Управление офисным зданием предполагает не только обслуживание недвижимости и обеспечение её эффективной эксплуатации, но и повышение её стоимости как актива. С точки зрения начинающего девелопера, управление — это в первую очередь ежедневная деятельность, обычно осуществляемая управляющим недвижимостью. Управляющий должен поддерживать хорошие отношения с арендаторами.
В её обязанности входит также получение арендной платы, разработка операционного плана и бюджета, ведение бухгалтерского и управленческого учета, найм подрядчиков и поставщиков для обслуживания здания. оплата счетов, ведение договоров аренды, подготовка и реализация графика технического обслуживания и управление персоналом здания, обеспечение безопасности, решение вопросов, связанных с управлением рисками и страхованием и другие вопросы, связанные с сохранением и (по возможности) увеличением стоимости здания.
Управляющий крупным объектом недвижимости обычно постоянно находится в здании. Несколько небольших зданий могут обслуживаться одним управляющим. Владельцам офисных зданий, у которых нет собственных кадровых ресурсов для управления принадлежащей им недвижимостью, важно заручиться профессиональной помощью сотрудников опытной управляющей компании. Привлечение фирмы, специализирующейся на управлении недвижимостью. имеет то преимущество, что такая фирма владеет современными методами управления, чем редко могут похвастаться владельцы отдельных зданий.
В соглашении между девелопером и управляющим должны быть четко определены обязанности и ответственность каждой из сторон. Договор об управлении может предоставлять право подписи договоров аренды и других документов, предусматривать ответственность за покрытие определенных расходов. право на осуществление рекламной деятельности и ведение банковских соглашений и соглашений о доверительном управлении.
Кроме того, в договоре оговариваются правила ведения счетов, вопросы страхования, возмещение убытков, кадровые вопросы и вознаграждение за управление. Последнее чаще всего вычисляется как процент от валового дохода, ежемесячно поступающего по договорам аренды (как новым, так и возобновленным). Размер вознаграждения колеблется от 1% до 6% валового дохода от аренды.
Многие девелоперы считаю:, что эффективное управление недвижимостью не менее важно, чем реализация новых проектов девелопмента. Представление о максимально эффективном управлении недвижимостью хорошо передается емкой формулировкой управление активами.
Несмотря на то, что для начинающих девелоперов может оказаться удобнее (и полезнее с точки зрения выстраивания имиджа, необходимого при поиске источников финансирования) нанять для управления недвижимостью персонал со стороны, большинство девелоперов сами управляют своими зданиями, не только в целях экономии на оплате услуг управляющей компании, по и для того чтобы устанавливать и поддерживать тесные связи с арендаторами. Некоторые девелоперы активно предлагают свои услуги в сфере управления активами институциональным владельцам недвижимости, например, пенсионным фондам.
Другие девелоперы расширяют свою деятельность в этой сфере, покупая существующие здания. Управление активами позволяет смягчить последствия спала девелопмента новых офисных зданий, одновременно способствуя увеличению числа арендаторов, с которыми работает девелопер. Если компания-девелопер эффективно управляет недвижимостью, она сможет обеспечить спрос на свои новые проекты за счет привлечения своих же арендаторов, нуждающихся в новых офисных помещениях.
Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса