Как угодить арендаторам

 угодить арендаторам

Первый шаг к удовлетворению нужд арендаторов — разработка эффективной программы улучшений для арендатора. Многие девелоперы имеют своего собственного управляющею, который отвечает за этот отнимающий много времени и сил этап строительства.

Впоследствии девелоперы должны следовать определенному курсу, направленному на то, чтобы арендаторы чувствовали себя комфортно. Во-первых. они должны проявлять заботу о поддержании репутации своей компании и её проектов. Во-вторых, они должны обеспечить выполнение всех обещаний и гарантий по отношению к арендаторам, которые они в явном виде взяли на себя.

В-третьих, они должны позаботиться о том, чтобы договоры аренды и защитительные условия четко оговаривали все услуги и работы по обслуживанию недвижимости, которые берет на себя каждая из сторон. И. наконец, они должны создать структуру, ответственную за обслуживание здания и предоставление услуг. Следующие четыре момента оказываются ключевыми при обслуживании любого типа офисной недвижимости: работы по текущему ремонту и уборке здания, обслуживание лифтов, системы вентиляции и кондиционирования и обеспечение безопасности. Чаще всего арендаторы считают такого рода услуги сами собой разумеющимися и обращают на них внимание только тогда, когда в этой области возникают проблемы.

Если договор аренды устанавливает ответственность арендаторов за техническое обслуживание здания или проведение ландшафтных работ, но арендаторы игнорируют взятые на себя обязательства или не справляются с ними, девелопер имеет право найти подрядчика, который выполнит эти работы вместо арендаторов. (Это важно для девелопера потому, что состояние одного из зданий влияет на привлекательность для потенциальных арендаторов других зданий, относящихся к тому же комплексу.) Согласно подобному положению, обычно называемому условием о состоянии недвижимости, девелопер должен заранее поставить арендатора в известность о необходимости выполнить данную работу, предоставив ему возможность подготовиться. Если же арендатор и в этом случае не выполнит обязательств, девелопер имеет право позаботиться о выполнении этой работы и выставить арендатору соответствующий счет.

Одним из самых важных инструментов управления является договор аренды. Девелоперы должны следить, чтобы в договорах было оговорено следующее:
• арендатор не должен вносить изменения в конструкцию здания без согласия домовладельца;
• арендатор не должен делать ничего» что может увеличить стоимость противопожарного страхования или стать причиной шума или неудобства для других
арендаторов;
• здание но должно использоваться арендатором в аморальных или противозаконных нолях;
• если арендатор демонтирует покрытие пола, стен млн потолка, он должен впоследствии привести эти поверхности в то состояние, в котором они были на момент вступления аренда гора во владение
помещением.

Несмотря на необходимость придерживаться столь жесткого курса, управляющий недвижимостью не должен забывать о том. что ого первая и основная обязанность —- обеспечивать комфорт для арендаторов.

Продажа законченного проекта

В жизни почти любого проекта наступает момент, когда его нужно продать.

Принятие решения о продаже зависит от таких факторов, как нужды партнеров по собственному капиталу, сроки строительства и долгосрочного кредита, ситуация на рынке инвестиций и офисное строительство и анализ существующих инвестиционных возможностей.
Офисные здания чаще всею продаются в одни из трех моментов в течение всею периода девелопмента.

Два наиболее распространенных типа задач — обеспечить максимально высокий уровень доходности или владеть зданием для долгосрочного инвестирования. Обычно максимальная внутренняя норма доходности достигается в том случае, если здание продается сразу после стабилизации заполняемостн. хотя на рынках с сильной конкуренцией девелоиеры Предпочитают дождаться первой пролонгации договора аренды или первого повышения арендной платы, наивысшее значение чистой приведенной стоимости здания часто достигается именно в этот момент (при ставке дисконтирования 12-15%). В то же время долгосрочные инвесторы часто планируют владеть зданием в течение по меньшей мере семи лет.

