дохода. OAR включает доход на все инвестиции плюс возврат их убывающей части. Положительное отличие OAR от GRM состоит в том, что он учитывает операционные расходы.
OAR является приемлемым инструментом для ранжирования сравнимых объектов недвижимости, не обремененных ипотекой. Однако когда на оцениваемый объект имеется закладная, полученный рыночным методом OAR не может учесть особенностей существующего долга.
Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи OAR:
1) рассчитывается ЧОД оцениваемого объекта недвижимости;
2) подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине ЧОД;
3) вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4) по каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
5) определяется итоговый OAR как средняя арифметическая расчетная OAR по всем аналогам;
6) рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение ЧОД оцениваемого объекта к среднему OAR по отобранным аналогам.
Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.
Пример 12.20. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 25 000 ден. ед. Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена
|
Аналог |
Чистый операционный |
Рыночная цена |
|
доход, ден. ед. |
ден. ед. |
|
|
1 |
21 000 |
115 000 |
|
2 |
24 000 |
120 000 |
|
3 |
30 000 |
150 000 |
OAR составит:
(21 000 : 115 000 + 24 000 : 120 000 + 30 000 : 150 000): 3 = 0,18.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна:
25 000 : 0,18 = 138 889 ден. ед. или округленно 139 000 ден. ед.
Пример 12.21. Определить стоимость торгового центра «Атлант», если ЧОД этого объекта недвижимости составляет 65 000 дол. Аналитик нашел следующие сопоставимые продажи:
|
№ п/п |
Цена продажи, дол. |
ЧОД, дол. |
OAR |
|
1 |
600 000 |
72 000 |
0,120 |
|
2 |
750 000 |
82 500 |
0,110 |
|
3 |
450 000 |
47 250 |
0,105 |
| Среднее значение OAR. |
0,112, или 11,2% |
||
Решение
Стоимость объекта составляет:
Vu = 65 000 : 0,112 = 580 357 дол. или округленно 580 000 дол.
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.