Расчет производился по значениям отчета.
Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (КНП) (Collection allowance ratio) — это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей к величине ПВД:
КНП = (Потери : ПВД) х 100% — (5000 : 100 000) х 100% — 5%.
Важно поддерживать низкий КНП (чтобы все площади были арендованы), так как большинство видов расходов денежных средств являются постоянными, вне зависимости от загрузки объекта недвижимости (выплата налогов на недвижимость, страхование и пр.).
Для собственника предпочтительнее обеспечить 90—100% загрузки при ставке арендной платы несколько ниже рыночной, чем иметь меньшую или равную 80% загрузку по ставкам, превышающим рыночные показатели.
Коэффициент загрузки (КЗ):
КЗ — 100% — Кнп = 100% — 5% — 95%.
КЗ может колебаться значительно в зависимости от типа недвижимости:
— отдельно стоящие магазины для розничной торговли либо имеют КЗ = 0%, когда они не заняты, либо этот коэффициент равен 100%;
— для отелей и курортов характерен более низкий К3, чем для магазинов или многоквартирных домов. Загрузка курортов зависит от сезонного характера этого бизнеса. Использование отелей также зависит от сезона, плотности движения по выходным дням и других условий. Средний KЗ для отелей составляет 60—70%;
— управляющие жилых многоквартирных домов и офисных зданий в целом пытаются поддержать КЗ на уровне 93—97%.
Оценка рыночной стоимости должна основываться на рыночных арендных ставках и уровнях загрузки, типичных для данного вида собственности на местном рынке. Способности управляющих, хорошие или плохие, хотя и влияют на финансовые результаты, но не сказываются на рыночной стоимости объекта недвижимости. Прогнозирование арендных ставок и коэффициента загрузки должно вестись исходя из среднего для местного рынка уровня компетентности менеджмента.
Коэффициент самоокупаемости (Кс) (Break-even ratio) или точка банкротства (ТБ) (Defaultpoint) равен отношению суммы операционных расходов и расходов, идущих на обслуживание долга, к потенциальному валовому доходу:
Кс. = ((ОР + ОД) : ПВД) х 100% = ((33 000 + 50 555) : 100 000) х х 100% — 83,55%.
Коэффициент самоокупаемости — это минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств. Доходы от прочих поступлений обычно не учитываются (ПВД в знаменателе).
Расчет коэффициента самоокупаемости позволяет кредиторам и инвесторам определить минимальный коэффициент загрузки (К.,), при превышении которого сальдо наличных средств станет положительным. Термин «точка банкротства» предполагает, что собственник не сможет выплачивать ипотечный кредит, если КЗ упадет ниже этого уровня.
Коэффициент операционных расходов (Кор) (Operating expense ratio) — это отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу):
Кор = (Операционные расходы : ПВД (ДВД)) х 100% = = (33 000 : 100 000) х 100% — 33%.
В операционных расходах не учитываются расходы по обслуживанию долга и подоходные налоги:
— в условиях абсолютно чистой аренды все операционные расходы выплачиваются арендатором, а не собственником, и, следовательно, Кор = 0;
— Кор может быть меньше или равен 15%, по условиям получистого арендного договора, когда собственник несет расходы по оплате только некоторых определенных видов статей расходов, таких как страховка или налоги на недвижимость;
— для большинства квартир типичен показатель 33-45%, за исключением тех случаев, когда арендная плата не включает оплату всех Коммунальных услуг, иначе К()р может превысить 50% (если арендная работа включает оплату всех коммунальных услуг, то и операционные «ходы собственника велики);
— для офисных зданий, операционные расходы по которым включают затраты на уборку помещений и на оплату таких дорогостоящих услуг, как содержание лифтов, холлов и туалетных комнат, характерен высокий Кор в 45-60%.
Собственники должны вести постоянный мониторинг этого показателя, чтобы улавливать все его изменения. Такой анализ позволяет выявить проблемы, требующие дополнительного внимания, и открывает возможности для экономии текущих расходов. Оценщик должен пытаться оценить операционные расходы при условии типичного компетентного управления. Любые нестандартные случаи, отливающиеся от общепринятых норм, могут относиться только к действиям управляющего и не имеют никакого отношения к самому объекту недвижимости.
Коэффициент покрытия долга (К|пД) (Debt service coverage ratio) — это отношение величины чистого операционного дохода к сумме ежегодных отчислений по обслуживанию долга:
Кпд — ЧОД : ОД= 65 000 : 50 555 — 1,286.
Как и коэффициент самоокупаемости, КпД показывает запас превышения ЧОД над фиксированными выплатами по операционному доходу. Кпд дает информацию, важную как для кредиторов, так и для инвесторов. Многие кредиторы устанавливают минимальный уровень Кпд так же, как и коэффициента ипотечного долга. Минимальный уровень Кпд зависит от вида недвижимости, экономических условий рынка и географии района (ЧОД в числителе).
Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.