Перед тем. как выставить здание на продажу. девелопер должен предпринять следующие шаги;
• нанять группу строительных инспекторов, которые тщательно исследуют технические системы здания или иные системы и подготовят отчет, который можно будет предъявлять потенциальным покупателям;
• подготовить обзорные отчеты о доходах и расходах по проекту и. если это необходимо, привести в порядок ведение счетов;
• убедиться в том. что здание чистое и находится в хорошем состоянии, проведены необходимые ландшафтные работы, а подъезды к зданию выглядят достаточно привлекательно;
• подготовить обзор всех наиболее значимых договоров аренды:
• подготовить рекламный буклет, описывающий отличительные особенности и преимущества проект:

арендаторов, управляющих, местоположение и позицию па рынке недвижимости.

Девелопмент офисных зданий — одни из наиболее проблемных и в то же время наиболее простых типов девелопмента. Офисные помещения в каком-то смысле универсальны, их проектируют достаточно гибко в расчете главным образом на нужды финансового сектора и сферы услуг, которые будут играть в экономике все более и более важную роль. Даже в тех случаях, когда помещения проектируют под определенных арендаторов, возникает необходимость производить изменения в относительно короткие промежутки времени. Обычно сроки аренды составляют всего пять лег. и домовладельцу надо быть готовым к тому, что арендаторы по истечении срока аренды покинут занимаемые помещения. С другой стороны, гибкость в отношениях между арендатором и домовладельцем может быть ограничена очень жесткими рамками.

Как бы то ни было, арендная плата очень сильно зависит от местоположения. Хотя офисные здания могут быть построены почти где угодно, компании

предпочитают находиться там. где хотят работать их сотрудники. Арендаторы готовы гораздо больше платить за местоположение в нужной им части юрода, в пределах пешеходной досягаемости ресторанов и предприятий сферы услуг, если это необходимо для того, чтобы привлечь и удержать ключевых сотрудников. Девелопмент офисных зданий в наиболее выгодно расположенных местах может дать более высокую стоимость земли, чем любое другое её использование.
Основной отличительной чертой центра города является концентрация офисных зданий, по крайней мере с начала промышленной эры. Когда универмаги и другие предприятия розничной торговли вслед за потребителями перебрались в пригороды, офисные здания остались сосредоточенными в центре.

Сегодня деловые районы в центре города не являются местом расположения подавляющего большинства офисных зданий, и офисные здания можно найти в любой части города. Большая концентрация офисных здании является отличительной чертой сегодняшних компактных деловых центров, которые можно найти у транспортных развязок па границе любого большого города в Америке. С другой стороны, городские власти создают- агентства по релевелопменту или иные механизмы для стимулирования девелопмента офисных зданий и ищут новые идеи и девелоперов. которые творчески относятся к своей работе, для возрождения деловых районов в центре города.

Офисные здания, в отличие от промышленных, не вредят окружающей среде и хорошо соседствуют с жилыми районами: сотрудники офисов не создают шума, особенно в вечерние часы и в выходные дни. когда местные жители, как правило, находятся дома. Офисные здания отличаются сравнительной компактностью, и для них нужно меньше земли в расчете на одного работающего, чем для промышленных зданий и даже для зданий розничной торговли. Однако офисные здания являются причиной интенсивного движения транспорта в часы пик. Они также не дают

больших поступлений В бюджет в виде налога с продаж. в чем больше всею заинтересованы местные органы власти. Тем не менее чиновники местных органов власти часто поддерживают девелопмент офисных зданий как инструмент экономического развития и в районах редевелоимеита больше всею земли отводится под офисные здания.

Барьеры входа в область девелопмента офисных зданий Сравнительно низки. Тем не менее, поскольку офисные здания обычно довольно велики, на их строительство и сдачу в аренду, как правило, уходит от двух лет и более, и. когда проект завершится, рынок может оказаться совсем не таким, каким оп был, когда проект начинался. Хотя в начале первого десятилетия XXI в. строительные кредиторы отличались большей осторожностью, чем в 80-е гг. XX в.. многие рынки офисных зданий были перенасыщены во время спада в сфере интернета и телекоммуникаций.

Для растущих отраслей экономики нужны новейшие офисные здания в новых местах, построенные с использованием самых лучших технологии. Но те же самые отрасли, скорее всего, первыми пострадают во время экономического спада, как видно на примере краха компании. занимавшихся торговлей через Интернет, и компаний телекоммуникационной отрасли в 2001 г. За время. которое уходит на строительство крупного офисного здания, ситуация на рынке может измениться и спрос может понизиться.

Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса